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武汉未来核心居住区的演变：殷跃建（湖北省房地产经济学会专家委员、中国地质大学房地产工作室负责人） 武汉城市空间演变 进入了黑白年代三种格局，最开始是带状发展，是流域城市的发展格局，从带状发展到三镇格局，到长江大桥修通、京广线流通，大家就沿着长江的垂直方向，离岸经济时代。重要的特征是这个城市从带装十字装向环状的发展。 主城区呈圈层环状结构，武汉的城市环状和中国其他城市环状不同，中国具有五条环线的城市不多，郑州、沈阳、成都、北京，北京在规划七环，我经常听到说武汉的三环和北京的五环是怎么回事，其实不能比，长度差不多。 第二个特征武汉的环线的几个中心不统一，五环相对于一个中心，武汉的环线几个中心不同，造成环线中间的空间间距不同，这是地理禀赋决定的。 2015到2020武汉主城区规划结构优化，一个是中央活动区，把二环线包含的区域称为中央活动区，三环包围的区域称之为主城区。 在中央活动区是包含了核心区，人口的密度每平方公里是1.7万人左右，组团是相当于学术上的概念居住域，一个城市从居住的角度出发，应该由居住小区构成居住区，大概4到6个居住小区构成一个居住区，4到6个居住区称之为居住域或者一个板块，一个板块大体上在20到40万人之间。前几年武汉比较流行的说法是中央居住区，相当于中央文化区和中央商务区。 中央商务区一个城市可以有一个，中央居住区一个城市可以有很多。 第三，主城区全层环状居住空间 第一核心区，核心区是50多平方公里，加上桥口的50多平方公里，这个面积只占主城区的9%不到。武汉核心区和所有的流域城市一样，首先要承载过江交通。 第二是中央活动区，规划建设用地95+60平方公里，人口165万人。老城区涉及到大量拆迁，任务繁重，其他区域相对于二七板块来说落后了。分布了有滨江活动区、王家敦商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区，这五个区域中是有机衔接。 在二环中央活动区里，规划了有如下几个片区，惠济片、站前片去、花桥片、宝丰片，我个人认为凡是和城市规划发展方向相适应，甚至于引领的项目，往往升值潜力更大。 在2010年前后，武汉市各个地方的房地产板块最高的是多达到54个，反过来讲，如果一个城市的板块越多，说明这个城市的房地产碎片化程度越高，直到今天我们仍然没有说武汉的内换一个房价，二环一个房价，三环一个房价，是环状+板块描述房地产空间。 目前从各个板块的区域来看，二七的价格输入是有错误的，但是已经图片化来不及改，各个组团板块中的价格，基本普遍价格在1.1到1.3万，通过十年从2007年三环线起作用到2010年三环线全部贯通一直到今天，武汉整体的均值化程度，从房价上来看变得很充分，最高的是水果湖洛家嘴团，房价相对低的是四新、白沙洲区域。 这些区域各个城市都有很好的经验，比如深圳、北京，一方面可以用更高行政的管理办法来统一管理远城区的土地，比如这一次限购令，第二是土地的托管，比如江夏的大量土地被光谷托管。第三种办法是行政并区，城市空间结构优化最大的平静是行政区划和城市功能区划的矛盾。 轨道交通与居民居住区的关系 二号线对房地产的影响非常大，随着轨道交通的网络化越来越高，轨道交通对房价的影响会越来越小，今天武汉市大概有三分之一以上的居住空间目前都被地铁覆盖，地铁对城市居住空间的覆盖主要通过站点，一个站点八百米，是基本居住区的尺度，有时候为了纪念那个人，叫做配比小区，今天的城市规划都离不开城市居住区结构，从组团、居住小区到居住区。 从2007到2016年这十年，可以从3D房价空间图可以看到，武汉是如何从碎片化程度非常高，被旧城改造两江四岸和大江大湖所分割的空间，逐步演变到一体化和整体化的过程。2007年房价是连立的，现在隔壁的房子连起来了。2007-2011年，形成以永轻闱猪的单级中心，2013到2016年武汉的房价成了多级的中心。 未来武汉居住区域空间发展的区域看法 武汉到2020年整个居住空间要从几个层面认识，第一是由圈层向有机生长发展，为什么？武汉已经在2015年划定了都市发展的基本空间，我们称之为三线控制，生态基本控制线，城市周边基本农田，城市省长边界划定了，在三个既定空间下怎么玩儿，在这个过程中，武汉就不会再采取摊大饼三环就不能到四环的情况了，四环一定是有机生长的。 武汉的主城区在2020年前后容积率土地开发强度是2.0的版本，2010年前后进入了3.0+的时代，2014年平均土地开发强度是4.48，2015年4.50，2016年4.58，土地面积没有变，但是土地面积上的承载建了更多的房，在2007年也有一篇专门的文章，叫做这个城市不能再长大而应该长高了。 从房地产空间来看，房地产板块由过去的50多个到30多个，到现在的3个中央活动区+15个居住组团，永清到武胜路已经是一个高台区，未来这种高台区包括武昌城和一元路的整体改造都会进一步提高。 第三个是轨道交通对居住空间的影响，由全域型向区域型转化，全域型交通路网基本形式，未来是增加覆盖面积，从30%到66%达到目标，向区域型轨道交通对房地产的影响来做，在光谷有两条区域内有轨电车，受全域轨道交通影响，向远城区延伸区域型交通影响，都会影响沿线尤其是在800米半径范围内，会带来新一轮的轨道交通对房价的影响。 第四是武汉未来居住空间要由封闭式小区逐步向开放式的街区演化，这是国务院在2016年2月份提出的，最近各个城市的房地产市场火爆，现在主要抓调控，对城市的规划层面考虑少，这个指导意见出台以后，并没有实际的落实，事实上武汉在这个方面，是有资源有能力去敢为人先的。未来或者三五年以后，开放式的街区，尤其在中央活动区里会逐步出现，会引领城市的居住空间演变。 第五个是海绵性开发，将引导居住空间向生态化转变，我们忽略了居住的生态性和文化属性，2016年的大雨造成了很多小区看海，武汉成为国家首批的海滨城市试点，四新片区由于居住超前于产业配套，也超前于它的基础设施配套，所以四新这个片区面临一个问题，整个城市路网是海面的，各个小区得不是海面的，青山在老城区改造过程中也会面临这个问题，现在能不能在新土地出让过程中，加一些引导性规则，开发商有意的做海绵性的尝试，新洲已经在做了。 第六个聚城、近山、延水是未来城市规划的理念。 首先要通过城市的总体规划，尤其是居住区的品质规划使它聚拢，武汉是一个有山有水的城市，谈的水比较多滨江滨湖等，但和山的关系很陌生，武汉已经提出来未来居住区域要在500米内见绿，1千米内见园，2千米内见水，15分钟社区生活全覆盖，这是未来房地产开发中应该秉承的理念！ |
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