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案例一：王纯容诉悦家公司宝龙店、文祥公司食品生产者、销售者责任纠纷案 【简要案情】 王纯容于2014年6月在悦家公司宝龙店购买了5袋生产厂商为文祥公司单价为14.20元的象龙牌猪肉松，食品生产许可证为QS320501040271，产品执行标准为SB/T10281。后发现下列问题：1、该产品所执行的标准SB/T10281系商务部发布的行业标准，已被后发布国家标准GB/T23968-2009所废止。根据国家标准，肉松产品分类为肉松和油酥肉松，淀粉含量指标均应≤2%，且不添加任何植物性豆粉，而已废止的行业标准确定肉松粉的淀粉含量指标是≤30%，可添加大量植物性豆粉来提高产品的蛋白质含量。文祥公司使用已废止的行业标准生产肉松，侵犯了消费者的权益。2、该产品的水分指标为9%，不符合国家标准GB2726-2005《熟肉制品卫生标准》中“肉粉松”水分≤4%的要求。而行业标准SB/T10281-2007《肉松》中水分指标为≤18%，与国家标准不符，根据《行业标准管理办法》第二条规定SB/T10281-2007《肉松》应当作废，“肉粉松”的水分含量标准应当以GB 2726-2005《熟肉制品卫生标准》为准。3、案涉肉松产品外包装标示品名和开具发票品名均为“象龙肉松”，执行的标准却是行业标准SB/T10281-2007《肉松》中对“肉粉松”的标准，且在配料中添加了豌豆粉，其外包装标示名称和生产的产品内容不符，违反了食品安全国家标准GB7718-2011《预包装食品标签通则》第3.4条、4.1.2.1条。综上，要求判令：1、悦家公司宝龙店、文祥公司返还货款71元；悦家公司宝龙店、文祥公司赔偿损失710元；3、本案诉讼费用由悦家公司宝龙店、文祥公司负担。 【法院认定】 法院认为，行业标准不得与有关国家标准相抵触，行业标准在相关国家标准实施后，即行废止。行业标准SB/T10281－2007《肉松》于2007年实施，国家标准GB/T 23968-2009《肉松》于2009年实施，因此在国家标准实施后，行业标准即应废止。 国家标准GB 2726-2005《熟肉制品卫生标准》，系国家卫生行政和标准化管理部门发布的强制性标准，不应允许行业标准对国家强制性标准选择性引用。在行业标准与国家强制性标准相抵触时，应以国家强制性标准作为判断质量是否合格的依据。行业标准将肉粉松理化指标中的水分规定为≤18.0，明显与《熟肉制品卫生标准》中关于肉粉松理化指标中水分≤4.0的规定相抵触，不得再作为判断相关食品质量的标准。故本案所涉肉粉松质量不合格，王纯容退货的诉讼请求应予支持。 按普通生活常识，食品中所含水分较多，则食品腐败变质就相对较快，在《熟肉制品卫生标准》对水分指标有明确要求、又无相反的充分证据或科学依据的情况下，应当认定水分指标与食品安全有关，肉粉松中水分指标不符合《熟肉制品卫生标准》的要求，应认定其可能影响食品安全。 此外，我国食品安全标准GB7718－2011《预包装食品标签通则》明确规定，食品标签应清晰标示反映食品真实属性的专用名称，且不得利用字号大小误导消费者。《熟肉制品卫生标准》中包含肉松、油酥肉松、肉粉松三种不同产品，肉松与肉粉松分属不同的产品类别，因此文祥公司在其肉粉松产品的标签上应采用“肉粉松”这一产品专用名称，而不得使用“肉松”，其仅在旁边以较小字体标明“肉粉松”字样，明显系故意利用字号大小误导消费者，其标签也不符合食品安全国家标准《预包装食品标签通则》的要求。 综上，文祥公司生产不符合食品安全标准的食品，应按食品安全法的规定支付价款十倍的赔偿金。此外，由于我国法律规定，销售者只有在明知其所售食品不符合食品安全标准时，才承担十倍赔偿责任。判断销售者是否“明知”，一般应以其是否尽到我国食品安全法所规定的经营者采购货物时的查验义务为标准，销售者已尽到查验义务的，一般应认定其不属“明知”，除非其已经知道或应当知道该种食品不符合食品安全标准。悦家公司宝龙店在诉讼中，已经提供了其履行查验义务的相关证据，因此，不能认定悦家公司宝龙店系明知，王纯容要求悦家公司宝龙店承担十倍赔偿责任的请求，不应支持。 【裁判结果】 法院判令涉案肉松粉的销售者悦家公司宝龙店退还王纯容货款71元，生产者文祥公司则应当承担惩罚性赔偿责任，向王纯容支付价款十倍的赔偿金710元。 【相关规定】 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二十四条 经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。 依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。 修订前的《中华人民共和国食品安全法》 第九十六条 违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。 生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。 修订后相应条款 第一百四十八条 消费者因不符合食品安全标准的食品受到损害的，可以向经营者要求赔偿损失，也可以向生产者要求赔偿损失。接到消费者赔偿要求的生产经营者，应当实行首负责任制，先行赔付，不得推诿；属于生产者责任的，经营者赔偿后有权向生产者追偿；属于经营者责任的，生产者赔偿后有权向经营者追偿。 生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。 GB 2726-2005《熟肉制品卫生标准》前言部分第一句即用黑体字载明：本标准全文强制 《中华人民共和国标准化法》 第六条 对需要在全国范围内统一的技术要求，应当制定国家标准。国家标准由国务院标准化行政主管部门制定。对没有国家标准而又需要在全国某个行业范围内统一的技术要求，可以制定行业标准。行业标准由国务院有关行政主管部门制定，并报国务院标准化行政主管部门备案，在公布国家标准之后，该项行业标准即行废止。对没有国家标准和行业标准而又需要在省、自治区、直辖市范围内统一的工业产品的安全、卫生要求、可以制定地方标准。地方标准由省、自治区、直辖市标准化行政主管部门制定，并报国务院标准化行政主管部门和国务院有关行政主管部门备案，在公布国家标准或者行业标准之后.该项地方标准即行废止。 企业生产的产品没有国家标准和行业标准的，应当制定企业标准，作为组织生产的依据。企业的产品标准须报当地政府标准化行政主管部门和有关行政主管部门备案。已有国家标准或者行业标准的.国家鼓励企业制定严于国家标准或者行业标准的企业标准在企业内部适用。 法律对标准的制定另有规定的，依照法律的规定执行。 《行业标准管理办法》（国家技术监督局） 第二条 行业标准不得与有关国家标准相抵触，行业标准在相关国家标准实施后，即行废止。 《食品安全国家标准预包装食品标签通则》（卫生部，GB7718-2011） 4.1.2.1 应在食品标签的醒目位置，清晰地标示反映食品真实属性的专用名称。 《食品标识管理规定（修订版）》 第六条 食品表示应当标注食品名称。食品名称应当表明食品的真实属性 …… （二）……应当适用不会引起消费者误解和混淆的常用名称或者俗名…… …… 【典型意义】 本案一方面对相关熟肉制品企业的生产标准和食品标识进行规制，通过司法裁判阐释对不同位阶的行业标准的适用和对食品名称的标识要求；另一方面明确对“销售者明知”事实的判断依据，对生产不符合食品安全标准食品的生产者和销售明知是不符合食品安全标准食品的销售者适用十倍惩罚性赔偿的标准作了区分，体现了从源头上遏制不合格食品的立法意图和销售者的查验义务不应高于行政职能机关审查义务的法学理念。 【简要案情】 蒋强、周丹燕购买了位于无锡市香梅花园200-92门牌1-2层商品房，但开发商宇通公司在明知房屋质量存在变形缝这一重大瑕疵的情况下，既未将相应情况及时告知，也未采取任何保障措施，致使其无法正常使用房屋。故诉至法院，要求宇通公司赔偿装修的损失30000元，其余各项经济损失270000元，并承担本案诉讼费用。法院查明，涉案商铺在套内在1、2层距东墙75厘米处相同位置均有一条宽度为10厘米的变形缝，在1层、2层该变形缝附近的地面瓷砖均有开裂的情况，变形缝对应位置的隔间墙面均有变形的情况。针对涉案商铺现状，维修的费用（含针对变形缝进行专业化处理的费用在内）为30000元。 【法院认定】 本案的争议焦点在于：1、变形缝设置在涉案商铺内部是否合法；2、宇通公司是否负有告知存在变形缝的义务；3、蒋强、周丹燕主张的房屋贬值损失、装修损失如何确定？ 关于争议焦点一，设置变形缝系为了减少物理影响，保证整栋大楼的安全，符合设计的规范。该意见与GB/T17986.1-2000房产测量规范中的“室内变形缝也应计算建筑面积”的条款相对应，说明我国对于房屋内部设置变形缝系允许，并不禁止。 关于争议焦点二，通常情况下，普通人无法理解房屋内存在变形缝的事实。在面积为152.28平方米的二层房屋内存在一条10厘米宽的变形缝，首先会引起买受人对于房屋安全的担忧，其次会产生对防渗漏水、隔音、装修、合理使用等方面的疑问，上述担忧与疑问涉及的均系与签订房屋买卖合同有关的重大事项，被上诉人宇通公司在签订《商品房买卖合同》时，应本着善意，以合理、有效的方式如实告知买受人蒋强、周丹燕。 关于争议焦点三，当事人在订立合同过程中隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。由于被上诉人宇通公司系在订立合同过程中未尽告知义务，故上诉人蒋强、周丹燕所主张的赔偿责任属于缔约过失责任。宇通公司不能以《商品房买卖合同》中没有变形缝约定内容为由，免除其赔偿责任。 【判决结果】 鉴于变形缝的存在对订立合同、确定交易价格会有影响，宇通公司应进行一定的赔偿。综合变形缝占房屋面积的比例以及宇通公司的过错程度，参照解除合同的违约金比例，法院酌定按房屋价格的5%确定宇通公司承担的赔偿金额，即49491元（989820元×5%）。关于装修损失30000元，系因宇通公司未告知房屋存在变形缝所致，而蒋强、周丹燕作为普通的房屋买受人，不具备专业知识，亦无证据证明其有扩大损失的行为，故由宇通公司予以赔偿。遂判令宇通公司赔偿蒋强、周丹燕79491元。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 【典型意义】 强调民事行为中的诚实信用及公平原则，对于缔结合同时，故意隐瞒与订立合同有关重要事实的责任一方应当承担相应的损害赔偿责任，即法律上的缔约过失责任。
案例三：健鼎（无锡）电子有限公司与润宅装饰装潢有限公司建设工程施工合同纠纷案 【简要案情】 2013年8月，健鼎公司为公司某新建工程进行配套吊顶与润宅公司签订《采购合约》和《质量保证协议书》，就矿棉吸音板指定品牌，为“阿姆斯壮 龙牌”，材质为湿式合成矿物纤维，防火等级A级，并约定矿棉吸音板的数量为1400平方米，单价为35元。合同还约定委托润宅公司所购物料需经健鼎公司验收合格后入库，并明确自交货日起一年内，如有发现品质不良情形，不因验收而免除润宅公司应负所购物料的瑕疵担保责任。合同履行且配套吊顶工程验收一年内，健鼎公司发现配套吊顶工程所使用矿棉板经中国阿姆斯壮公司鉴别，确认为伪品。健鼎公司向法院起诉请求判令润宅公司按标单约定对“二泉厂新增招募中心配套吊顶工程”使用的假冒矿棉板进行更换。 润宅公司则提供了安徽阿姆斯壮公司有使用“阿姆斯壮”商标权的相关资料，并认为：争议矿棉板系在正规的无锡经销商处购买，该经销商同时代理了安徽阿姆斯壮公司和阜南阿姆斯壮厂的产品，并称该两个单位是关联企业，产品并无差别，其购买的价格也是市场正常价格。且根据质量检测报告，其代为购买的安徽阿姆斯壮公司所生产的矿棉板为合格产品，其燃烧等级也满足矿棉板所需的B1级要求，为难燃物品，与A级不燃物品轻钢龙骨搭配使用，整体防火等级可提升到A级。 法院在审理中查明，北京市高级人民法院、浙江省高级人民法院均已经先后作出生效民事判决，认定安徽阿姆斯壮公司、阜南阿姆斯壮厂无权使用“阿姆斯壮”商标。涉案工程矿棉板更换费用为86801.83元。润宅公司在审理中明确表示，如法院最终认定需更换，其会主动履行更换义务，不同意以支付更换费用的方式来替代履行。 【法院认定】 根据双方在标单中的约定，涉案工程所使用的矿棉吸音板已明确为“阿姆斯壮”或“龙牌”，虽然该约定中未明确生产厂商，但可以认定应使用享有该商标使用权的生产厂商所生产的产品，而非侵犯商标权的产品。因已有生效判决确认安徽阿姆斯壮公司和阜南阿姆斯壮厂生产的标有“ 考虑到健鼎公司在指定特殊品牌物料时未注意市场混乱情况，对生产商未作严格限制，尤其是在后续的材料进场使用检验时更未能严格审查，导致未能及时发现涉案使用的矿棉吸音板存在问题，故认定健鼎公司对本案损失的扩大也存在一定的过错。 【裁判结果】 认定润宅公司在本案矿棉吸音板履约上确系存在违约行为，对健鼎公司提出的更换请求应予支持，但考虑健鼎公司自身对损失的扩大也有过错，故其应承担40%的更换费用。同时要求双方在更换过程中予以配合，确保更换工作的顺利开展。遂判令：润宅公司于判决发生法律效力之日起45日内将涉案“配套吊顶工程”中的矿棉吸音板更换为标单约定的阿姆斯壮品牌的矿棉吸音板；更换完毕后由双方在5日内组织验收，验收合格后，健鼎公司于5日内向润宅公司支付其应负担的更换费用34721元。如润宅公司未能履行上述义务，则需在履行期满后立即支付健鼎公司更换费用52081元。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 【典型意义】 1、严格掌握合同对相关交易的指定品牌标的物的适格认定，明确但凡属于知识产权侵权的产品，即便在产品质量、功能上符合合同约定，也应当认定提供方因未完成合同约定交付标的物而违约。 2、对于提出特定品牌标的物交付的合同相对方，也应尽到与此相适应的谨慎验收义务，对于未尽到该谨慎义务而扩大的损失，应当根据其相应过错承担责任。
案例四：无锡市德良物业有限公司诉夏文其物业服务合同纠纷案 【简要案情】 2007年11月9日，德良公司经招投标确定为美景天城（后更名为美林湖花园小区）前期物业服务单位。夏文其系美林湖小区某房业主。2010年6月11日，德良公司与夏文其签订《前期物业服务合同》，载明：房屋建筑面积125.15平方米，物业服务收费标准为每月每平方米1.4元；交纳费用时间每年12月底、6月底前交纳下半年度的物业服务费；如业主不按协议交纳费用，德良公司有权要求补交，并收取违约金；协议自2010年6月11日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。2013年3月16日，德良公司向夏文其发函催缴拖欠的物业服务费。经计算，夏文其至今结欠物业服务费6300元。后德良公司诉至法院，请求判令夏文其支付物业服务费及逾期付款违约金。 对此，夏文其辩称：德良公司的物业服务不到位，1、其多次要求解决墙面裂缝但未得到解决；2、物业服务期间存在楼上住户乱扔垃圾、消防设施玻璃破碎未更换、防盗门的锁丢失未维修、公共区域贴脚线缺失未维修、小区内绿化树木枯死不及时更换、草坪不维护等情况；3、德良公司现已经不在美林湖花园小区服务，未在提供物业服务期间催讨物业费，已超过诉讼时效。故其有权拒付物业费，请求驳回德良公司的诉讼请求。 法院经审理查明，关于墙面裂缝问题，德良公司于2010年6月12日向开发商中富公司发出《“美林湖”前期物业工作联系单》，就小区业主入户交接过程中或入户后提出要及时解决或整改的问题书面向中富公司反映，并要求及时维修并反馈结果，其中涉及到夏文其房屋，并载明有裂纹问题。开发商现场勘察后认为系温差造成，因业主已经装修完成并已过保修期，建议由业主的装修单位自行维修。2014年12月5日，美林湖业主委员会出具《小区业主满意度调查统计情况》，内容主要为：根据调查情况统计，对物业管理工作的总计评价，表示“满意”或“很满意”的365份，占总数70%，“基本满意”的151份，占总数28%，表示“不满意”的10份，占总数2%。2014年12月27日，德良公司与业委会、江苏启成物业管理服务有限公司签订《美林湖小区物业管理工作移交协议》，移交小区物业服务相关事宜。 【法院认定】 双方签订的前期物业服务合同，系协商一致的真实意思表示，合法有效，各当事人均应恪守履行。夏文其作为美林湖花园小区的业主、接受了德良公司提供的物业服务，应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费，拒不交纳的，德良公司有权根据合同约定要求夏文其支付物业服务费及滞纳金。现德良公司要求夏文其支付拖欠的物业服务费6300元及滞纳金567元，应予支持。夏文其反映房屋存在的问题，德良公司及时查看现场，并及时向开发商书面反映，催促处理，已经履行其相应义务。德良公司于2014年12月底退出美林湖小区的物业管理服务工作，业主们对该公司物业管理工作的总体评价，表示“满意”、“很满意”、“基本满意”的占调查总数的98%。现夏文其以德良公司提供的物业服务不到位为由拒付物业费，于法无据，不予采信。 【裁判结果】 夏文其支付德良公司物业服务费6300元、滞纳金567元，合计6867元。案件受理费50元，由夏文其负担。宣判后，夏文其不服该判决，以德良公司起诉超过诉讼时效等为由起上诉。二审法院认为物业服务合同属于分期履行合同，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间应从最后一项履行期限届满之日起计算。本案中，德良公司于2014年12月31日移交美林湖花园小区物业服务，双方终止物业服务合同关系，德良公司于2015年6月起诉夏文其未超过法定诉讼时效。并认为德良公司已将夏文其报修的房屋质量问题及时反馈给中富公司，不存在怠于履行物业服务义务，夏文其以此为由拒付物业服务费于法无据。二审遂判决驳回上诉，维持原判。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第四十二条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 【典型意义】 小区物业服务公司通过向小区居民收取物业费的形式，维持其服务于小区居民的居住安全和便利舒适的职能。在物业服务合同的订立和履行过程中，无论是物业服务企业还是小区业主，都应树立恪守约定、等价有偿、诚实信用等善良规则。本案中，小区业委会切实履行了对物业服务企业的监督职能，在评价物业服务质量的问题上起到了保留证据的关键作用，也为人民法院在案件审理过程中认定事实提供了重要依据。 案例五：江苏苏南万科物业服务有限公司诉龚绿英物业服务合同纠纷案 【简要案情】 2011年8月，万科信成花园开发商无锡鼎安房地产有限公司与龚绿英签订《商品房买卖合同》，约定龚绿英购买信成花园房屋，鼎安公司应于2013年5月31日前交付商品房。双方还签订了合同附件，约定了物业服务费用的标准、交纳日期及违约责任等内容。2013年11月2日，鼎安公司与龚绿英签订《信成花园房屋交接书》，确认鼎安公司正式将龚绿英所购商品房交付给龚绿英。同日，龚绿英交纳公共服务费、公共水电费、电梯运行费等，苏南物业开具了发票。因交纳物业服务费的起算日期存在分歧，龚绿英未再支付物业服务费。由于龚绿英自2014年6月始拒绝支付物业服务费，后苏南物业诉至法院，请求判令龚绿英支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费9226.8元违约金1459.6元。 【法院认定】 鼎安公司与龚绿英于2011年8月31日签订的《商品房买卖合同》及附件（物业服务部分）合法有效，对双方均有法律约束力。苏南物业据此对万科信成花园进行物业管理，龚绿英作为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，有义务交纳物业服务费。本案中，虽然龚绿英与开发商约定的房屋交付期限为“2013年5月31日前”，但根据合同实际履行情况应认定开发商鼎安公司与龚绿英于2013年11月2日对所购商品房办理正式交接手续。因“业主应自卖方交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起交纳物业服务费”，故龚绿英交纳物业服务费的日期应从正式交房之日开始起算。 【裁判结果】 一审法院认定物业服务费用应当自开发商实际交房之日起算，故部分支持了苏南物业的诉讼请求，判令：龚绿英支付苏南物业2014年11月至2015年11月期间的物业服务费6664.05元并支付逾期交纳物业服务费的违约金968.84元，驳回苏南物业的其他诉讼请求。宣判后，苏南物业不服提起上诉，二审法院经审理认为已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用不应由物业买受人负担。遂驳回上诉，维持原判。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 【典型意义】 虽然国务院物业管理条例允许开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同，且明确该合同的效力及于商品房的买受人。但是，由于物业服务合同明确属于双务合同，在商品房已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的情况下，由于物业服务的对象仍是开发商而未转移至买受人，相关费用应当由开发商交纳。
案例六：宜兴市佳园物业管理有限公司诉章旻晨物业服务合同纠纷案 【简要案情】 佳园公司接受范思特（宜兴）房地产开发有限公司委托对郁金香庄园进行前期物业管理。2009年6月12日，其与章旻晨签订《郁金香庄园前期物业服务协议》，约定物业管理费标准为建筑面积每平方米/每月2.2元。章旻晨房屋的建筑面积348.82平方米，自2013年1月1日始至2014年12月，拖欠物业管理费共计18418元。佳园公司催缴未果诉至法院，请求判令章旻晨支付拖欠的物业费18418元，并承担本案诉讼费。章旻晨辩称其之前一直按约交纳物业服务费用，但从2013年起，佳园公司管理不到位，存在整体环境脏乱差、小区内乱搭建现象严重、门卫服务差等情况，其受到多次他人的侵扰，故才拒绝缴费。故请求法院驳回佳园公司的诉讼请求或者对物业费予以扣减。法院经审理查明，小区确存在环境管理等一定问题。 【法院认定】 双方签订《物业服务协议》合法有效，合同当事人均应恪守履行。根据合同约定的服务费用，旻晨对拖欠的物业费应当予以支付。根据约定的物业服务内容，佳园公司也应履行对公共环境卫生的清洁管理、安全防范、公共绿化等合同义务。鉴于佳园公司已经履行合同的相应服务义务，但的确存在管理服务不到位的情形，根据合同履行的具体情况，法院判定佳园公司主张的物业费应按照80%的比例向业主收取。法院在判决书中进而指出：物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。 【裁判结果】 一审法院判决章旻晨支付佳园公司物业费14734元，并驳回了佳园公司的其他诉讼请求。宣判后，章旻晨不服提起上诉，认为佳园公司整改不力，请求二审改判其承担50%的物业费。二审法院认为按照权利义务对等原则，一审法院根据佳园公司履行义务的瑕疵程度，酌定章旻晨按照80%的比例承担物业费并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 【典型意义】 本案对业主拒绝交纳物业费用的正当性进行了审查。物业服务企业为实施物业服务内容，必然存在运营成本的支出，该支出有赖于小区全体业主及时按约履行交付物业服务费用。如果业主因为物业服务存有瑕疵，就拒绝交纳物业费用。既不利于物业服务企业的运营，也会影响小区物业服务的资金来源，从而使得物业服务合同的履行进入恶性循环的怪圈。本案中，一、二审法院注意到涉案业主之前确实按约定期交纳物业服务费用，且确有证据证明物业服务企业存在物业服务质量的问题。因此，通过适用合同法上瑕疵交付的原则，根据对服务质量的具体考察，对业务按约需交纳的物业服务费进行打折处理，符合合同履行的公平、诚信原则，也通过该费用的调整，给物业服务企业和小区业主处理物业服务矛盾一个良好的提示。
案例七：蒋秀珍与紫竹物业公司健康权纠纷案 【简要案情】 84岁老人蒋秀珍于2016年1月14下午4时左右，在海德名园小区公共体育器材设施处活动完后，经过草坪被草坪上的坑绊倒而受伤，经检查为右股骨颈骨折，司法鉴定结论为构成九级伤残。老人认为紫竹物业公司未尽物业管理、服务职责，应当依法承担赔偿责任，故诉至法院，要求赔偿各项损失合计82906.42元，并承担本案诉讼费、鉴定费。 法院查明，紫竹物业公司，系海德名园小区的物业管理公司，其与开发商签订的《前期物业服务合同》中约定，物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化的养护和管理…… 【法院认定】 本案争议焦点在于：宜兴紫竹是否应承担赔偿责任？如需，责任比例如何认定？ 关于侵权事实的认定。本案中，双方当事人对蒋秀珍提供的照片、何丽娟证言的真实性均无异议，法院予以确认。证人何某虽未亲眼看到蒋秀珍受伤的经过，但其在蒋秀珍摔倒后不久进行了搀扶并对蒋秀珍摔倒的相关情况进行了询问，距离事发时间较近，对事实的还原度较高，再结合蒋秀珍摔倒地点的周边环境，可以确认蒋秀珍系因在海德名园小区内的健身器材锻炼结束后，穿过草坪时被草坪上的坑洞绊倒导致摔伤这一事实成立。 关于物业服务企业的责任认定。根据物业合同的约定，紫竹物业公司作为海德名园的物业管理公司，对小区内的公共绿化负有养护、管理职责，疏于维护导致健身器材周边的草坪无故出现坑洞，属于未尽物业管理职责，是对合同约定义务的违反。《物业管理条例》规定物业公司对物业区域内存在的安全隐患，负有及时消除危险的义务。草坪虽然不属于道路，但蒋秀珍摔倒之处的草坪位于健身器材与道路中间，该处通行人员较多，坑洞的存在造成了潜在的安全隐患，宜兴紫竹有义务及时维护以消除危险。根据证人的陈述，健身器材周边草坪上的坑洞已经存在一段时间，紫竹物业公司未采取能够预防或消除危险的必要措施，导致蒋秀珍摔倒受伤，亦是对法定义务的违反。故对蒋秀珍摔倒所受损失，应承担相应赔偿责任。 关于蒋秀珍本人的责任认定。蒋秀珍作为成年人，应当具备安全通行的基本常识，行走时应注意自身安全，但其对健身器材周边的环境疏于观察，未尽到小心谨慎的注意义务，不慎摔倒其自身存在较大过错。 赔偿责任的区分。法院对事故发生的原因及双方当事人的过错程度综合分析后，根据过失相抵的原则，酌情确认紫竹物业公司对蒋秀珍受伤产生的损失承担20%的赔偿责任，剩余80%的赔偿责任由蒋秀珍自负。 【裁判结果】 紫竹物业公司向蒋秀珍支付赔偿款16555元。 【相关规定】 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十六条 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。 第二十六条 被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 【典型意义】 该案系小区居民在小区公共区域内摔倒受伤起诉物业公司引发的纠纷，物业公司服务和保障范围的认定涉及到小区居民的切身利益。本案从物业合同的约定和《物业管理条例》的规定两方面进行论证，对于因物业公司未尽物业管理职责导致小区居民受伤的责任承担做出了判决，确立了物业公司的服务和保障范围。 案例八：卢颖诉无锡茂盛世业酒店管理有限公司、无锡市盛业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案 【简要案情】 卢颖系无锡金城东路8号盛业国际广场（雷迪森广场酒店）某房间的所有权人，其于2007年11月20日与酒店管理公司、房开公司签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给及酒店管理经营雷迪森酒店，租赁期限自2008年11月28日起至2018年11月28日止；年租金按房屋实测面积í单价10150元í8%计算。合同还约定酒店管理公司应于每季首月10日前将本季的租金直接汇至卢颖指定的国内帐户，如不能按时支付租金则应支付滞纳金；连续拖欠租金六个月以上时，卢颖有权解除租赁协议。由于涉及到整体包租用于酒店经营，双方还约定在首期租赁期满前6个月由业主委员会经占建筑面积2/3以上以及占总人数2/3以上的业主同意，投票决定所有物业的续租或改变用途，投票产生的结果对全体业主具有约束力。由于自2015年10月起，酒店管理公司未按约支付租金，2016年4月卢颖遂诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，酒店管理公司向其返还涉案房屋并支付租金及滞纳金、违约解除合同的违约金等，房开公司对上述债务承担连带支付责任。 【法院认定】 关于整体包租的合同效力。法院认为，民事合同的效力认定遵循法无禁止即自由的原则，本案双方签订的租赁合同确有商品房开发、融资及后续经营等投资内容，但仍系当事人真实意思的表示，也没有法律对此作出禁止性规定，故应认定为有效，对合同当事人均具有约束力。现酒店管理公司未按约支付四期租金，故对卢颖要求酒店管理公司支付租金48817.44元的主张予以支持。 关于单个业主是否有权解除与经营人签订的明确有整体包租承诺的租赁合同的问题。本案涉及房屋的全体业主均同意以共同整体出租给酒店管理公司的方式并决定买受房屋“住改商”赚取以固定租金返还为形式的“投资回报”，形成共同盈利关系，系对各自专有的房屋所有权之上设置了整体包租的合同义务。因此，在合同有继续履行条件的情况下，确实应当维系该种共同赢利的模式，并不得通过单个业主个体来主张权利。但是，由于本案中作为整体承租的经营人连续四期未按约支付租金回报，亦未向法院提供证据证明其存在继续履约的能力，因此，法院应当着重从两个方面来考虑单个业主是否可以主张解除租赁合同并要求返还物业的问题：一是整体租赁合同是否存在可继续履行的可能，二是所涉物业是否具有物理上的可返还可能。本案中，酒店管理公司未按照合同约定的期限按期足额支付租金已满6个月，合同约定的解除条件已经成就；所涉物业均为可分式的独立的房间，并以两证记载加以固定。因此，无论是在法律关系解除的法定条件还是物业物理形态的返还条件均已具备。 【裁判结果】 卢颖主张解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求应予支持。鉴于物业交接的复杂性，故应给予酒店管理公司一定合理期限返还房屋。遂判决：双方签订的房屋租赁协议解除；酒店管理公司于判决发生法律效力后30日内将讼争房屋返还卢颖；酒店管理公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢颖支付租金48817.44元及相应逾期付款违约金，并支付合同解除违约金24408.72元；房开公司对上述付款义务承担连带责任保证。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【典型意义】 随着城市商业综合体的兴起，大型房地产开发项目在交易时往往与物业整体利用改造相挂钩，以极少的成本，通过产权分散交易、集中规划包租管理的方式，迅速融资兴建大规模的商贸市场或者酒店公寓。但是，由于不动产产权与使用权的长期分离，以及统一规划出租的经营方式，在包租合同到期或者包租人经营不善导致协议无法继续履行时，包租人与产权分割交易买受的业主个体之间往往会出现不可调和的矛盾。此类矛盾不仅涉及产权人、出租人、承租人等众多利益群体，且由于产权人之间对房产整体利用的利益冲突，矛盾不仅容易激化，也很难协调解决。本案的处理，不仅明确了整体包租的合同效力还对单个业主是否有权解除与经营人签订的明确有整体包租承诺的租赁合同的问题进行分析，确立了该类纠纷审理的两个考量点：一是整体租赁合同是否存在继续履行可能，二是所涉物业是否具有返还可能。为处理相关矛盾纠纷提供了明确思路。
案例九：李福治诉王建国房屋买卖合同纠纷案 【简要案情】 2016年8月6日，李福治在无锡新吉顺房地产经纪有限公司介绍下与王建国签订《无锡房屋买卖居间合同》，由其以768000元的价格向王建国购买无锡市锡山区隽府园的某房产，并当场支付定金2万元及居间佣金2万元，合同约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，违约方需向另一方支付房款总额10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且由违约方承担佣金（总房款的2.5%）。在办理贷款过程中，王建国却告知其房屋不再出售。遂诉至法院，请求解除合同，退还定金20000元并支付约定的违约金76800元。对此，王建国同意解除合同并退还李福治2万元定金，但认为李福治主张的违约金过高，请求予以调整。 【法院认定】 依法成立的合同受法律保护。李福治与王建国签署的《无锡房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示的合意，依法有效，对双方均具有约束力，合同相关方均应按约定履行义务。王建国明确不再出售房屋、拒绝履行合同主要义务，李福治提出解除合同的诉请，合法有据。王建国确认收到李福治定金2万元，因合同不再履行，该款应予以返还。在王建国拒不履行合同的情况下，李福治有权选择定金条款或是违约金条款的适用，且该违约金的约定在合理范围内，故对李福治要求王建国按合同约定支付76800元的违约金的诉请，应予以支持。关于居间服务费2万元，因合同对此有明确约定，由违约方承担，且李福治也已实际支付了上述款项，故对该项诉请，也应予以支持。 【裁判结果】 一审法院判令：双方签订的《无锡房屋买卖居间合同》于判决生效之日立即解除；王建国向李福治返还定金2万元并支付违约金76800元、居间服务费2万元。 【相关规定】 《中华人民共和国合同法》： 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条 当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 【典型意义】 在房价上涨的情形下，房屋买卖合同毁约的情形时有发生。人民法院在类似案件的审理中，树立二手房交易也应遵循民事行为诚信守信的一般规则，对于不履行合同义务的反悔行为导致合同解除的毁约当事人，应当按照约定向守约方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿相应损失。 |
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