一
应纳税额的计算
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原创
2017-02-21
小陈税务
xiaochenshuiwu
一 应纳税额的计算 自然人（其他个人）出租房屋应纳税额计算 纳税地点：向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%; 出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5% 二 专票上的“***” 个人出租住房开具增值税专用发票规定： 《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）：个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。 上发票例中：应纳增值税=14500÷（1+5%）×1.5%=207.15元 由于“税额栏”207.15÷“金额栏”14292.85（14500-207.15）=1.449%，不是税率或征收率，所以“税率栏”是“***” 【知识点】应用差额开票功能，“税率栏”也是“***”，也是因为“金额栏”与“税额栏”不是税率或征收率的比例关系。 三 发票备注栏要求 国家税务总局公告2016年第23号规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。 【提醒】备注栏不合规，发票也属于不合规发票，不能企业所得税税前扣除和进项税额抵扣。 四 地税代开发票 其他个人向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票，发票中：虽是增值税专用发票，但是代开发票税务机关是“四川省仁寿县地方税务局代开发票专用章” 【知识点】营改增后，哪些发票还是由主管地税机关申请代开发票呢？ 地税局全面负责营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项，并负责对纳税人的税收违法行为进行处罚。 顺便说一下，很多地方，符合代开发票条件的纳税人到国税机关申请代开发票并缴纳增值税时，由国税机关征收相应的地方税费，包括城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和企业所得税等，市、县同级国地税机关之间签订协议。 【知识点】营改增后以下情况其他个人可以申请代开增值税专用发票 销售不动产（不含自建，不含其购买的住房）和租赁不动产的自然人才能代开增值税专用发票。 国家税务总局公告2016年第45号：接受税务机关委托代征税款的保险业，证券经纪人、信用卡和旅游等行业企业，向个人代理人支付佣金费用后，可以按规定申请汇总代开发票。 五 3万元免征增值税优惠政策 个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。 上述发票中：总租金是14500元，租赁期是2017年2月28日至2018年2月27日，也就是租赁期是12个月，月租金=14500÷12=1208.33元，月租金不超过3万元，可以享受小微企业免征增值税优惠政策，但是代开的是增值税专用发票，所以“又不能”享受。 【延伸】算算，月租金不超过3万元，是享受免征增值税代开增值税普通发票合适，还是不享受代开增值税专用发票。 【政策】《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）第三条规定，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）已经缴纳的税款，在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。 六 个人出租住房涉及到的其他税种 1.房产税 个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 2.城镇土地使用税 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。 3.印花税 对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 4.个人所得税 个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。 对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。 财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为： (1)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。 财税〔2016〕43号规定：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。 (2)向出租方支付的租金。 国税函〔2009〕639号规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。 (3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 (4)税法规定的费用扣除标准。 财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。 |
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