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? 作者：徐光明，北京市尚格律师事务所 来源：尚格律师 《合同法司法解释二》对情势变更作了原则性规定，该原则和不可抗力制度、可变更可撤销合同制度一起构成了公平、诚信解决合同纠纷的制度体系。但由于该原则在适用时缺乏具体规定，所以在事实认定和法律适用把握上都有一定难度，特别是其与正常商业风险的区别，更是法律实务中的重点和难点，结合以下案例，本文浅谈一下情势变更与商业风险区分的关键点。 【案情】 2002年9月27日，福州麦当劳公司与龙基业公司签订租赁合同一份，合同约定：龙基业公司将位于南昌市东湖区胜利路1号771.34平方米的建筑物租赁给福州麦当劳公司经营餐厅；租赁期限为20年，自餐厅开业日开始计算，至餐厅经营满20年。在租期内第1至第5年月租金按福州麦当劳公司餐厅月销售额的4％提成、月管理费按福州麦当劳公司餐厅月销售额的2％提成，第6至第20年月租金按福州麦当劳公司餐厅月销售额的4.25％提成、月管理费按福州麦当劳公司餐厅月销售额的2.25％提成。上述合同签订后，龙基业公司依约将房屋交付给福州麦当劳公司装修并使用，麦当劳胜利路餐厅于2003年4月23日开业并于同年4月开始按约向龙基业公司支付租金及管理费。2010年6月23日，龙基业公司以本市房屋价格及租金大幅上涨，客观情况发生了重大变化，而福州麦当劳公司实际支付的租金却逐年减少，如继续履行合同将严重损害龙基业公司的合法权益并对龙基业公司明显不公为由，诉至法院。 【裁判】 一审认为：租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反相关法律的禁止性规定，合同合法有效。龙基业公司并无归违约责任于福州麦当劳公司之事实及理由，故其主张福州麦当劳公司承担损失150万元无事实及法律依据，不予支持。自合同生效后，福州麦当劳公司平均每月支付的租金及管理费已明显突破普遍意义上的商业风险，并实际构成客观情势的根本性变化。而龙基业公司在签订租赁合同时对该根本性变化是不可预见的，如继续按约履行合同则对龙基业公司显示公平，并加大双方之间的权益失衡。判决：一、租赁合同继续履行，对福州麦当劳公司每月应付龙基业公司租金金额适用情势变更原则予以调整；二、当事人其他诉讼请求不予支持。 二审认为：房屋价格大幅攀升，房屋的租金大幅上扬，这是众所周知的事实。从本案事实来看，龙基业公司收取的租金与近几年南昌市市场租金的价格已相差过大，这种急剧扩大的租金差价是龙基业公司在订立租赁合同时无法预见的，已明显突破普遍意义上的商业风险，如双方继续按原租金价格履行合同，会继续加大合同双方的权益失衡，本案所涉房屋的租金价格变化已明显突破普遍意义上的商业风险，本案已发生适用情势变更原则的事实，应依法适用该原则，且本案是否适用情势变更原则已履行法律规定的相关程序。判决：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。 再审认为：情势变更以“订立合同时不能预见”为要件，而商业风险则是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化可能发生，并尽力加以避免的一种可能性。本案中涉案场地租金的涨幅与国内生产总值的涨幅是基本持平的，应属正常的价格变化。至于福州麦当劳公司实际支付租金逐年减少，原因在于龙基业公司与福州麦当劳公司约定的是提成租金，租金额是与福州麦当劳公司销售业绩相挂钩，销售业绩涨跌无疑属商业风险的范畴，对于销售业绩可能增长也可能下跌的情形，合同双方应是能够预见的。因此，本案中涉案场地市场租金的上涨和福州麦当劳公司支付租金减少均属于商业风险，不应适用情势变更原则。判决：一、撤销一、二审判决；二、驳回龙基业公司的诉讼请求。 【评析】 本案涉及的主要问题是：当市场租金、销售业绩大幅波动时，是属于正常的商业风险，继续履行租赁合同，还是能够适用情势变更原则，对原租赁合同予以变更。判断此问题的关键，在于正确把握商业风险和情势变更适用的区别。 情势变更是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情事的变更），导致合同的基础发生动摇或丧失，或继续维持合同原有效力有悖于诚信原则时，则应当允许变更合同内容或者解除合同。其目的在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或解除合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标是公平和公正； 商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的、会给商业主体带来损失的机会或可能性的一种经济现象。现实中商业风险是无处不在的，比如市场价格的波动、工资的变动、社会政治经济环境的变化、消费者观念的变化等都能够导致市场经济中的商业风险。 虽然在合同履行过程中，引起商业风险的原因与引起情势变更的原因可能相同，例如物价的涨跌、币值、汇率的涨落、企业的兴亡、市场的兴衰等等，但二者在主观预见、责任承担、法律效果等方面却是截然不同的，关键区别点如下： （一）能否预见不同。情势变更是当事人在订约时无法预见的，故其未预见不可归责于当事人的主观过错；商业风险是当事人在订约时能够预见的，如未预见可归责于当事人的主观过错。 （二）引起的事由不同。情势变更一般是不能预料的重大变故引起的，它不遵从于价值规律，而受制于纷繁复杂的社会因素；商业风险则遵从价值规律，取决于对供求关系、消费心理的把握等。前者为意外风险，后者为正常风险。 （三）法律后果不同。情势变更的发生使合同的履行在客观上存在不可能，不能达到合同预期的目的，如继续履行该合同，将对一方当事人明显不公而另一方当事人明显有利，会产生显失公平的后果，这就与诚实信用原则和公平原则相违背。而在商业风险中合同的基础没有发生根本变化，继续履行合同不会对另一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的，只是造成一定条件下的履行困难或履行合同费用的增加、利润的减少等并非重大的一般性亏损。 （四） 责任承担不同。情势变更的发生具有不可归责性，它所造成的风险应由双方当事人分别承担；商业风险则应由过错方自行承担，除双方当事人另有约定以外，另一方当事人没有义务与其分担风险。 本案中，龙基业公司与福州麦当劳公司约定月租金及月管理费按福州麦当劳公司餐厅月销售额的比例提成支付。此种提成租金的形成依据和固定租金不同，前者是基于福州麦当劳公司的销售业绩，后者取决于房地产租赁市场的交易价格，是两种根本不同的客观情况，如果将两者对比互换，就违背了合同双方约定的租金支付方式。另外，虽然在合同履行期间周边房租发生了较大涨幅，但是其涨幅与国内生产总值的涨幅基本持平，属于正常的价格变化，而销售业绩的变化，也是订立合同时可以预见的、和房租变化同属受制于价值规律的正常的商业风险，并不符合情势变更原则的适用条件。因此，一、二审按照情势变更原则对双方约定的租金予以调整是错误的。 |
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