【中道原创】优秀财务人员必须掌握的七个工具和方法

今天来跟大家聊一聊房地产建安企业财务人员工作中的一些具体的方法、思路和技巧，也就是说如何在财务领域真正的做出突破，而不是永远做一个初级的财务人员。作为一个好的、优秀的财务人员，究竟在那些方面应该具备独到的能力、应该拥有独到的技巧和方法？下面给大家分享七种方法。

一、精准化的会计核算

会计核算好像是一个很基础的东西，从学会计的第一天，干会计的第一天就开始做这个工作，那么在实务当中怎样能真正把握好这个东西，并不是一件容易的事情，比如说作为房地产和建安企业来说，它有一些自己独特的特点，在地产和建安当中，最大的问题就在于它行业独特的运营特点，决定了成本和收入的配比一定是同项目关联在一起，或者说是以项目为单位，而项目跨年度，由此导致了会计年度税务纳税年度同项目产生矛盾，这个问题就会体现在我们的会计处理上，那么在会计核算当中，究竟应该怎样来把握关键的节点，比如说，成本的节点，完工的节点，尤其是完工的节点，应该怎么样来把握。再比如说，在会计核算当中，成本与费用的区分，也是一个重要的节点，哪些属于成本？哪些属于费用？因为对于一般的企业来讲，成本费用可能都在税前扣除，但对于地产和建安企业来讲就有所不同，尤其对于地产企业来讲区别会很大，成本必须要到最后才扣，而费用当年就可以扣。再比如说，在会计核算的过程当中，哪些东西才能够支撑你的核算，或者说在数字的背后真正有价值的东西是什么，就是证据链条。真正的财税高手应该懂得把握关键的节点，并懂得运用证据链条来支撑自己的观点。

二、资产布局与转移

地产企业在实际操作当中常见的资产布局与转移涉及到的全部都是土地和不动产，或者介于两者之间的在建工程，无论是土地在建工程还是不动产，这种特殊资产有一个共同的特点——它会议价，而议价就会带来较高的税负，那么无论是土地增值税、企业所得税、契税都会比较重，所以说在实务当中资产的布局就相当关键，拿地该怎么拿？谁来拿？拿了之后还能不能动？在建项目在工程当中能不能转移？如果要转移怎么转移法税最低？资产应该谁来拿？资产包括完工之后的商品房是否需要自持？如何自持的方法？这些东西统统都是资产布局与转移，作为房地产企业的财务负责人应该对这些资产布局的方法比较熟悉，把它作为一种常用的工具。

三、资产的管理与融资

在实务中从财务的角度我们会把它分为经营活动的资金管理、融资活动的资金管理和投资活动的资金管理。经营活动的资金管理关键是盯现金流同收入成本费用的关系，尤其是在收入这块，现金流会和纳税义务的发生时间有关联，有没有隐瞒收入关键是看现金流，那么成本支出、费用这块重点是看有没有真实的资金流入与流出以及资金流出的方向是否准确，它会变成一种证据链，融资这块主要是借款所带来的利息的问题，此处情况比较复杂，在此就不一一概述。投资板块主要针对的是出逃与虚假出资、委托持股、投资与借款的相互转化，这些东西作为财务负责人应该非常熟悉，因为日常工作中，各家企业虽然各不相同，但一定都会遇到这种情况。

四、成本管理的均衡

所谓的成本均衡，因为所有企业的税负其实是一个配比关系，在这种配比中，对地产和建安企业来讲，成本就是关键，这种成本的关键一定是成本与收入之间的均衡反应，成本过低税负过重，成本过高虽然税负降低但是又失去了合理性，所以如何能够把握这种收入和成本的配比与关系，能够确保并且找到成本均衡点的存在，这是一个关键点，包括在这个问题当中，像在地产企业当中，成本如何进行分割？不同的业态，如住宅和商铺成本是否需要一样？如何才能不一样？这种不一样如何才能被税务机关认可？这些全部都是作为财务人员所应该掌握的基本的工具和方法。

五、合同的管理与设计

在实务当中，常常财务人员要参与企业的决策，而这种参与就是从合同审查与合同的事后管理来体现出来，合同对于税来讲是非常非常重要的一个源头，同样也是一个证据链，那么在合同的签署当中，合同的主体、合同里面的主要标的、合同当中的付款节点、发票节点以及服务提供和发货节点，都会影响到纳税人义务的发生时间，也会影响到下游的合规票据的取得时间，这些东西都会体现在财务人员对合同的日常管理当中，怎么来审查合同？怎么样来做合同的后续管理？这些作为财务人员，责无旁贷从财税的角度来给企业的决策者和老板一个专业的建议和选择。

六、有效的沟通策略

对于财务费责任人来讲，很多时候工作的最终成果不仅仅取决于你个人的能力，更重要的取决于企业的老板，甚至包括你的同事对你工作的支持程度，老板理解，同事支持，大家配合，你的工作才能做好，否则最后会变成什么，老板不理解，同事不支持，你自己再努力，后果一定是频繁背黑锅，替别人承担不该承担的责任，那么怎么样才能实现有效沟通，尤其是在这些沟通当中抓住关键点。财务同老板和决策者的沟通是最重要的，在这些沟通当中，哪些方面是必须要注意的？哪些工具是必须要运用的？比如说，每个月应该沟通哪些东西？每一年应该沟通什么东西？遇到重大事项应该沟通什么东西？在沟通过程当中，我觉得最重要的一点有两个方面，一个就是在沟通的过程当中不忘提问题，所以当我们给老板提出问题的时候一定要带有答案，第二个，我们在给老板提出建议的时候不能只有一个答案，一定是有列出专业角度的所有的可行方案，并且对每种可行方案有一个相对比较公允的判断，最后让决策的人员根据我们的专业建议来进行决策，这种沟通才真正是有效的沟通。

七、系统化的预算管理

无论地产还是建安，它和普通的工业商业企业、服务企业完全不一样，它不是滚动性的经营，它是项目式的经营，这种项目式的经营核心就是项目的计划，而项目的计划在财税上自然就细化为项目的预算，在这个预算当中，税负的预算、进度的预算、资金的预算三个综合起来构成了预算体系，这个项目的预算体系再把它按时间节点分解到年度就会变成年度预算，所以对所有地产和建安的预算管理，一定是一个三加一的预算模式，三是指项目总体的税负预算、项目整体的进度预算和项目整体的资金预算，一是根据这三个预算来制定项目每一年、公司每一年的年度预算，只有有了这个三加一，整个财税工作，包括整个公司的项目运营和项目的开发工作才能够有计划、有步骤、有条不紊，才不会打乱仗。

 

当然实务当中，作为一个财务负责人应该具备的能力和素质还有非常非常多，比如说敬业的精神、坚持的精神、需要学习的能力等等，从专业的角度，从具体工作内容的角度，给大家总结出这几点，精准化的会计核算、资产布局与转移、企业的资金管理与融资、平衡成本管理、合同管理与设计、有效的沟通策略、系统化的预算管理，简短做一讲解，希望每一位财务工作人员，尤其是财务负责人，能够结合这里所提出的七种工具和方法，对自己日常工作进行比较、衡量，找到自己的短板，真正将自己的工作上一个新的台阶！