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商业篇（上） 火了两年多的联合办公，终于在市场需求的“呼唤”下，“变异”出了新花样。 你还以为它就是几张桌子拼一起的单纯办公模样吗？错！它已经开始转为以生活集群为主体，涵盖办公、酒吧、超市、公寓、剧场为一体的小型生活综合体啦。 新的城市生活体 2016年11月底，距离北京市天安门5公里的东四九条88号第一次对外开放。这是由一间废弃的酱油厂改造出来的联合办公空间，是优客工厂创始人毛大庆第二个创业项目“5L meet共享际”的第一个落地项目。 这家名为“东四·共享际”定义为“联合办公、联合生活”，集合了联合办公、公寓、美食孵化器、健身房、24小时无人超市、Pop-up浮游之岛、露天花园等业态空间组合，致力于一站式解决办公、生活、社交等多种需求的城市空间。 也就是说，“联合办公+公寓+生活+吸纳库存资产”，一个项目把这些时髦的都做了。 毛大庆将这款产品定位为“面向城市创造力阶层的小型生活综合体”。而在如今，将办公、生活、社交娱乐等整合在一起，已经成为联合办公的最新玩法。 如清控科创也已布局了“居住＋办公”一体的项目类型。小样青年社区就是既有居住属性，又有创业办公属性，外带投资支持的先试产物。其主要是以“创业办公”为核心，集工作、社交、娱乐、居住、消费为一体的复合型创业社区。还有you+国际青年公寓，也是一体化的创业社区。 据悉，上面这些“MALL”们参考的是目前美国最具典型的“生活、工作、娱乐相结合”的洛杉矶“1010创业社区”，如今风头已经超过联合办公的鼻祖“WE WORK”。 1010社区的特色就是将生活、工作、娱乐在一起实现。着力打造在“一栋楼里办各种事情”，为创业者提供一体化服务。 1010社区能够提供几乎创业者所有生活所需的硬件和软件配套，还提供豪华的会议室和商务中心。另外，它还提供娱乐设施，比如酒吧、高科技健身房、私人酒窖。 简单粗暴总结，无论是大洋彼岸的1010社区，还是国产的5L meet共享际们，看起来就是“联合办公+长租公寓+生活娱乐”的混搭结合体。 据悉，在硅谷，现在兴起很多的城市更新的改造项目，包括把购物中心整个改造成可以居住、办公、娱乐的地方，都是营运了后互联网时代，社群经济下的新的商业模式。“大家需要这些有机结合在一起的‘城市生活集群’”。毛大庆言道。 在这个“城市生活集群”里，除了联合办公和长租公寓，其他生活娱乐的业态和内容会更灵活自由。 而能否实现盈利是衡量商业体成功与否的重要标准。在“东四·共享际”运营负责人庄雅婷看来，共享际本身就自带造血功能。面向大众的内容服务会有盈利收入。同时，在地产咨询服务、运营服务方面，也是其将来实现盈利的另一方面。 “注重创业内部的社交，这是一种新的趋势。一些国内和国际的优秀创业服务机构，如今都在系统和生态方面进行布局。”中关村天使投资联盟秘书长徐勇言道。 徐勇指出，这种多维元素混搭在一起的创业社区的核心，其核心仍然是地产，只是加上了众多与创业相关的元素。从盈利模式来讲，创业社区的模式除了办公区域的租金收入，还有其他商业服务主体的租金或服务收费，收入来源更多元。 毛大庆表示，“共享际”的用户可是没有初始创业者，其中粉丝或用户数超过百万的企业已有不少，而共享际就是一个流量的综合体。通过搭建平台，进行撮合交易，对流量进行变现。 因此在“共享际”里入驻的生活、娱乐品牌商家，也都不是传统意义上的商家，而是本身就自带流量、自带粉丝的IP，有着高效的流量变现能力。“这就是‘联合办公生活综合体’不同于传统商业模式的地方。” 在毛大庆看来，未来很多新产品的出现都是因社群思维而产生的。如何构建一个强大的社交体系IP，也是他正在做的一件事情。“希望通过高效的流量变现，以及通过线上社群的搭建、大数据的运营来形成更独特的核心竞争力。” 撕开传统办公一个口子，有新招 据悉，未来的联合办公新模式，将在主题化、个性化、服务创新化上，一路奔驰。 在2016年，联合办公之间的竞合新玩法层出不穷。“联合办公+购物中心”的新模式，就在硅谷刚刚风靡。 Westfield Mall位于美国旧金山市中心，是当地最大的购物中心之一。而这家购物中心开了一个叫做Bespoke的办公店，希望通过挖掘这座创新金矿，将网购带到实体店中来。 在 Bespoke 办公店中有非常多的创业公司，而他们和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同在于，这里是前店后办公。旨在将高科技与线上零售相结合，将网上出售的商品放到实体店中让消费者能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品。他们的会议室也非常特别，一边可以打开对外经营，让路过的顾客来试用新产品，而关起门又可以开封闭会议。非常创新的设计。这里晚上也营业。比如这家公司Product Hunt就在晚上开产品会，路过顾客可以随时进店与创业者们参与产品交流和讨论。 而对于善于模仿的中国企业，新模式“国内见”则是分分钟的事情。在上海，方糖小镇进驻了金鹰国际购物广场、摩客空间开进新邻生活广场，在天津，纳什空间入驻爱琴海购物中心，等等。除此之外，摇滚歌手郑钧也跻身联合办公，他要做的是国内第一家音乐主题联合办公空间T house。 “大家都在不同的垂直领域尝试新的联合办公产品。”WE+创始人刘彦燊透露，WE+于2017年同样计划在文化传媒等垂直领域尝试新产品。 轻重结合，就是要去化 如果说创业者需要这样的产品，可以确定的是，地产商更需要。解决去化转型是开发商介入联合办公的最大初衷。 7座城市，18个项目，这是开发商首创置业列出的未来优客工场和共享际合作的清单，第一个项目则是位于北京大兴的首创.悦都汇项目。未来这个项目将对原有的公寓、商业的规划布局进行重组，打造成一个如同1010社区和东四共享际那样的小型生活综合体。 而此次与优客工场和共享际合作新的城市生活集群业态，为首创置业一部分原有资产进行周转寻找到了新的出路。开发商有存量，需要盘活，需要创新；毛大庆们有产品，有运营能力，这种轻重结合，是为未来持有型资产的运营在创造新的业务模型。优客工厂就已经频繁牵手阳光100、万科、上海证大喜马拉雅以及银泰置业等开发企业。 佰仕会创始人陈方勇表示，在存量资产时代，资产本身的价值必须结合资产管理才能激发，而这只能由专业团队完成。国际品牌的酒店管理公司其实就是这一逻辑的代表。 然而，共享际要面临的竞争压力其实并不小，虽然有着不错的城市存量改造以及空间内容运营的能力，但是，想要在消费习惯还未真正转变的市场上分一杯羹也并不容易。毛大庆的新生意效果如何？还有待市场检验。 其实，首创置地的行为很有代表性。传统地产商在电商、调控政策的压迫下，急需创新，找到行业新出口。开发商们频频跻身联合办公行列，拿出部分自持物业用来布局联合办公。如龙湖地产的一展空间、石榴集团的Foundry Club。前段时间，远洋地产+WEWORK的组合也诞生了。 毛大庆认为，做开发商和做联合办公并不割裂，而且有一定优势，开发商把原来盖房的地，变成了生产资料，把这个产业链继续下去，它本身是在传统业务上的一种创新与突破。 对此，刘彦燊则持怀疑态度，“开发商将存量资产做成联合办公不可能成为大势。” 在他看来，开发商把联合办公作为一种解决存量资产问题的工具，并不是很好的选择。第一，对比销售物业一次性大笔的收入进账，盈利模式尚以租金收入为主的联合办公，不足以解决大批量的存量资产问题。目前开发商的做法就是试探。第二，联合办公是一个注重服务的行业，跟开发商更擅长的卖房DNA不太匹配，这使得开发商单打独斗做联合办公产品会很难。 “2017年，开发商继续试探联合办公的情况还会有。而能不能把联合办公空间运作下去又是另一回事。此外，试水了一个联合办公项目，未来在多个城市都要遍地开花的尝试也未必。”刘彦燊说道。 慢工出细活 几家欢乐几家愁。这边忙着开发新模式，那边不少善于讲故事的联合办公们，却在2016年频遇事故，“倒闭”声萦绕。有业内人士曾如此判断：联合办公在经历过2015年5月的兴起，2016年春节前的高潮，到七八月份迷茫期过后的衰退期则可能是一轮大浪淘沙，一直持续到2017年。 联合办公已经临近倒闭潮了吗？ “倒闭潮有点夸大，2017年是联合办公在走向正规化的路途中，并会不断洗牌。”刘彦燊指出。而联合办公间的竞争未到白热化程度，更多竞争是联合办公作为一个新兴业态怎样跟传统办公较量，抢出自己的发展空间。譬如在上海，联合办公所占份额尚未超过传统办公市场的1%。这一数字，在美国已是10%-15%。 这意味着，联合办公这种业态依旧有很大的发展空间，关键在于怎样抱团把饼（市场份额）做大。 例如，2017年，联合办公可以多从运营角度潜心钻研产品设计和服务怎样让中小企业更有归属感，甚至跟大企业进行对接。“在国外，很多联合办公已经承载了大企业的移动办公及孵化需求。这方面国内是落后的，我们把太多的精力放在初创企业身上。”刘彦燊认为，有了大企业对接，才会更有规模。 2017年，能否与大企业对接将会是联合办公能否做得更好的要素。 从财务成本的控制、人员产出上看，联合办公规模越大，也会更有效率。因此，2017年，几家规模相仿的联合办公之间出现合并成为一个大概率事件，以节省后台人员、系统管理成本。但切记这并非要“内耗”，而该大家抱团，靶子瞄准传统办公市场，把联合办公这张大饼做大。 陈方勇对媒体表示，“创客空间原本是个慢工出细活的事，大家都太着急了。很多知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利，对于那些单一的创客空间而言，如果没有厘清运营逻辑，显然都将陆续面临生存问题。” 在陈方勇看来，开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境，而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心，普遍开始遭遇同质化困境，行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢，希望用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。 诚然，一个新事物出现的时候，总是会伴随着很多的质疑声音，联合办公也一样，最多的质疑是关于是否能盈利。毛大庆则表示，今天跟这个行业谈毛利率、净利润为时过早。谈的应该是社群、流量，当流量和社群足够扎实的时候，毛利率一定会逐渐上涨。而“主题化、规模化、生态系统（元素）多元化将是联合办公未来的发展趋势。” “2017年如果要做联合办公，如果你是开发商，建议寻找国内外知名机构，将其模式充分消化，资源整合。如果想要做联合办公的人士，除非具备非常好的创意模式，多个盈利实现可能性，加上优质的地段，整合的资源较为丰富才可以尝试，否则不建议。”汉博商业研究院院长张海勇直言。 回 顾政策篇 调控加码，楼市盛宴已逝［2017房地产市场大预测］土地篇 “地王”消亡［2017房地产市场大预测］附文 房价篇 2017年房价预测:一线难降、二线不跌、环京楼市“保平安”地产金融篇 公司篇 未完待续 |
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