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设计费只占建设成本的1%左右，而影响的是一百倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额，影响的是成千上万家庭一辈子积蓄换来的几十年的生活空间！ 建筑专业是设计的龙头专业，建筑方案更是项目成功的关键，建筑方案的设计必须精益求精！ 建筑方案优化设计——从开发商项目赢利的角度进行的精细化最优化设计，一个轻轻松松就可以创造上亿效益的工作。
方案优化设计被忽视的原因 一、对设计院没好处。 1、设计费与设计好坏几乎没关系。 2、接项目与设计好坏几乎没关系，设计经营往往是凭关系。 3、对设计院有利，保险设计，可加大安全系数和降低设计难度。 4、相关设计人员不一定有更优设计能力，缺少为地产商项目赢利而设计的意识，没有对设计方案进行经济分析。 二、地产商控制重心在施工环节上，建筑方案优化意识不够。 1、缺少一流的又是一线的方案设计人员，技术人员重施工轻方案。 2、没有认识到设计对投资影响的重要性，只看到施工招标、施工单位让利等，殊不知设计方案的优化更是可以很容易增加上千万的效益。 3、公司上下相关人员对设计方案难以提出要求或疑议，对工程应达到的设计目标不明确，随意性大，要求出图时间紧，又压低设计收费。 方案优化设计的目的 一、节省成本，方案可以决定项目的大成本。 二、提高品质，方案可以决定项目的大品质。 三、建立以挖掘开发商项目利益为目标的专业监督机制，督促和逼迫设计方做出最优设计，实现利益最大化。 通常的地产项目投资额都是上亿，买个几十数百元的东西尚且货比三家，设计更需要反复比较优化，而行业现状恰好是几乎所有的设计都可以优化，往往随便一处的优化可能就产生几百万的价值，因此建筑方案优化必不可少的。 介入服务时间 各设计阶段、已施工、竣工后改造均可进行优化设计。 全过程优化——从方案阶段开始介入。 结果优化——施工图完成后介入。 优化设计的效益惊人 多则数天，少则几个小时或几条建议便可轻松创造吓人效益。 建筑方案的优化设计可以改变项目的整体盈利能力。 之前我们做上十个项目，创造上十亿价值，主要项目数据如下： 江西南昌高铁明珠项目规划优化设计（创造0.2亿价值） 华南城郑州、合肥、南宁三地住宅项目户型优化设计（创造1.9亿价值） 江苏丰县丰泽园住宅项目规划与户型优化设计（创造0.93亿价值） 深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计（创造1.8亿价值） 江苏阳城惠铭小区项目户型优化设计（创造0.06亿价值） 江苏新沂星河湾D地块规划与建筑优化设计（创造0.83亿价值） 海南城设公司酒店平面与造型优化设计（创造0.14亿价值） 其中一个项目的效益统计表： 优化的主要方面 优化主要体现在：总图定位、项目资源利用最大化，土方平衡，商业有没有最大化，功能合理化，平面精细化，公摊最小化，车库面积最小化，避免无效空间，控制体形系数，结构对齐，层数合理化，层高合理化，立面简洁化，与室内设计结合，减少设备及其运营费用等。 设计的影响 1、建设成本：决定大成本。 2、后期费用：管理、清洁、维修、冷暖气、通风、照明等。 3、施工进度：各专业间的矛盾，可能出现停工返工。 4、正常使用：功能布局与流线的合理，建筑的大品质。 5、销售速度：客户的认可程度。 6、安全隐患：结构、消防、防护等 总图定位——价值差别巨大 总图定位为项目非常核心的东西，具有极高的附加值和技术创意含量，往往关系着项目的成败。 任何项目都需要多个总图的经济效益比较，不同方案的盈利能力往往相差数亿。 在房地产的白银时代，专业地充分挖掘价值显得尤为重要。很多设计看上去都是一堆图，却不知里面的价值或利润是天壤之别的。 下图是一个产业园项目总图的简单比较，利益是三、五个亿的差别。 项目资源利用最大化 优化需要注意景观、朝向、间距、商业界面等资源的用足够，同时也把道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素避免到最小化。 下面项目为规划与建筑平面紧密结合的设计，量身定做户型，用足每一寸面宽。 很多高层住宅户型公摊面积太大，特别是北方户型，核心筒经常是70-80多平方米，好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积，则可以把两间卧室的开间拉大0.4米，原来放不了电视台的卧室就都可以放了，大大提高其舒适性，每节约一平米就可以舒适一间房。 公共建筑售价往往比住宅更贵，也同样需要严格控制公摊面积，当然特别追求舒适的除外。 14年我们做过华南城住宅项目公摊专题优化设计，增加套内面积3万多平方米，折算价值是1.8亿多，换算建造成本也有约0.5亿，非常吓人，以下是结果统计： 车均面积——可节约上千万成本 按照每100平方米地上面积一个车位估算，如每个车位32平方米，则地下车库的面积比例约为25%，因此，地库的设计是非常重要的，可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。 车库需要与地上建筑协调规划设计，车均面积最小化，那怕优化出一个车位，也是相当于节省30来平方米的面积，或6万元以上的造价。 很多项目的车均面积都在40平方米左右，同样是1000个车位，车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积，成本为1000万以上。 我们最近做的住宅项目，地库车均面积都会控制在30平方米左右。 车库设计需要注意的：最合理的柱网，车道两边停车，避免单边停车和车道边无停车位；尽量减少地下停车，尽量抬高车库，避免设计双层地下车库，严格控制设备用房面积，设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。 以下是一个小项目地库优化示意图，花费两个小时，仅仅微调平面，优化出50个车位，成本价值也有300万以上。 地下储藏空间——高房价地区的蛋糕 在一线城市，房子均价超过3万每平米；而地下室成本一般在3千每平米以下，有很大的差价。 一般家庭都会有些大件物品需要收藏，储藏空间应可以往地下挪，保证家里的整洁。 地下储藏空间可以根据需要设成大小不同的单间，部分可分可合，部分设储藏柜，销售和出租均可。 建筑层数控制—— 需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度值，以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数，不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。 高铁明珠项目为限价房，优化设计通过控制层数，在相同间距等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑，节省成本约：420*33*8*0.02=2217.6万元。 商业的精细化—— 注意与规划总图的结合设计，精细化到每一平方米，多抠出100平方米也许就是增加几百万的销售额。 下面项目在优化户型的同时，通过核心筒内收，增加了一层商业的面积164.16，效益也是160多万以上。 空间优化—— 功能合理化是优化的重点，有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间，或者提高空间的使用效率，哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置，都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以考虑装修设计。下面户型优化不仅减少公摊、合理化平面，还增加了玄关、餐厅等空间。 控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。 下面是一个五星酒店的立面优化前后对比，造价相差不大，效果却是天壤之别。
作者：陈国才。 |
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