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设置抵押权时如何绕开虚假租赁合同这颗雷 金刺猬 2018-08-19 00:00 导读： 同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。 案例：《李丹与中信银行股份有限公司重庆分行案外人执行异议之诉二审民事判决书》【重庆市高级人民法院（2017）渝民终371号】，本院认为，本案的争议焦点是：李丹对位于重庆市南岸区腾龙大道23号附29号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。李丹上诉主张对案涉房屋享有租赁权足以排除执行的上诉理由不能成立。事实和理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。 就本案而言，2014年2月17日，申请执行人中信银行重庆分行与陈凯就案涉房屋办理了抵押登记手续。虽然李丹与陈凯签订的《房屋租赁合同》落款时间为2014年1月9日，但是出租人陈凯于2014年1月12日向中信银行重庆分行出具关于案涉房屋《无出租申明》，两者存在矛盾，无法确定《房屋租赁合同》的真实性。其次，李丹举示了2014年1月至2015年12月涉案房屋的物管收费收据，缴纳金额为14743.44元，但是该收据系李丹于2015年12月10日一次性刷卡缴纳物业管理费形成的，与日常定期按年月缴纳物业管理费的习惯不符，无法得出李丹自2014年1月起实际占有使用案涉房屋的结论。最后，中海物业国际社区江御客服中心出具的《情况说明》源自离职人员的转述，属于传来证据，且中海物业公司出具的物管收费收据标注2014年1月至2015年12月间案涉房屋为空置房，与《情况说明》载明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事实相左，故对该组证据，本院不予采信。综上，李丹举示的证据不足以证明在抵押权设立之前与陈凯就案涉房屋形成了租赁关系，不能对抗中信银行重庆分行与陈凯之间已办理登记的抵押权。 实务要点总结 “买卖不破租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度，其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性，是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用“买卖不破租赁”的制度，意图限制在先债权人的权利。其“作案手段”往往表现为倒签合同，形成虚假租赁关系。要揭开虚假租赁合同的面纱，可自以下几个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪： 其一，租金的支付方式。惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商业用房因其价值及商业属性，加之所有者出于占有成本的考虑，其租金往往较住房要高，其支付方式上极少存在按月度或季度支付的情形，多为按年支付。同时对于租金的上涨往往“出租人”均会保有其主张的权利。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。 其二，占有情况。虚假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚假租赁关系很容易戳穿。 实践中可以通过工商、税、费单位（水电费、排污费、物管费等）查询相应的手续和记录，通过现场现场走访、网络查询等途径进行调查取证。若“租期”内，“承租人”并未占有抵押物／查封物，或者该抵押物／查封物为第三人所占有使用，则可初步认定为虚假租赁。 其三、是否存在时间倒签 这是虚假租赁合同常见的形态，而对是否倒签的判断需要通过司法鉴定的技术手段进行甄别。可以从签名的时间和字迹入手。 |
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