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业主大会怎么开？想要知道看过来！ （根据国家和上海市相关规定整理） 物管大事怎么搞，共同决定是个宝①。 业主大会要开会，千头万绪事不少。 会前公告不要忘，一十五天是最少②。 参会人数有规定，两个过半不能少③。 居委应当多督导，房办也要现场到④。 议案确定多考量，合法合情恰当好。 工作人员先选好，利害关系回避掉⑤。 选票七日前送到，好让业主多思考⑥。 上门送票两人行，保存证据很重要。 当面领票须签收，其他方式要公告⑦。 开票须要选日子，各方代表均要到。 唱票计票和监票，三种角色配合好。 表决规则已法定，通过条件请对照⑧。 资金改建三过二，其他过半不可少。 人数面积均要计，是否过票算算好。 汇总表决要明了，参与签字不忘掉⑨。 会议纪要写清楚，形成档案管管牢。 会议决定须公告，居委那里要抄报⑩。 业主大会这么开，大家都会说你好。 和谐小区共努力，安居乐业基础牢。 ――――――――――――――――― [注释：] 1－《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 2－《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。上海市房管局、民政局《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定〉的通知》（沪房管物〔2011〕345号）规定，业主大会会议召开前15日，由业主委员会（或筹备组、换届改选小组等，本条下同）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，并书面通知所在地的房管办事处、居（村）民委员会派代表参加，听取意见、建议。 3－《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 4－《物业管理条例》第二十条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 5－上海市房管局、民政局《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定〉的通知》（沪房管物〔2011〕345号）规定，业主委员会应当确定征询意见表或者表决票（选票）发放、回收、计票、唱票、监票及其他会议工作人员名单（与表决事项有直接利害关系的业主不得担任），并在物业管理区域内公告。 6－上海市房管局、民政局《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定〉的通知》（沪房管物〔2011〕345号）规定，征询意见表或表决票（选票）应当在投票日期7日前，按照《业主大会议事规则的约定送达全体业主，并保存送达凭证。 7－《上海市人民政府办公厅转发〈市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见〉的通知》（沪府办发〔2009〕51号）规定，业主大会会议采用书面征求意见形式的，选票、表决票主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收。如确需采取按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，或者投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内的方式送达的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会的工作人员证明，并在物业管理区域内公告送达情况。 8－《物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十四条第三款规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 9－上海市房管局、民政局《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定〉的通知》（沪房管物〔2011〕345号）规定，投票结束后，在规定时间采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。房管办事处、居（村）民委员会应当派代表到场指导监督。 10－《物业管理条例》第十四条规定，业主委员会应当做好业主大会会议记录。第二十条规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上海市房管局、民政局《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定〉的通知》（沪房管物〔2011〕345号）规定，业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。如业主对表决结果存在疑问，业主委员会应组织业主对表决票进行复查。
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