随着房地产市场波动，因逾期办证产生的纠纷审判中日益增多，对因逾期办证而形成的解除权的行使期限如何确定，意见多有分歧。因此该案不仅具有实践意义，更有方法论上的趣味，颇值探讨。
1.因逾期办证形成的解除权的行使期限法律没有明确的规定。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”其中的法律规定，应做广义的理解，司法解释亦涵括在内。法律规定合理期间的，如《解释》第十五条，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《解释》第十五条规定的是开发商逾期交房或买受人逾期付款导致合同目的无法实现时，对方当事人得行使解除权的合理期限。从《解释》的条文来看，上述解除权行使的合理期限仅限于逾期交房或逾期付款，对于逾期办证达到解除条件时，买受人行使解除权的合理期限，《解释》并未作出明确的规定。
2.对逾期办证解除权行使期限的确定不能采反面解释。逾期办证形成的解除权的行使期限，法律未作出明确的规定已如上述。在本案中，如何确定该合理期间，有两个选择：一为对《解释》第十五条做反面解释；一为类推适用《解释》第十五条。反面解释，是由反于法律规定的构成要件而导出相反法律效果的推论。本案中，如采用反面解释，则由买受人主张非基于逾期交房形成的解除权，反面推论其不受一年期限的限制。反面解释不是纯粹逻辑推理，而是一项具有规范目的的评价活动。换言之，反面解释的前提，是法律规定已经穷尽列举可能发生的法律效果。本案涉及的解除权，其性质上属于形成权，可以基于一方意思表示而发生相应的法律后果，故法律为求安定，科之以一定的期限，以防给对方当事人带来过重的负担。商品房买卖合同，开发商负有的两项义务，一为标的物的实际交付，一为法律权属的转移。《解释》不存在厚实际交付薄法律权属转移的理由，亦即从该条规定而言，不存在排除逾期办证解除行使期限的规范目的，故而应认为存在法律漏洞，而不能采用反面解释。
3.逾期办证解除权的行使期限应类推适用《解释》第十五条的规定。如上所述，法律未规定逾期办证解除权的行使期限，存在法律漏洞。法律漏洞的产生，有于法律制定之际疏于考虑，亦有不能因应世事变迁的因素。对法律漏洞，法官负有填补的义务。填补法律漏洞，其主要手段为类推适用和目的性限缩。前者用于填补公开的法律漏洞，即某项问题，法律依其内部体系及规范计划，应积极设其规定而未设规定；后者用于填补隐藏漏洞，即某项问题，法律的内部体系及规范计划，应消极设有限制而未设限制。填补漏洞的依据为公平原则，在公开漏洞为“类似情况，相同处理”，而隐藏漏洞为“不同情况，不同处理”。本案情形，显属公开漏洞，应通过类推适用填补之。如前所述，商品房买卖合同中，开发商负有的两项义务，分别是标的物的实际交付和法律权属转移，此系买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，均符合法律设定解除权行使合理期间以督促当事人及时行使权利，安定法律秩序的规范目的，属于同样情况，故对两者应同样对待，即对于法律没有规定的逾期办证解除权的行使期限，应类推适用逾期交房解除权行使期限的规定。
杭州市中级人民法院 睢晓鹏
