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【审判规则】 政府在征收房屋时，作出补偿决定，从房屋征收补偿款中扣除被征收房屋所有权人应补交的土地收益金。虽然被征收房屋征收后的用途与其房屋所有权证登记的用途及实际用途相同均为商业用地，但被征收房屋的土地原用途应依据其土地使用权证记载为准，其土地使用权证记载用途为住宅用地，且征收补偿款是按改变后的商业用途确定的，这种情况下应认定土地的用途在征收前后发生了变化，应补交土地收益金，可以从房屋征收补偿款中扣除应补交的土地收益金。 【关 键 词】 行政 房地产法学 行政补偿 住宅用地 商业用地 【基本案情】 叶X在1999年通过参加拍卖取得了涉案房屋的所有权，并于同年12月领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地使用权登记载明涉案房屋的土地用途为住宅，叶X与婺城区政府（浙江省金华市婺城区人民政府）签订的《划拨土地使用权补办出让合同》载明，该地块的用途为住宅用地，并且叶某按住宅用地标准缴纳了土地出让金。2014年婺城区政府对涉案房屋进行征收，并选定正大公司及华诚公司对涉案房产及土地收益金进行评估。评估报告载明：涉案房屋“土地类型及用途：改变前为出让、住宅，改变后为出让、商业。土地收益金总价为47189元”。之后，婺城区政府作出了房屋征收补偿决定，决定中写明扣除土地收益金471849元。 叶X以涉案房屋一直用于商业，房屋登记记载设计用途为商业，婺城区政府在征收补偿决定中不应扣除土地收益金471849元为由，提起诉讼，请求判决婺城区政府重新作出房屋征收补偿决定。 【争议焦点】 征收房屋的房屋所有权证登记用途为商业、实际用途为商业、国有土地使用权证登记用途为住宅，政府对房屋征收后的用途为商业，这种情况下是否可以认定被征收土地的用途发生了改变，是否应当补交土地收益金，是否可以在房屋征收补偿款中扣除需补交的土地收益金。 【审判结果】 一审法院判决：驳回原告叶某的诉讼请求。 被告叶某不服一审判决，提起上诉，请求撤销一审判决。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 【审判规则评析】 土地收益金(土地增值费)指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地用途不同收费标准不一样，土地用途发生改变的应补交土地收益金，即应对土地用途改变前后土地使用权价格的差额按规定比例向财政部门缴纳价款。判断被征收房屋的土地用途是否发生改变应对该土地被征收后的用途与其房屋相关登记的用途进行对比，并非对比该土地被征收后的用途与房屋所有权证登记的用途或房屋实际用途是否不同。依据法律相关规定，房产登记中房屋所有权证登记的用途与土地使用权证登记的用途应当一致。两者不一致时，被征收房屋的原土地用途应以该房屋的土地使用权证上登记的用途为准。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第一款规定“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定：房屋登记未记载用途或者经城乡主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更的，按照城乡主管部门批准的用途确定”。该条第四款规定“按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人应当补交的土地收益金”。综上，当征收房屋征收后的用途与该房屋所有权证登记的用途相同、与该房屋的土地使用权登记的用途不同时，应认定被征收房屋的土地用途发生了改变，且相关部门按改变后的用途补偿被征收人的，被征收人应补交土地收益金，相关部门有权在征收补偿款中扣除被征收人应当补交的土地收益金。 根据上述分析，虽然涉案房屋的房所有权登记的用途为商业、实际用途为商业，但涉案《划拨土地使用权补办出让合同》载明 “本合同项下的宗地，属住宅用地”，涉案房屋的土地使用权登记载明用途为住宅，这种情况下涉案房屋的土地用途应以其土地使用权登记的用途为准，涉案房屋的所有权人按住宅标准缴纳土地出让金，即涉案房屋的土地用途应认定为住宅。涉案房屋征收后按商业用途评估并补偿，符合应补交土地收益金的情形，因此，人民政府据此做出房屋征收补偿决定，从房屋征收补偿款中扣除涉案房屋所有权人应补交的土地收益金之内容符合法律规定，该行政行为合法。 【适用法律】 浙江省人大常委会2014年《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条 被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。 1990年4月 1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。 2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。 【法律文书】 行政起诉状 行政答辩状 行政上诉状 行政上诉答辩状 律师代理意见书 行政一审判决书 行政二审判决书 【效力与冲突规避】 参考性案例 有效 参考适用
叶X诉浙江省金华市婺城区人民政府土地行政补偿案
【案例信息】 【中 法 码】房地产法·房屋拆迁制度·拆迁安置与补偿·安置补偿·补偿费 (R050202051) 【案 号】 (2015)浙行终字第332号 【案 由】 土地/行政补偿 【判决日期】 2014年07月04日 【权威公布】 被《人民法院报》2015年11月12日刊载 【检 索 码】 F1524114++ZJ++++0415C 【审理法院】 浙江省高级人民法院 【审级程序】 第二审程序 【上 诉 人】 叶X（原审原告） 【被上诉人】 浙江省金华市婺城区人民政府（原审被告）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《行政判决书》 上诉人（原审原告）：叶X。 被上诉人（原审被告）：浙江省金华市婺城区人民政府。 上诉人叶X因征收补偿决定中扣除土地收益金一案，不服浙江省金华市中级人民法院作出的（2015）浙金行初字第65号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人叶X、被上诉人浙江省金华市婺城区人民政府代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，1979年9月，原金华县饮食服务公司与金华县水轮机厂在金华市解放西路885号（原327号）合建一幢五层商住综合楼，其中一层属饮食服务公司开设综合商店营业，二至五层属金华县水轮机厂职工宿舍。1999年7月20日，该公司对上述一层房屋申领了房屋所有权证，该证载明房屋设计用途为“商业”。土地证号及其权属性质在该证中均为空格。1999年10月经公开拍卖，原告叶X买受了该公司上述房屋其中一间，并于同年12月领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质在该证中均为空格。2000年7月27日原告（乙方）与金华市国土管理规划局（甲方）签订的《划拨土地使用权补办出让合同》载明：“本合同项下的宗地，属住宅用地”。此后土地使用权登记亦记载涉案房屋的土地用途为住宅。原告也是按住宅用地标准缴纳土地出让金。被告浙江省金华市婺城区人民政府（以下称婺城区政府）于2014年10月25日作出婺区政征（2014）第1号《征收决定》，决定对该市区凤翔区块范围内房屋实行征收，上述房屋被列入征收范围。被告选定正大公司及华诚公司对涉案房产及土地收益金进行评估。华诚公司的《土地收效金收取分户评估报告》载明：涉案房屋“土地类型及用途：改变前为出让、住宅，改变后为出让、商业。地价定义：评估估价对象在原有土地使用权类型、用途与改变土地使用权类型、用途条件下的土地使用权价格差额，土地收益金总价（人民币）47189元”。婺城区政府于2015年4月4日作出婺政征补（2015）第50号房屋征收补偿决定：“经金华市正大房地产估价师事务所有限公司评估，房屋价值1308763元，室内装修价值13717元。经金华市华诚房地产土地评估有限公司评估，扣除土地收益金471849元”。 一审法院认为，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条规定：“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；……按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。”原告所有的房屋其房屋所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅，正大公司按商业用途对原告的房屋进行估价，被告据此按照土地评估机构作出的评估结果扣除土地收益金471849元符合相应的事实和法律规定。原告叶X主张其房屋事实上一直作为商业用房，但并不能以此改变其土地登记用途为住宅的性质，故原告就此提出的理由不能成立，遂判决驳回原告叶X的诉讼请求。 上诉人叶X不服一审判决，请求撤销一审行政判决上诉来院。 浙江省高级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判 本判决为终审判决。
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