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问题20：双方约定变更土地性质后，房地产开发合同效力如何认定（约定将租赁土地性质变更为国有出让土地后转让的合同效力认定）？ 释疑：《民事审判指导与参考》第64辑：案例：当事人一方以划拨土地与与出资方合作开发，出地方负责办理相关土地手续，合作开发合同的效力认定。结论：按照约定履行步骤，依法改变划拨土地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定此前合作建房合同的效力。 《民事审判指导与参考》第65辑：案例：双方当事人约定将工业用地变为居住用地后进行房地产开发，对合同效力的认定。最高院结论：认定有效。理由：合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。 因用地性质经法定程序是可以变更的，当事人在合同中约定履行合法审批程序后将土地性质变更为居住用地后再行开发房地产，此时合同约定大体可分为近期目标和远期目标，近期的履约目标为实现土地变性，远期为实现房地产开发，以后再行按照合同约定分房或者利润分成。其约定内容不违反法律效力性强制性规定，应当认定合同有效。 问题21：财政评审中心做出的审核结论能否做为结算依据？ 释疑：实践中存在建设方以工程需财政拨款，工程造价须经市财政评审中心审核，应以审核结论为准为由拖延支付工程款的情况。 《民事审判指导与参考》第34辑：财政评审中心做出的审核结论原则上不能作为工程结算依据。财政部门对财政投资资金的评定审核，是国家对建设单位基本建设资金的管理监督，不影响建设单位与承建单位之间签订的合同效力及履行。但建设合同中明确约定财政部门对财政投资的审核结论作为结算依据的，审核结论应作为结算依据。 综上，原则上应当按双方当事人约定的对工程计价标准或计价方法作为工程款结算依据。因为财政部门对工程款的审核，是监控财政拨款与使用的行政措施，对民事合同当事人不具有法律的约束力，应当尊重当事人的意思自治。 中院教育培训处编发 |
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