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要点提示：居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 合同特征：1.居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。 2.居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。 3.居间合同是双务、有偿、诺成合同。 案例：2008年下半年，案涉房屋原产权人李某到多家房屋中介挂牌销售案涉房屋。2008年10月22日，甲房地产公司带陶某看了该房屋；11月23日，乙房地产公司带陶某妻子曹某看了该房屋；11月27日，丙房地产公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2条第4款约定，陶某在验看过该房屋后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用丙房地产公司提供的信息、机会等条件但未通过丙房地产公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的1%，向丙房地产公司支付违约金。当时丙房地产公司对该房屋报价165万元，而乙房地产公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在乙房地产公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向乙房地产公司支付佣金1. 38万元。 原告丙房地产公司认为，被告陶某利用丙房地产公司提供的案涉房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付丙房地产公司违约金1.65万元。 法院最终判决驳回原告的诉讼请求。 分析：丙房地产公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2条第4款的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息，“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，同时案涉合同系合同双方的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得的同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。 本案中，案涉房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到了同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用丙房地产公司的信息、机会，故不构成违约。 |
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