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一、定义 一般认为房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押权人就拍卖的房地产所得价款优先受偿的权利就是抵押权。 房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为，交付房屋的一方为出租人，使用房屋的一方为承租人，承租人对房屋的使用权就是租赁权。 房地产抵押权注重的是房地产的交换价值，房屋租赁权注重的是房地产的使用价值，同时由于抵押并不转移对房地产的占有，所以两权是相容的，并且可以并存在同一房地产当中。 一般情况下，抵押设定之前或者之后，抵押人均可将设定抵押的房屋出租给第三人使用。租赁关系直接针对房屋的占有、使用和收益，而抵押权针对的是房屋的交换价值，两者并无本质的冲突。但在经济生活中，却常常出现一房同时设定抵押和租赁双重法律关系，由此会产生一些法律纠纷。 二、现行规定 根据《民法通则》、《担保法》以及有关司法解释的规定，我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。 根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权权与租赁权的实现取决与两者设立的先后顺序。可区分以下情况进行处理： 1、 不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。 2、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。 3、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。 三、常见情况 （一）先成立租赁而后设定抵押权的情况 《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房 主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则，是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁房屋让与第三人的，租赁合同对该受让人仍然有效。《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”按照“举重以明 轻”法律解释原则，可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁”原则。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财 产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响，所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。 （二）先设定抵押权后成立租赁关系的情况 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押 人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关 系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。 但是，需要注意的是，租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的，而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“承租人 在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础，即抵押权是一种担保物权，其本 质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。 另外，如果租赁合同的租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现，也就不会发生抵押权与租赁权冲突。 总而言之，根据《 物权法》规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。无论房屋租赁合同登记备案与否，只要租赁关系实际存在，则租赁关系不受抵押权的影响。但符合《担保法司法解释》第六十六条规定的，人民法院对于抵押物买受人提出的要求承租人迁让的主张予以支持。 （作者：邓志鹏，河南文丰律师事务所） |
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