二手房优劣大起底，米宅11条原则教你买到优质二手房！

peterchiu60 2017-04-05

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无论是这轮涨价潮前还是涨价后，咨询买哪儿房、怎么买房的亲戚朋友一直都是络绎不绝，他们都有一个共同的特点，主要都是问新房，咨询二手房的寥寥无几，即使是给他们推荐二手房，对于大部分人来说，似乎抗性非常大。不太愿意去了解、找寻二手房。

那为什么随时入住、配套齐全、交通还看似便利、价格又不是特别贵的二手房总卖不过新房？在抛出这么一个问题时，首先要阐明的一点，此处的卖不过指的是总体数据量不如新房交易量大，其次我想借此文来影响或者说去给对二手房莫名抵触，在二手房新房之间纠结的朋友一个思路。

二手房的缺点

“可怜之人必有可恨之处”，这句俗话用在此处或许不是特别巧合，但二手房确实可以处于这种状态，我们先说说二手房的缺点。

第一，交易税费，交易风险。

交易税费是置业者抵触二手房的首要因素，市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%，还不包含其他类似贷款服务费之类的额外收费。

按照一套一百万左右的房子以收费最高的中介标准来计算，额外付出的成本很可能会高达4万以上。遇到不靠谱中介瞒着新手业主跳过资金托管这一步骤，还会导致风险大增。郑州就已经不止发生过一次二手房中介跑路导致首付款打水漂的事件。

除此之外，房屋本身有抵押、纠纷，房东临时涨价、毁约也是让人非常头大的问题。

第二，房龄问题。

部分二手房因为房龄长，楼体小区内稍显破旧，虽然并不是太大的问题，但按照相关贷款规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年（个别银行45年）。对于房龄稍长的房子，购买压力会比新房大不少。

第三，配置问题、设计问题。

房子和车一样，近几年发展迅速，很多配置在当年比较稀罕，而如今已经普及甚至已经淘汰，比如说，部分小区不但达不到双气，甚至连一个气都没有。比如说，部分小区当年设计时使用推拉窗，后期想更换平开窗非常麻烦。电动车没有专用充电停车位，只能甩线充电等等。更不用谈新风系统、雾森系统、灭蚊系统、夜光跑道、社区WIFI、会所之类的配置。

第四，物业的问题。

由于前期物业行业不发达，导致不少小区特别是容量小的小区没有真正系统的物业，小区所谓的物业只有简单的保洁和保安。前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。如果有单位持续补贴，或开发商补贴的小区当然就另当别论了。

第五，停车、交通出行问题。

乘用车保有量的井喷式增长，不仅仅体现在了市区主干道商圈的拥堵，更明显的可以体现在老小区中，部分老小区前期没有规划足够的停车位，甚至没有停车位，导致白天看房时感觉停车难度不大，入住后发现夜间小区内边边角角能塞下汽车的地方几乎都塞满了汽车，甚至连小区门口的道路上都停满了车子，夜间找车位不亚于大海捞针。另外不少小区藏于小街道内，这些道路所能承载的流量，不足以支撑小区日渐增长的汽车流量。早晚高峰被堵在家门口时有发生。

第六，选择面窄。

其实也不能算是缺点，但确确实实是一个小问题，对于二手房来说，房东卖几楼我们就只能选择几楼，户型也是纯粹看房东、中介给出的房源，可选的面比较窄。

二手房的优点

存在即合理，世上存在的事物总归都是有两面性的，我们再来说二手房的优点。

第一、二手房最大的优点是现房。

说这个可能会被认为有些废话，这是人人皆知的呀！？但我想表达的重点在于另外一个方面，如果是自住，我们假设租一套90平方、租金大约3000元每月的房子，按照买新房等3年的时间来计算，需要付出的租金大约是10万元。这还没有计算第二年与第三年的房租涨幅，如果把这10万元拿去还贷款，生活压力显然轻松不少。

第二、价格并不比一定比新房贵。

虽然办手续，付中介费会比新房稍微麻烦些，但很多时候价格是要低于或持平附近新房，并且价格上有可能捡漏，如果有耐心等待，大概率可以等到价格合适的二手房，毕竟房东不是开发商，价格变动随意性很大。据在X家房产从业的一位朋友称，自己门店元旦前后有套60多平方两房仅要价75万，本想自己下手，一犹豫被其他客户抢走。要知道那套房子带装修，处于二环边五号线旁，还是X龙的新小区。

第三、大部分二手房都已经自带装修。

对于上班很忙的刚需年轻人，特别是有宝宝的人来说，装修是件非常头大的事情，装修完还要提防甲醛等有害物质对人体，特别是孩子的伤害。已经装修好的二手房则避开了这样的问题，入住后仅需要把软装部分重新布置，灯具厨卫该收拾收拾该更换更换，基本上就可以焕然一新。对于资金压力比较大的年轻家庭，更是没有必要为了一个“新”字，死要面子活受罪，降低生活品质。

第四、更好的公共交通与生活配套。

在这一波城市大饼摊开之前，大部分新小区都处于环内，二手房就更不用说了，绝大多数二手房占据了整个片区最热闹最核心的位置，或者配套最齐全的位置，吃饭、看书、购物、观影、洗浴等等，几乎都可以在家门口找到。虽然地铁动辄从各个新区穿过，开往某某新区，但我们仔细去看地铁最密集的区域仍然还是环内的主干道沿线。这是无论地铁怎么加密，郊区都无法比拟的。不仅地铁公交车更是如此，出租车的密度也与此类似，综合出行难度要小很多。

第五，资金杠杆。

谈到杠杆，其实就是降低首付来实现高杠杆购房，与新房的首付分期不同，新房的首付分期需要在交房前，把少付的首付款补给开发商（已经被禁止）。二手房的低首付，则是通过高评估价实现降低首付，当然我们都很明白这样的做法确实不合规不道德，但不得不承认这样的情况确实每天都出现在我们的生活中。通过中介的操作后，对于压力比较大的年轻人来说，可以用更低的资金成本住进一套自己的房子，还可以不用担心交房后的装修，其实也不失为一件好事。

二手房怎么买？

我们先看成交量对比与涨幅：

（表格来源于思源地产、郑州房管局）

至此，我们可以看到二手房与新房连年上涨的比例，其实二手房在增长，并且是量价齐飞，其实表格虽然没有给出特别明确的信号，但市场已经给出了明确的信号，什么是明确的信号？当然是去年的炒房潮，2016年下半年的大涨行情中，过半的房产都销售给了外地、本地投资客，这些客户手中持有的房产未来交房后大概率会流入二手房市场，而这些小区在配置、物业、户型等等上都远比现有二手房小区占优势，可以说未来二手房的市场会越来越大，甚至逼近新房市场。

当然我们仅仅说近期几年，因为国内商品房的市场成熟较晚，房地产行业也是逐步的进步和升级。现阶段的新房交付之后变成二手房时已经具备了非常完善的先进的设计和配置管理。但是谁又能说得好，未来会不会有更先进的更人性化的设计和配置呢?

那说来说去，到底是不是推荐买二手房呢？分情况来说。

现阶段显然这几种二手房可以买：

1、优质学区房，无论新旧无论配置，都是相对安全的。因为优质教育的稀缺至少在未来五到十年都依然是逃不开的话题。

2、地铁口，或马上开通地铁口的小区，即便是不知名也是安全的。不过如果投资，需要在大面积开通地铁之前出手，因为地铁口越来越多的时候，稀缺性降低，地铁所带来的溢价会越来越低。

3、年份新，车位，绿化、户型、配套都尚可的小区，刚需盘也可以。因为这部分房屋与买新房无异，还多处于市区。

4、重要商圈附近的小区，比如说锦艺城附近，万达附近就是个很好的例子。

5、占有稀缺地段的品质小区。城市的发展经历三个步骤，一发展老城区，二向外扩张，三就是核心区的重建。当然，我们讲的核心区不见得是火车站二七广场边，而是二环到三环内交通，配套等等综合都很不错的地块。环内稀缺地段的高品质小区，仍然会在很长时间内保值升值，比如东润泰和之类的环内高端盘，以及未来的万科郑纺机。

这几种二手房尽量避开：

1、小产权、安置房等。因为这类房子涨幅慢、住着不舒适，也无法正常交易。

2、已经可以入市交易的经适房（不能交易的当然更要避开），理由同上。

3、没有电梯又没有好学区的多层小区。老龄化的时代来临，没有电梯的房子逐步会被人所抛弃。

4、年份过长的家属院。早期的单位房住起来非常舒适，但随着单位的外迁与新建家属院，老家属院逐步会沦落为没人管的境地。

5、没有地下车库或车位严重不足的小区。按照郑州汽车保有量的增长速度，未来几年，停车难的老小区一定卖不上价。

6、物业口碑非常差的任何小区。物业是一个小区升值的重要因素，比如金水区花园路国基路的HP名城，答案一目了然。

END

宏观研究：