 买卖二手房过程当中，信息极不对称，为什么呢？ 想买房的人找不到房源，想卖房的人又找不到买主，那么在这个背景下滋生了一种公司； 叫做房地产中介公司，这个中介公司的最原始的作用是什么呢？ 很简单，汇集大量的房源信息，之后再通过广告等等形式，把房源推出去，供买房人找到合适的房源，这个事是一个多么好的事情，对不对？ 房地产中介公司，就通过卖信息的方式，获取信息费用； 那么他就有一个特点，什么特点呢？ 就是房源信息的私密性，有的买家房子住进去了，还没见到过卖家，拿房产证的时候，才见到； 当然现在，一般在交易过程中，特别是过户期间，就能见到了，因为程序优化后，双方必须都在场； 在那么一个什么背景下，房地产中介公司只是一个信息的出售者，但是随着房地产市场的逐渐成熟，以及二手房交易中问题的不断涌现，房地产中介公司的责任和义务也越来越多； 不再是那个单纯的信息提供者，而是责任，义务，权利这样的一个载体，肯定是越来越重要； 都知道，在整个二手房买卖的过程中，买方永远是最弱者的状态，为什么呢？ 房源信息不是自己的，要花钱买； 交易流程不熟悉，要花钱买； 卖方信息和自己了解到的信息不对称，需要花钱买； 买房子要花钱，双方的中介费得付，双方的税金也得付，一切好像都和卖家没关系似的？ 那么，这些房源信息，服务从哪里买，那就是从中介购买，中介公司的责任和义务也越来越多； 那么，现在的房地产中介公司，都会有那些责任和义务呢？ 第一：签署买卖三方委托代理协议； 这个房地产委托代理合同约定的内容，直接关系到你的利益，知道为什么吗？ 因为它具有法律效力，简单吧？ 别骂我，实际内容才是最重要的，签署这个合同要注意哪方面的内容呢？ 一是房源信息真实性，有的时候看房也是一个苦差事，对不对： 还有就是一旦进入买卖阶段，是不是独家都无所谓，房屋坐落在哪里他也不敢写错，对不对： 还有就是中介服务的时间，这是典型的出售信息的模型，这个就不多说了。 主要是说权利和义务，以及责任； 二是交易价格，付款方式，税费怎么出，还有中介费； 交易价格就不多说了，双方协议去吧，自由发挥； 付款方式，也不多说了，为什么呢，因为现在都走网签和资金监管程序，基本问题也都规避了； 税费怎么出，买卖双方都有税，特别是卖方，不是唯一住房，会有个税，不满2年会有增值税，这个要约定好谁来支付； 中介费就不多说了，一般中介公司会有规定，接受就买，不接受就先放一放； 三是买卖中介三方责任； 这个是重点，特别是在带不带出租约定，抵押情况，解压，信息真实性，房屋过往情况，查封情况等等要做约定，一个是买方的承诺，一个是第三方的调查，要详尽； 多数问题，可能多会出在这个环节，为什么呢？ 前几天，就有一个客户反馈，买了房子，过了户正在装修，来了三个小混混，说是房子在一个月前出租给他们了，一装修就来闹，报警3次警察也不来看一下，怎么办？ 可气的是，原房主手机停机，人间蒸发了； 只能起诉房东和中介，让他们去处理，因为三个混混和你一点权责关系都没有； 四是交房问题； 水电煤气，暖气，物业费，电视，电话，户口等等问题的约定； 必要的时候，要约定预留房子尾款，作为牵制的一种协定，否则你等着迁户口给孩子上学呢，他不给你迁走，你不干着急上吊啊？ 把这些证都拿到，之后一一过户，一一兑现，才能够算一次完整的交房和买卖； 第二：中介必须承担哪些责任？ 上述协议中的约定，实际都非常的明了了，主要就是保护买方，保护自己； 因为自己花一切的钱，不能买个啥也不知道，最后发现买了一个词，叫做上当，那就不好了； 一是真实性以及房屋情况调查的责任； 这个涵盖的就太广了，比如交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，出售人的资格权利情况；房子的基本情况，年限，有没有漏雨，有无租约、维修基金的缴纳，户口等情况； 还有就是，物业水电煤，欠费情况，剩下的就是算好了税费，交易费用，都有哪些程序等等； 这些都要约定在协议里面，有任何问题，都要拿中介试问，同时写好这是义务，要承担责任； 二是负责交易的全程跟踪和办理； 现在二手房交易都非常的简单，要经过网签和资金监管程序，也不需要因为怎么付款的事情纠结； 过户期间，收集双方当事人过户手续资料、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等等。 这里提到一点，就是卖方的承诺，买方一定要中介和卖方一起承担责任，或者连带责任； 那么就会有督促的一个程序，遇到问题解决不了，直接起诉中介和原房主，为什么呢？ 连带责任，就是起到很好的对自己的，买房人的一个保护，因为咱是弱者，确确实实是弱者； 三是故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿； 如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，或者夫妻共同财产一人处理，再或者房屋交易，或者房屋本身有重大漏洞，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。 就有一个别墅，曾经凶杀案死过3个人，中介也没有告知，最后原房主和中介一起告上法庭，最后退房，退款，一分不少； 阿永哥点评： 一是有人卖房不想走网签和资金监管程序，那就不买了，安全第一，很可能有猫腻，否则为什么不愿意网签，对不对，这么好的政策，保护双方利益？ 二是和中介之间的责任和义务，已经非常的明确了，早已经不仅仅是信息费了，最重要的就是安全，关键的问题之一，除了房款之外安全责任，中介到底能不能承担得起来？ 买房卖房，怎么增值，怎么识破花招； 请微信搜索关注《乐福居》，一定有问必答！ 公众号：lefuju |
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