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对于商业地产而言，除了地段，规划设计也是决定其成败的关键因素。 然而，在实际的开发中，不少投资者往往将商业规划设计抛之脑后，独尊“地段论”。而在以销售为开发导向的情况下，造成商业地产规划设计草草上马；又由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计、配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计，造成商业地产的规划设计与商业的实际经营者脱节严重等问题，而这一系统的问题的出现致使一部分商业项目运营惨淡。 北京同世飞天董事长张璋先生指出，建筑设计先于或代替商业规划设计，用营销策划代替商业规划设计的现象在市场上比比皆是，而哪些区域适合开发商业地产，哪些区域适合住宅目，如果没有一个科学严谨的规划，未来商业地产的发展将会面临更大的问题。 那么，在新的发展中，怎样规划才能满足商业地产的经营呢？同世飞天经过多年的商业地产经验指出，首先就要体现人本关怀和商业气氛。 首先，商业空间设计要体现人本关怀。无论是大型单体商业，还是街区式商业，随着商业发展，体现人本关怀的商业空间设计越发突出。首先，表现在商业设计的“有效长度”的界定。从一些统计数据看，日本的商业步行街平均长度为540米左右，美国为670米，欧洲为820米。中国的商业步行街一般认为长度在500米左右为宜，最好不要超过800米。并且考虑设置足够的休憩、娱乐、遮蔽场所，以缓解步行者的疲劳感。有效长度决定了节点（广场、中庭、休憩点等）位置的排布，及主、辅动线的设计。 其次，人的活动具有平面性，商场随着层数的增加，商业价值也随之下降。为解决顾客的层高疲劳，跳跃性的垂直交通就显得很有意义。例如，1层直接上到3层。在东京的很多高层商业中，8层以上的商业也能做活，目的明确的跳跃性垂直交通，是一个制胜法宝。登顶交通，是另一种情形。电梯或扶梯直接将客流从一层送到顶层，使顾客可以从顶层往下一层层逛。有的从上往下逛，有的从下往上逛，上下客流交叉，加强了不同楼层的商业均好性。此外，配套设计要符合客户购物舒适度、便利性的要求。空中连廊的数量与位置，垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置、大小与宽度，休闲长椅的数量与位置、甚至一个指示牌的大小等细节设计，都会影响客户的消费体验与心情。 第三，建筑设计要符合商业业态的规划和布局要求。例如，通常一个大卖场一般要预留1万～1.5万平方米，车位不少于350个的基本要求；各品牌店的大小都会因品牌而各异不同，位置上也有特别的要求；不同商业业态对层高的要求也不同。同时还要按经营业态合理分区，注意各业态之间互补性，以达到有效衔接。 第四，人流、物流、车流组织的考虑同样是商业设计的要素。水平与垂直动线的设计常常考虑客流动线，保证铺铺无死角、处处可连通、线线上下皆方便。但往往忽略了员工通道或物流通道，例如垃圾通道、餐饮的输送通道等。更重要的是还要考虑交通组织，例如客户与货物的交通线路等等。有序组织人流、物流、车流是商业经营的必要条件。更是商业规划设计的专业体现。 最后，建筑立面要烘托商业气氛。商业立面设计要调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间氛围的表现。在建筑设计手法上已不再是传统的建筑立面设计，而是更加综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、展示、发布、多媒体等现代化综合表现手段的应用。做到立面风格多元化和立面结合的多样化以营造出与众不同的体验式消费空间。 |
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