3.15 常见购房维权问题汇总

　  又是一年3.15，购房维权烦事多，购房者如何避免买房纠纷？当纠纷发生后，该如何利用法律途径保障自己的权益？......在315消费者权益保护日到来之际，小编做出相关汇总，希望可以为即将买房的准业主献出绵薄之力。

1. 购房者与开发商签订《商品房认购书》后未签署正式《商品房买卖合同》，双方是否有权拒绝继续履行房屋交易?

　　要解决此问题首先需要对《商品房认购书》的效力进行判定，若《商品房认购书》中双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、违约责任等都有明确的约定，依照院《关于审理'商品房买卖合同'纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，应认定为《商品房买卖合同》。该协议对双方均具有法律约束力，任一方违反约定均需要承担违约责任，守约方有权要求继续履行。

2. 商品房的销售广告和宣传资料是否具有合同效力?

　　开发商为销售房产经常会对房产或配套设施进行宣传以吸引眼球，有些购房者也是冲着广告宣传的信息而选择购买该房产，但通常宣传内容都没有记载在'商品房买卖合同'中，在房屋交付时也就出现了纠纷。但在法律上，不同的宣传内容及宣传形式所产生法律效果是不同的。根据我国的司法解释：商品房的销售广告和宣传资料是一种要约邀请，并不具有合同的法律效力。但开发商就房屋及相关设施所做的说明和允诺的事项具体确定，并对'商品房买卖合同'的定力及房屋价格的确定有重大影响的，即使该内容未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3. 签订'商品房买卖合同'后，因购房者原因无法办理按揭贷款，由此产生的责任应由谁来承担?

　　在房价不断攀升的今天，购买一套房产动辄上百万，而对于购房者来说，借助银行资金，办理按揭贷款是实现住房梦的途径，但银行办理按揭贷款需要对购房者信用状况及还款能力进行评估。实践中就经常出现双方签订房屋买卖合同后，因银行贷款审批不能通过而致双方发生纠纷。要避免此纠纷，购房者应当在签订正式房屋买卖合同之前要求开发商或银行对购房者是否符合贷款条件及贷款数额进行审查或在正式买卖合同中约定不能贷款时，购房者有权解除合同。若没有相关的约定，出现纠纷后，由于'商品房买卖合同'同银行按揭贷款合同是两个不同的法律关系，对消费者来说签订的于'商品房买卖合同'具有约束力，若不能按期支付房款，将承担违约责任。

4. 如何进行新房验收?

　　新房验收对购房者来说意义重大。在实践中，开发商在向购房者交付房屋时，通常会要求购房者签署交接书，购房者在签署交接书，接收房屋钥匙后即视为开发商完全履行了房屋交付义务。因此在进行房屋验收时，除了要仔细查看墙体是否存在裂缝，水电是否配备等房屋的质量及配套外，还应当要求开发商交付《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以审查房屋是否符合交付条件。

5. 交房入住后开发商私自变更项目规划，怎么办？

　　购房者可以向规划或城管部门进行投诉，由执法监察人员进行现场检查，确属没有按规划施工的，有关部门有权向开发商下达停止施工或限期拆除的行政处罚决定，开发商不按照行政处罚决定拆除的，有关部门可以申请人民法院强制执行。

　　纷繁的房产维权问题表明，购房置业时要注意购房细节才能更有维权。最后小编要提醒广大消费者，在购房时务必要仔细审读合同的条款、附件，特别要留意那些不突出但有可能会引起房产纠纷的条款细节。同时，要注意仔细填写备注栏。唯有如此，消费者在购房时才能地维护自己的消费权益，避免再次踏入同类消费陷阱。

　　警惕二手房交易陷阱 交易过程要注意保留证据

　　近几年，因购买二手房而引发的纠纷在消协受理的投诉中屡见不鲜，由于二手房交易涉及金额大、流程复杂，特别是买卖双方在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，某些购房者又缺乏防范风险的经验和知识，明显处于劣势。一些不法中介利用自身优势条件，为获得的利益考虑，在购房合同中设置陷阱，蒙蔽买卖双方，使购房者损失惨重又有口难辩。

　　买卖二手房时定要明确合同细节

　　长春市消协秘书长钟萍表示，二手房交易中存在的多种问题，由于二手房权属的多样性和交易方多为个人等因素，签订二手房买卖合同比签订新房买卖合同更需注意一些细节。

　　她表示，目前部分房产中介设置的“陷阱”主要分为三种。

　　种陷阱是为日后履约时占据主动，将最终未达成交易的买房人事先缴纳的意向金据为己有，买房人反而要承担违约责任；

　　第二种陷阱是格式合同内容极不公平，体现在责任回避，一般都是规定买方和卖方的责任，而没有中介公司的责任，严重违背合同要合理分配合同双方权利义务的规定；

　　第三种陷阱是交易未成先收取服务费、附加服务费等。

　　为此，消协发布警示，提醒消费者在买卖二手房时一定要明确合同细节，并仔细查验产权证的正本，建议到房管部门查询此产权证的真实性；其次，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人，因房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书，一定要看到上述证件的原件，并在签约时索要复印件。

　　同时，产权证所确认的房屋面积与实际面积是否有不符之处，尚未取得所有权证的房屋无法办理过户手续，并应核实房产性质，确认是否可以上市交易，是否有额外费用等。搞清楚是商品房（成本价房还是标准价房）或者是经济适用住房。由于经适房等其他性质的房产在上市交易中会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，建议到房产证的发证机关核实清楚，防范不法分子用伪造的证件（房产证、身份证等）进行诈骗。

交易过程要注意保留证据

　　此外，在签定合同时，还要警惕合同中的文字陷阱。一要将容易发生的问题和中介方及卖方承诺的事项都在合同中约定清楚，特别是对合同主体、权利保障、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题全面考虑；二要知晓各种费用情况；三要注意交易合同中的附加条款，避免掉进陷阱；四是不要因为少交税费而签订“阴阳合同”等违规做法。

　　此外，交易过程要注意保留证据。因签合同只是完成了交易的步，后面还有很多过程没有完成，所以要注意保留每个环节的证据，包括自己履行义务的证据，同时要注意向中介索要正规交易发票。

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