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『不只房子 更关心你』 张玉问答：关心你的每一个问题，有什么问题或者疑虑，底部留言告诉我，千万别跟我客气！ 关于限购 张 玉 问 答 石家庄市人民政府官网17日晚间发布《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（点击查看原文）。 ·01· 限购政策出来前刚做了网签，有影响吗？ 张玉：一般来说，已网签（备案）的买卖合同不受限购新政影响。但如果在网签（备案）的同时，未办理首期款资金监管的，或虽然签订监管协议但是没有来得及查询征信的群体，会受限贷新政影响，从而需要提高首付比例。 ·02· 在调控政策出台之前已签订了购房合同，现在买不了房，定金能退回来吗？ 张玉：这得看何种原因导致购房者买不了房。 合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。 ① 限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律是不支持的。 ② 调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，法律是支持的，卖房人应当将收受的购房款或者定金退还给买房人，卖房人因此而发生的合理费用、损失，买房人应当补偿。 ·03· 限购限贷出台之前仅签订了认购书，现因新政买不了房，能拿回定金吗？ 张玉：可以理直气壮地要求卖方退还定金。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖合同司法解释”）第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 卖方不能请求买方继续履行合同（不能强制要求买方签订正式的买卖合同）。 ·04· 本已约好过户时间，但业主因故推迟了，不料期间出台了限购政策，导致买家失去购房资格，合同无法继续履行，买家可否追究业主违约责任？ 张玉：守约方可以追究对方的违约责任，因为如果正常履行合同的情况下，可以避免被限购限贷，正是由于一方的违约行为才导致合同无法履行，因而违约方应承担违约责任。 ·05· 因限购限贷政策导致合同无法继续履行，买家不行使合同解除权，卖家可否行使合同解除权？ 合同解除导致卖家受到损失，卖家可否要求赔偿？ 张玉：可以，双方都有权行使合同解除权； 因限购限贷政策被依法解除合同，卖房人可以要求买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。 ·06· 房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，中介费还需要支付吗？ 张玉：因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需要向中介支付必要费用及合理报酬。 ·07· 有没有方法可以避免因为调整政策而造成的类似纠纷？或将损失降到最低？ 张玉：“新政”是可以预见的，但谁也不能预知它何时发生，由此而产生的买卖风险，是买卖双方都面临的。为了保障自己的权益，购房者最好是在起草合同时提前做出约定，比如因政策调整、首付增加了XX万元或限购等因素，买方可以解除合同，卖方退还定金。如果自己没有把握，在签订合同时，最好能让律师或者法律工作者帮忙看下合同条款，通过补充条款的方式来避免类似纠纷的发生。 注意：由于限购限贷的政策性很强，每个案件的案情和证据的差异，法院的做法上又有一些差异，以上仅供参考。 直通石家庄国土局、规划局 张 玉 问 答 ·01· 永邦天汇停工5年了，最近有什么进展吗？ 张玉：从石家庄城乡规划局了解到，规划局正在审查土贤庄城中村改造项目建设项目设计方案。同时公布了项目的主要经济技术指标和总平面图。公示显示，项目规划建设17栋A#，8栋B#，规划建一所幼儿园，一个地下车库和3间公厕。 此外，经向国土局了解，该项目的国有地部分已收储，小部分转用地（农用地转建设用地）手续正在办理中，尚未办理出让手续，具体时间尚不能确定。 ·02· 高新区昆仑大街、金沙南道附近是什么项目？ 张玉：据了解，该项目为住宅项目，许可证编号为高用地130100201700008，建设单位是石家庄瀚麟房地产开发有限公司。该项目是[2016]058号地，当时由石家庄瀚麟房地产开发有限公司以14540万元拍得。目前058号地所建项目正在具体规划中。058号地作为住宅用地将会建成瀚林学校的职工宿舍，据相关负责人介绍，届时此项目如有剩余房源将对外进行出售。 ·03· 和平路华庭国际广场有规划证了吗？ 张玉：该项目地块尚未履行土地出让手续，规划局尚未核发用地规划许可证和建设工程规划许可证。 ·04· 吴家庄改造的天润家园小区现在有几个证了？ 张玉：已核发用地规划许可证，尚未办理建设工程规划许可手续。 ·05· 白佛客运站具体搬迁到哪里？ 张玉：初步选址方案确定在石家庄市循环化工园区，同时结合轨道站点进行选址。 ·06· 格调春天二期的规划调整情况？ 张玉：部分已核发建设工程规划许可证。 ·07· 京海铭筑项目规划用地确定了吗？ 张玉：京海铭筑项目为专项整治项目，按照专项整治政策，涉及违反总体规划强制性内容的项目，原则上必须限期无条件自行拆除。但对于已建成入住或已销售，实施拆除将产生较大信访隐患、损害无过错利害关系人权益、影响相邻建筑安全或对公共利益造成重大损害的，可以暂时搁置，待总体规划修编完成后，再行处理。目前规划局正在积极协调加快履行总体规划修编程序。 ·08· 第壹街区●怡景园（13#住宅楼）有证吗？ 张玉：已办理建筑工程施工许可手续。 ·09· 东方理想城办理土地证的税费交清了吗？ 张玉：土地出让金已交清。 ·10· 天然城对面的翰林学校办理了土地证，规划手续什么时间办下来？何时开工建设？ 张玉：该项目方案已上专家会，规划手续正在办理中。 ·11· 海德公园项目土地性质是工业用地还是科教用地？ 张玉：土地性质是教育科研用地。 ·12· 同祥城东临的热电厂有搬迁计划吗？开发商称会建石家庄东站公交枢纽，是否属实？同祥城周边是否有公共绿地（或公园）规划？ 张玉：规划局相关工作人员称，未收到同祥城东临的热电厂搬迁的相关材料。同祥城南（祁连大街东、海河道南）有块规划绿地。 ·13· 合美家小区是什么土地性质，能否办理房产证（不动产证），能否进行市场交易？ 张玉：1、该小区土地性质为城镇住宅用地；2、暂时查询不到房屋产权信息，不动产权证的办理因申请而起动，不动产交易中心未收到办理不动产权证的申请；3、没有不动产权证书不能在石家庄高新区不动产登记中心办理转移、抵押业务。 ·14· 卓达上河原著小区什么时候能够换上正式水电？ 张玉：卓达上河原著小区2014年办理了住户入住手续，目前正在办理竣工验收，由于部分验收政策进行了调整，开发公司正在积极与验收部门进行沟通，以加快验收进度，保证早日完成竣工验收，办理正式水电。 ·15· 火车北站有改造的规划吗？火车北站广场对面的楼群有改造的规划吗？ 张玉：新华规划分局区征收办回复说， 火车北站有改造计划，火车北站广场对面的楼群暂时没有征收拆迁计划。 ·16· 城南春天的土地收储了吗？手续进展到那个阶段了？ 张玉：未办理土地出让手续。 ·17· 枫林水岸收储完成没有？ 张玉：正在办理土地收储手续 ·18· 胜利大街油脂库改造项目，翡翠家园，土地手续进展到哪一步了！ 张玉：尚未办理土地出让手续。 ·19· 北华丹智慧园项目土地性质由工业用地更改为住宅用地相关情况，此项目之前为工业用地，现在开发商说已缴纳土地出让金两亿多，土地现在正在办理收储手续，下一步就是招拍挂，请问是这样吗？ 张玉：该项目尚未办理土地相关手续，土地的用途是由规划局确定为住宅还是商服，而后进行供地出让，为70年产权，划拨地没有产权年限，土地性质问题可由开发商提供原土地证相关资料手续即可查询到土地性质。 ·20· 铂宫时代的土地证办下来了吗，现在到什么阶段啦？ 张玉：该项目已办理出让手续，目前尚未核发建设工程规划许可证。 ·21· 东良厢改造良城国际二期土地证件是什么情况？ 张玉：良城国际项目正在办理征地手续，该项目已经纳入房地产整治范围，桥西区相关部门将督促项目单位抓紧时间跑办相关手续。 ·22· 润晨景园这个楼盘有证件审批了吗？ 张玉：该项目未办理收储手续，土地性质问题可由开发商提供原土地证相关资料手续即可查询到土地性质。 ·23· 天润家园十年还没交工，手续走到哪一步了？ 张玉：天润家园已经办理出让手续，具体缴纳出让金信息无法公开。 ·24· 碧桂园瓮村改造项目用地规划许可证办理了吗？ 张玉：该项目未办理规划许可手续。 ·25· 东胜溪岸美地是有否有跑办规划的最新消息，这个楼盘靠谱吗？已经买了快一年了，房价也涨的老高了！ 张玉：该项目未在规划局办理过任何规划手续。 ·26· 明瀚花香城项目办理规划事宜没有？ 张玉：该项目尚未申请办理规划手续。 ·27· 天颐佳苑项目进展程度如何？ 张玉：该项目为未批先建的违章项目，目前正在按专项整治要求完善整改，整改到位后可办理规划手续，尚未办理建设工程规划许可手续。 ·28· 新合国际办理建筑工程规划许可证的可有进程？ 张玉：该项目尚未核发建设工程规划许可证。 ·29· 钰宸华府是否出具用地规划条件？是住宅用地还是商业用地？ 张玉：按照规划，建通街西、金利街北规划为商业设施用地，已出具中山日化公司地块规划条件。 ·30· 石家庄盛世泓府小区现在有土地和规划的手续吗？ 张玉：目前正在办理划拨手续。 ·31· 学府名城小区已经有四年多了，土地证件一直没有，请问，土地证件手续办理到什么程度了，针对该小区有没有整改措施。 张玉：土地已征收。 ·32· 天阳御珑湾2号楼2015年3月有了预售许可证，后来停工了，至今未复工，请问现在具体是什么情况？开发商一直没有给明确答复。 张玉：该项目正在解决土地手续问题。 ·33· 燕园小区土地收储了吗？是住宅部分，不是鸿昇广场商务部分。 张玉：已经完成收储。 ·34· 新华路车管所附近小区逐渐成熟居民渐多，请问附近有无大型商业规划？ 张玉：根据城市规划在中营街和长兴街附近规划有商业服务业设施用地。 ·35· 桥西区时光街建国路东北角围挡起来，要建什么？是住宅吗？ 张玉：该处主要规划为公园绿地和商业用地。 ·36· 石家庄东开发北庄今年是否有拆迁计划？上级领导是否批复？ 张玉：已列入计划。 ·37· 石家庄高新区祁连街珠江大道到南二环东延段何时能通车？ 张玉：已列入今年建设计划。 直通公积金中心 张 玉 问 答 ·01· 我买了房，是商业贷款，我能取我父亲的公积金吗？需要什么手续，有人说只有我本人也是公积金贷款，才可以取父母的公积金，有这种情况吗？ 张玉：2015年4月17日以后，共同生活的未婚子女在本市或子女工作地购买首套普通自住住房的，其父母可提取住房公积金账户余额。 提供资料如下：职工本人身份证原件及复印件；家庭成员身份证及户口簿复印件；购房子女单身声明；房管部门出具购房子女住房套数证明；房管部门备案的《商品房买卖合同》及购房款发票（或《房屋所有权证》(不动产权证书)及契税发票）原件和复印件。提取时间及金额：职工本人及其配偶可一次性提取购房合同签订日或房屋所有权证出证日前账户余额，家庭提取金额不超过已付购房款总额，取整到百元。 ·02· 我老公2015年9月在原单位辞职，2016年6月在现在单位工作后新公司又新开了一个公积金账户，中间断交了一段时间，现在原来那个账户处于封存状态，请问我可以把原来账户的钱转到现在账户上吗？ 张玉：1、职工因工作调动，在新单位开立公积金账户之后，可申请将原单位缴存的公积金转移至新的账户中。请将新单位的单位公积金账号及个人公积金账号提供给原工作单位，由原单位公积金专管员为您办理公积金账户的转移合户业务。2、您目前的情况只能办理转移合户业务。 ·03· 2014年年底与原单位解除劳动合同，公积金账户封存，现单位是没有公积金的，不打算购房改造之类的。所以想问下公积金怎么取出来，销户是不是可以取出来？手续怎么办？ 张玉：登录石家庄公积金中心网上查询系统或持身份证就近到公积金中心各辖区管理部查询您的公积金账户封存情况。 如您的公积金账户转入集中封存户封存已满两年，且目前无新单位为您开户缴存住房公积金，您可持本人身份证、集中封存通知单，就近到公积金中心各辖区管理部办理清户提取手续； 如您的公积金账户在原单位封存已满两年，且目前无新单位为您开户缴存住房公积金，您可将解除劳动关系证明、身份证交由原单位公积金专管员办理清户提取手续。 ·04· 本人户口不在本市，是江苏的户口。与原单位解除了劳动关系。现在准备提取公积金，请问需要哪些手续？在什么地方办理？ 张玉：职工户口是石家庄市辖区以外的，在与原单位解除劳动关系后，可将身份证、户口本、离职证明交由原单位公积金专管员办理个人住房公积金账户清户提取手续。 ·05· 建设银行公积金贷款买的房子，已经提前部分还款2万元，一年内还能再还一次，需要全部还完吗？还是必须一年以后才能全部还完？ 张玉：一般情况下每年只允许借款人办理一次提前还款业务。 ·06· 我在2012年买房，使用的商业贷款，2014年转为公积金贷款，目前尚有20多万公积金贷款。之前未提取过公积金。现需提取公积金用于偿还公积金贷款，是否可将公积金账户的余额全部提取？ 张玉：职工购买自住住房并偿还购房贷款的，职工及其配偶首次可以按购房的名义申请提取购房合同签定之日或房屋所有权证签发之日以前的住房公积金账户余额，提取金额整取到百元，提取额之和不得超过购买住房的已付房款；在还贷期内可以按还贷的名义再次申请提取住房公积金；以还贷的名义申请提取公积金时，每次提取住房公积金需间隔还款12个月以上，提取金额不超过期间偿还贷款本息之和。 首次以购房的名义申请提取时，需提供本人身份证、配偶身份证、夫妻关系证明，房屋所有权属共有的还需提供共有人身份证，已取得房屋所有权证的，提供房屋所有权证(不动产权证书)、契税完税凭证，未取得房屋所有权证的，提供房管部门备案的《商品房买卖合同》及购房发票或收据； 因偿还公积金贷款再次提取时，需提供夫妻双方、共同还贷人的身份证、夫妻关系证明。以上材料原件及复印件交由职工所在单位公积金专管员来公积金中心办理提取业务。 ·07· 我是一名教师，去年九月份调到其他单位，最近查询到公积金账号在原单位已经停缴，账号已经封存，已经在新单位进行了变更，那请问解封后还可以进行公积金贷款吗？ 张玉：如在工作变动期间未出现断缴住房公积金的情况，可以在新旧两个单位累计连续正常缴存6个月以上后申请住房公积金贷款。如在工作变动期间出现断缴住房公积金的情况，需在新单位连续正常缴存6个月以上后方可申请住房公积金贷款。 ·08· 京津冀一体化各个方面都在一体化，石家庄为什么限制拥有北京住房公积金的百姓在石家庄公积金贷款买房？ 张玉：在石家庄市以外地区缴存住房公积金的职工，在石家庄市购买住房时，可按石家庄市住房公积金政策申请个人住房贷款。在就业地（外地）连续正常缴存住房公积金6个月以上的职工，在我市行政区域内购买自住住房的，持就业地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、个人公积金账户缴存明细，可作为主贷人向公积金中心申请办理住房公积金个人住房贷款。 ·09· 结婚需要用钱，我公积金里面有4万多余额，能提取出来2万吗？ 张玉：根据相关规定，有下列情况的，职工可以申请支取本人账户内的住房公积金： （一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）偿还购房贷款本息的； （三）租住住房（含本市公共保障房）用于自住； （四）离休、退休的； （五）死亡或者被宣告死亡的； （六）出境定居的； （七）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （八）户口迁出本市并与单位终止劳动关系及非本市户口职工与单位终止劳动关系的； （九）因参军、上学与单位终止劳动关系的； （十）被判处刑罚并与单位终止劳动关系的； （十一）住房公积金转入集中封存账户两年后仍未重新就业的； （十二）被纳入本市城镇居民最低生活保障范围或特困救助范围的； （十三）职工家庭成员（包括本人、配偶、子女、夫妻双方父母）患重大疾病，造成家庭生活严重困难的； （十四）职工家庭因遇有不可预知的突发事件、自然灾害引起家庭大额资金支出，造成家庭生活严重困难的； （十五）支付物业费的。 ·10· 我在石家庄高新区主语城买了房子，以前没有公积金，一直用着商贷，现在有了公积金，里面也连续缴纳了6个月，但房子只有合同和贷款合同，没有房本下来，想问问能不能转公积金，以及如何转公积金。 张玉：连续正常缴存住房公积金6个月以上的职工，在商业贷款购买房屋的房屋所有权证(不动产权证书)办理之后，可以将商业贷款转为住房公积金贷款。商业贷款转公积金贷款过程中主贷人不可以变更；且转贷时房屋所有权证必需具备，您的情况目前不能办理转贷。否则无法办理房屋他项权抵押手续。 ·11· 商贷转公积金后，公积金可以贷款的额度，和当时商贷剩余的额度一致吗？还是可以贷款更多？ 张玉：商贷转公积金贷款的贷款额度不超过原有商贷的贷款余额，且不超过60万元。 直通不动产交易中心 张 玉 问 答 ·01· 2016年10月继承了父母的房子，现在要办理过户手续，需要携带哪些资料，有什么费用吗？ 张玉：经向石家庄市房产交易中心了解，继承人可携带本人身份证明材料（身份证、军官证、士官证等）、房屋所有权证（不动产权证书）、继承公证书（律师见证书）或生效的法律文件等资料申请办理过户手续。继承人继承住房的免收交易手续费。继承其他房屋按规定标准收取交易手续费。 ·02· 未经过中介，我与同事自行达成了房产买卖协议，怎么办理过户手续？携带哪些材料？能否直接到房产交易大厅办理？ 张玉：经向石家庄市房产交易中心了解，买卖双方自行成交的，俗称“手拉手”交易。买卖双方可携带房屋所有权证（不动产权证书）、双方身份证、结婚证、资金监管银行的银行卡等资料直接到房产交易大厅办理房产交易手续。 第一步：买卖双方到咨询台填写交易申请表，交易窗口为买卖双方签订网签合同，买卖双方进行资金监管； 第二步：买卖双方在交易大厅地税窗口缴纳税费； 第三步：缴纳交易手续费，领取《房屋交易告知单》。买卖双方凭《房屋交易告知单》到不动产窗口完成登记手续。 |
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