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《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（以下简称《意见》）出街征求意见了。与2015年底颁布的“1+3”配套文件相比，该《意见》在利益分配上适当向社会让利，在行政审批上适当简化了流程，总体上有利于提高城市更新的效率。根据律房律地的研究总结，该《意见》大体上可以从以下六个方面解读： 一、旧厂交储改造的利益分成有所提高 根据《广州市旧厂房更新实施办法》，土地公开成交价款的40%归企业，60%归政府，而且企业只能在容积率2.0的范围以内得到补偿。 根据《意见》，如果旧厂交储人能够按照收储协议约定及时交储，则可以多领取10%的补偿作为奖励；并且，如果交储的旧厂用地新规划为商业的，计算补偿的基数从原来的容积率2.0提高到了2.5。 二、旧厂自行改造的条件有所放宽 根据《广州市旧厂房更新实施办法》，旧厂以“收储改造为原则，自行改造为例外”，调整为商业用地的，《办法》规定或政府规定地段范围内的必须交储，如符合一定条件申请自行改造的，则应当将不少于50%的土地交给政府（大于3公顷者），或者30%建筑面积无偿交给政府（小于3公顷者）。 根据《意见》，自行改造的旧厂可以按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房；按照控规的要求，将不低于总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府；同属于一个企业集团的超过12万平米的权属用地，整体策划改造的，应当将不少于42.5%的用地面积交给政府收储。 三、集体性质的旧厂单独改造更容易了 根据《广州市旧厂房更新实施办法》，改造集体旧厂要和整村改造统筹，基本上无法实施单独改造。 根据《意见》，经市城市更新工作领导小组批准，用地面积不低于150亩、村社同意由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可以按照规定方式单独改造。 四、行政审批流程有所简化 根据“1+3”政策文件，旧村庄更新项目报批有35个程序流程；旧厂房更新项目报批有29个程序流程；旧城镇更新项目报批有34个程序流程。 根据《意见》，涉及控制性详细规划调整的城市更新项目，纳入城市更新年度计划后，同步启动控制性详细规划调整方案的编制工作。 五、旧村改造招标引进合作企业的节点提前了 根据《广州市旧村庄更新实施办法》，招标引进合作企业只能在项目实施方案获批后组织开展，且发布招标公告日期距投标截止日期长达6个月。 根据《意见》，基础数据和改造成本经审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业。引入合作企业的公告时限参照《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定，不少于45日。招标公告日期从漫长的6个月的缩短至45日，提高了“三旧改造”的运作效率。 六、以PPP模式来推进实施城市更新项目 《广州市城市更新办法》第四十二条规定了筹集城市更新资金的六条渠道：一是市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费；二是国家有关改造贷款政策性信贷资金；三是融资地块的出让金收入；四是参与改造的市场主体投入的更新改造资金；五是更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费；六是其他符合规定的资金。 《意见》第三十一条规定：“成立广州城市更新基金，重点支持采取政府与社会资本合作模式（PPP）的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。”这在广州市的城市更新历史上还是第一次，尤其是以PPP模式实施土地整备，直接与《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）关于土地储备资金筹集的规定相冲突，这需要大智慧来破解。 与2010年前后的热火朝天的气象相比，2012年以来，广州的“三旧改造”（城市更新）除市属国企旧厂交储改造和个别旧村外，一片沉寂。2015年年底颁布的《广州市城市更新办法》又进一步严格了改造的条件与程序，各改造主体的积极性严重受挫。除了政府主导的微改造外，其他类改造基本偃旗息鼓。本次“新政”是对前几年过于严苛的城市更新政策的一次拨乱反正，衷心希望“新政”能够一改之前的颓势，推动广州城市更新事业再次繁荣红火起来。 律房律地，房地疑难复杂问题解决专家！ 阅读更多相关政策法规、案例和课件请登录律房律地网站（law168.com.cn） 或长按下面的二维码关注律房律地服务号。
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