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摘要 随着中国经济发展，作为中国三大中介行业之一的估价师的发展也逐渐深入，房地产估价实践中的估价难点和疑问不断出现，原有房地产估价规范（GB/T50291-1999）的房地产估价业务比较传统，在实施16年后客观上需要新的估价规范对估价工作进行指导和帮助，自2015年12月1日起实施的新的房地产估价规范（GB/T50291-2015）实施至今已有半年多，对房地产估价行业产生了较为积极的影响，本文将新的估价规范与原规范进行对比，结合半年多的实行情况，从新旧规范的对比、对估价行业的影响、行业的发展方向等三个方面进行分析和展望。 ★ 新旧规范的对比 ★ 估价原则 原规范中没有区分市场价值类型的估价原则和其他估价目的及价值类型下的估价原则，仅仅以合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则，作为房地产估价中应遵循的原则，而新规范则进行了区分并且强化了独立客观公正原则，将其提至各原则之首，成为房地产估价中应遵循的原则之一，也凸显了房地产估价师职业道德运用在实践估价中的具体要求，对于其他估价目的及价值类型下的估价原则可相应增减，但不能随意，而且特别针对房地产抵押估价，强调将谨慎性原则正式列入房地产规范。 最高最佳使用原则，在新规范中须同时满足四个条件：法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。实践中往往忽视法律上允许，甚至认为与合法原则是冲突的，新规范进一步厘清了概念。另外在最高最佳使用原则下，估价师是站在房地产权利人还是意向取得者的角度，对估价对象依法享有的开发利用权的理解也会存在不同，因此新规范进行了区分。 新规范针对评估实践中大量存在的房屋登记用途、土地登记用途及规划用途之间不一致，同一房地产按照不同用途进行估价时价值存在差异较大等情况提出相关指导意见：
估价程序 新规范增加了受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤（见表1），其中估价委托中明确了估价委托书、估价委托合同的签订要求，除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名。 在估价程序各个环节中，新规范比原规范更加细致。如资料收集方面，由于估价实践中存在以假证或者复印件隐瞒估价对象权属状况的现象，新规范明确提出当估价委托人为估价对象权利人时应查看权属证明原件、核对复印件，不得仅凭复印件进行判断或假定权属状况。 在实地查勘方面，新规范要求估价人员拍摄内外部状况和周围环境状况影视资料，制作实地查勘纪录以真实客观反映估价对象并签名加以确认，对于估价对象存在房屋安全、环境污染、建筑面积等估价专业以外的问题，需要借助其他相关专业机构或专家的意见，也需要在估价报告中进行说明；无法进入内部查勘时，要求在估价报告中具体说明并分析原因，内部状况则作为估价假设在报告中说明。新规范这一部分内容借鉴了《资产评估准则利用专家工作》，对于超过估价人员专业能力范围的业务，要借助外部专家。对于日益复杂的估价业务，如城市更新中涉及年代久远又缺乏权属原始证明的房产评估，面积大小的确定是估价机构绕不过去的问题，按照以往的处理方式，仍以政府相关文件为准，但存在专业性不足等问题，新规范中的明确要求使得估价机构在完成相关工作时底气更足，规范了工作流程。 对内部审核流程进行规范，要求机构在交付报告前要对内容和形式进行审查核定，形成审核记录，记录相关意见、结论、日期及人员，通过内控的方式规避房地产估价师及估价机构潜在的风险。 估价方法 估价方法的适用性分析，针对方法选用作了详细讲解，也对原规范中的“宜选用两种方法”进行了修改。明确若估价对象仅适用一种估价方法进行评估，可只选用一种估价方法进行估价，适宜选用所有适用估价方法进行估价则不能随意取舍，必须取舍则应在估价报告中说明并陈述理由。 原规范中的市场比较法修订为新规范的“比较法”，步骤也不尽相同（见表2），调整了不宜选为可比实例的情况（见表3） 房地产估价师对于基本估价方法——收益法的运用已经非常熟练，因此新规范对收益法调整了估价步骤（见表4），将不同的估价内容区分为全剩余寿命模式和持有加转售模式两种，持有期则借鉴国际上通用的做法，按照5年到10年的期限加以确定，同时针对商服型房地产、生产型房地产及自用或尚未使用的房地产各种情况下的净收益，细化收益法模型。 原规范用房地产合一收益法测算时，对于土地剩余寿命长于建筑物经济寿命的情况仅采用孰短原则加以判断，直接采用建筑物经济寿命作为收益期，忽视剩余期限土地使用权价值；新规范则增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定，考虑的内容更加完整，客观上也要求房地产估价师需更深入地掌握土地估价内容。 在旧规范中，成本法没有进一步细化土地成本的构成、土地成本及建筑物重置成本的测算方法，估价师在采用成本法测算时缺乏相关指导；新规范对上述内容进行细化和修改，使估价师对不同地区、不同类型土地成本的测算更有针对性。原规范中双倍余额递减法借鉴会计中关于固定资产加速折旧方法，但在估价中很少运用，主要体现在房地产作为生产性用房这一方面，而实践中对于该类型加速折旧的一般是采用缩减其经济寿命的处理方式，因此新规范给予删除，并明确提出建筑物折旧计算可选用年龄一寿命法、市场提取法及分解法等更具操作性的方法。 新规范大幅调整了原规范中假设开发法的估价步骤，新增假设开发法估价前提（业主自行开发前提、自愿转让前提及被迫转让前提），并需要根据估价目的、估价对象所处开发状态进行选择。 假设开发法运用于在建工程上时，由于原规范对估价前提没有相关规定，因此在估价实践中一般以业主自行开发或自愿转让前提进行假设，大多数估价技术报告里面也未对相关假设前提进行描述，这种处理方式在房地产估价对象价格处于相对稳定的状况下是合理的，但如果房地产市场发生重大变化则显然不适应上述前提。假设某商品房建设期需3年，估价时点已建设2年，由开发商续建完成只需1年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商“换手”的正常期限，例如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。假设需要“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有上述的一个新的“前期”通常还会发生新的“前期费用”因此，在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”显然在建工程需被迫转换的前提下，其评估价值与正常的在建工程评估价值是有差别的。 采用假设开发法进行测算在建工程价值时，不能不顾估价前提，以上被迫转换的情况下，就要增加新的“前期费用”这一项。另外新规范还对开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算进行了说明。 对估价行业的影响 房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，但是，随着新规范的出台，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。 新的房地产估价规范实施已有半年多，对房地产估价行业产生了积极的影响，具体表现在以下方面：
⊙ 行业的发展方向 ⊙ 法规需求方向：《房地产估价师法》 中国现有三大中介行业：律师、会计师和估价师，前两者已有《律师法》和《注册会计师法》，但目前还没有《房地产估价师法》。国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。因此，随着新的房地产估价规范的实施，制定《房地产估价师法》是房地产估价行业发展必须的法律需求。 行业诚信体系建设需求 因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得建设项目而私自降低价格，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善，加强房地产机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，规范估价行为，降低估价风险。 行业信息资源共享 目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。 |
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