情势变更原则的适用

基本案情：

      2009年6月，甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方套内面积约1971平方米综合超市的商业用房，租赁期为十五年。房屋定金、租金、物管费标准：房屋租金及物管费（按套内计算，单位：元/平方米·月），第1年至2年，免租金与物管费；第3年租金14元；第4年至第6年，租金17.5元；第7年至9年，租金19.5元；第10年至12年，租金21.5元；第13年至15年，租金23.5元，物管费每年均为3元。双方约定本合同租赁期内，甲乙双方不得单方变更租金、租期以及无故解除本合同，否则视为单方违约，由违约方向守约方赔偿100万元（壹佰万元整）作为违约金，同时守约方有权解除合同。2011年6月15日，甲公司向乙公司发函要求根据当前周边房屋实际市场水平合理提高租金，但乙公司不予认可，双方因此成诉。

审理情况：

  甲公司为证明当前租金的实际市场价格水平，申请了司法鉴定，评估结果确定评估对象在评估时点租赁价格（租金）的市场价值，即：单价：42元/套内建筑面积平方米·月。法院审理后认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽然合同法解释二第二十六条规定了情势变更原则，但本案中，双方在租赁合同中不仅明确约定了从2012年3月份起租金价格为14元/平方米·月，还明确约定了以后每三年租金价格向上的调整价格，表明双方对市场变化等风险进行了预见和约定，故本院认为原告在签订合同时对物价上涨引起的租金上涨亦有预见。即使评估结果大大超过双方合同约定，存在合同的履行对原告不利的情况，但房屋租金是受市场影响发生变化，物价上涨影响仅是市场变化因素之一，且有可能上浮或下调，属商业风险范畴。在合同履行过程中并没有出现导致合同签订的基础不复存在或突变的情况，原告亦并未举示证据证明引起物价上涨的原因属于其他如国家重大政策巨变等构成情势变更。其次，原告营业执照上载明的经营范围为房地产开发、经营和物业管理等。作为经营房地产开发的原告应该能够熟悉自己所从事的商业领域，从而应当而且能预见商业风险的存在。本案中，双方当事人在履行合同后，出现租金上涨的情况，其风险类型亦没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预见，属于市场经济下的正常商业风险，而不能根据情势变更从而变更房屋的租金价格。

法律评析：

  情势变更原则最早可以追溯到12—13世纪《优士丁尼法学阶段》规定的情势不变条款，虽然其后陆续有欧洲国家将其纳入正式法律条文，但是该原则真正兴起则是在20世纪。20世纪初世界政治经济的大动荡，特别是两次世界大战，导致实践中大量合同无法依约处理，这种背景下，法院以及学界开始依照之前的情势不变条款提出情势变更原则的一系列学说。

  我国合同解释二第二十六条被视为引入情势变更原则的标志，该条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据该条，适用情势变更原则主观上需要不可预见，客观上需要订立合同时的环境发生重大变化，并且造成对一方不利的情形。这里需要注意的是，正常的商业风险不属于重大变化的范畴。

  如何区分该变化是否属于商业风险就成为适用情势变更原则的关键。本案判决书主文认为房屋租金是受市场影响发生变化，物价上涨影响仅是市场变化因素之一，且有可能上浮或下调，而且本案中的出租方多年经营房地产领域，能够预见到风险的存在。从多个角度分析了本案不符合情势变更的适用条件，应该说是有理有据。此案的判决姑且可以作为我们实践中判断实际情况的重大变化是否属于商业风险的参考。

  首先商业风险属于从事商业活动固有的风险，比如一般的价格波动，供求变化等，而情势变更则是合同订立时的客观情况发生了异常的不可控的风险，比如前文提到的战争、经济危机等。其次是预见性，商业风险是可以预见的，本案中虽然租金涨幅较大，但是订立合同之初双方必然知晓在合同履行期内租金的市场波动，这点从合同对租金逐年递增的约定也可以看出。而情势变更所依据的客观情况变化是不可预见的。最后，要结合具体行业以及公平原则综合考量，比如本案中的房地产领域，由于其特殊性，一定时期内价格的大幅度波动是正常且不是完全不能预见的。而在建材、原材料购销领域则一定时期内价格一般趋于稳定，短时间价格的骤然涨跌一般都是出于政策或者其他不可预见的因素，这种情况下适用情势变更原则的可能性就较大。总之，情势变更原则的适用要结合具体案例，双方当事人情况，根据诚实信用原则以及公平原则综合考量。