西雅图不光只有那部电影，还有更多诱人的投资机会

数据說不定 2017-04-18

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作者 | 赵莉（全美最大房地产经纪公司Keller Williams地产经纪人）

西雅图近来在中国走红，主要是因为那部电影。

但西雅图的魅力远不止电影。这里是星巴克、微软的全球总部，是硅谷以外的美国第二大创新中心，有良好的自然气候和人文环境。

受益于产业转移和发展、杰出的创新能力、国人的追捧，以及加拿大近邻温哥华外溢的购房需求，西雅图在过去几个季度的房价涨幅居全美之首，是美国当之无愧的地产机会之城。

该如何投资西雅图？我们从最常见的问题入手，为大家答疑解惑。

问题1：100万人民币在美国在西雅图可以买到房吗？

如果用现在的汇率的话，一百万人民币可以换算成大概十五万美金。找十五万美金的房子基本上是不太可能，因为西雅图的整体房价已经超过这个价位了。但是我们可以用十万美金作为首付，通过贷款的方式在西雅图买房。

问题2：旅游签证在西雅图买房贷款需要提供哪些资料，人不在当地如何办理？

首先要了解，在美国借贷大银行主要是看你的信用评分、信用等级，你每个月的收入。但是外籍人在美国没有任何的缴税记录，所以也没有这种信用记录。通常在美国的这些大银行是很难借贷的。

但现在因为很多中国人到这边来买房，所以在西雅图是有三家银行可以给在美国没有身份的中国人来进行贷款，分别是华美银行、Cathay Bank、Sterling Bank。

现在业务量最大的就是华美银行，贷款要求相对比较轻松，主要是看国内资产证明，而不是看每月的美元收入。不管持有什么样的签证，即使没有美国签证，都可以在美国买房贷款。首先，我们需要在美国有一个美元帐户，华美银行它可以远程去开设美元帐户的。

开美元账户要填一张申请表，然后把护照复印件提交给华美银行在美国的负责人。然后这个美国负责人会审核申请表，表上面会有你的收入和资产证明。审核之后，他会把审核过的资料发给他在中国分行的同事，分行的同事就会通知你到柜台去办理开设账户的业务。

华美在国内有很多分支机构，北京、上海、重庆这些地方都有。贷款必须要有一个美元帐户，然后要有一个银行来帮你们操作。如果你有香港账户可以去境外汇款是没问题的，不用专门再去开个美元账户。但如果你没有的话，建议你考虑开个美元账户，这是第一步。

因为没有信用记录，所以从银行这边来讲，它要回避风险，目前有两个做法。第一是大家的首付要比美国当地人高。美国最低是首付10%就可以了，但目前华美要求最低大家都要首付40%。

所以，刚说100万人民币在西雅图可以买什么样的房？15万美金，如果算40%的贷款，在那里应该可以买到35万美元的房子。

其实美国买房，签合同时你本人都不用出现。因为现在签合同都是网签。但是如果贷款，在收房子的过程中，本人必须要出现。

如果赶上有事不能出现怎么办？还有一个方法是你指定一个人帮你做签字手续。你需要签一个叫power of turning 就是你指定的这个人有法律效力。

当然大家如果真的是在西雅图买房的话，建议收房的时候或者是你在签合同之前，能过来就过来，尤其是那种比较贵的那些房子，还是要看一下。但如果实在没有办法，我们也是有解决方案。

问题3：西雅图的房子出租回报率是多少？

从投资的角度来考虑，我建议大家从两方面来看。第一，出租回报率肯定是重要的考虑因素。第二，还是要看房子本身的升值，先讲出租回报率。房子出租回报率我觉得得分是怎么去看，或者说整个房子的投资价值到底是怎么样。

一般来讲，我会去看不同的房屋类型，最主要的一个区别就是公寓和别墅这两个基本的房屋类型。

不能单纯的去看租金回报，一般来讲，在市中心和企业多的地方，会有比较多的公寓出售。所以这种地方，一般公寓都是一室一厅、两室一厅的结构多。举例说明这里的成本大概是什么，然后它的回报率现在是一个什么样的水平。

首先我们看租金，假设一个35万美金的公寓，如果是非常好的位置，一室一厅的公寓应该是可以租到2000美元。当然如果在别的地方，两室一卫也差不多能租到2000左右。所以一年的租金就是两万四。那接下来就看我们的成本是什么。

对公寓来讲最大的一块成本就是HOA，Homeowner association，等于是业主委员会负责管理房子的很多问题，设定这个房子的一些规定和要求的。所有的公寓都会有HOA收费，每一个住户都要交HOA的费用，可以叫它是物业费。每一个公寓的HOA价格都是不一样的。基本上来讲，比较新的公寓它可能收的钱比较多，设施比较多的，它的HOA也会比较高。

HOA包括公寓整体的一些维护,电梯、楼道的维护、垃圾处理、水费。有些公寓还包括地震险，因为西雅图也是在地震带。那基本上HOA都是包括了这些内容，但也有些不一样。一般公寓比较多见的就是250到350不等。假设一年HOA费用是3000块钱，这是成本之一。

成本二就是房产税叫property tax，这个是每年要交政府的。当地学校的大部分的资金来源都是这个税收，还有包括公共设施像警察，消防员这些全都是由税务来支持。

Property tax是根据每个州的税率乘上房子本身的一个估值得出的。这是政府给估的，和市场价格没有任何关系。比如我有一个朋友说我这房子100万怎么他给我估了七十多万？没关系，这并不代表你这房子就值七十多万。因为估值低，实际上交的税还少了。所以一般来讲就是估值乘以税率。现在华盛顿州的税率就是1.1% 所以乘出来之后，比如35万的房子，你可能交2500，这是你的成本二。

因为大部分买家是在国内，所以都会去选择第三方的租赁公司帮你管理房子。他们给你找租客，每月定时跟这个租客收租金。房子、租客有问题，直接去找租赁公司帮你解决。我按照目前最便宜的收费就是第一个月租金的50%加上以后每个月租金的7%。算出来以后，35万的房子，每月租金2000的情况下，每年要交2540，这是成本三。

这三个成本加在一起，（你的收入-你的三个成本），就是说每年的纯收益是4.6~5%。现在就是说西雅图目前的这种公寓出租是4.6-5%。

接下来再看一下别墅，我们说的house。house有两种，一个是town house联排别墅，一个是single family house独栋别墅。

这两个我觉得没有特别大的区别，因为它所涉及到的成本是比较类似的。比如现在用70万买了一个联排或独栋别墅，一般租金能到3200到3500。我就拿最低的3200来算租金。

每年38400租金收入。一般独栋房和联排的HOA非常少，所以这块我们就忽略掉。费用主要就两部分：房产税和第三方租赁公司的费用。因为总的房价高，估值也会高。所以一般别墅的房产税都会比公寓要高很多。比如70万的话，可能就收5000或者4800。第三方的管理费，每年就要交4000。算下来，这个别墅净收益率可能就4%。

目前来看，在西雅图比较好地方，别墅的回报率就是4%到4.5%。它的回报率没有公寓高的主要原因，就是在好的地段这些房子本身的价格高一点。基数是高一点，所以租金回报不如公寓。

另外一个非常关键的投资要考虑的值，就是我们房子本身的一个涨幅。房子本身涨幅可能和另外的一个问题又挂起钩来了。

西雅图现在这个房子涨的怎么样？经济怎么样？公寓最重要的其实真的是看地点。因为要找黄金地点，你买了公寓在这里出租，大家才能去租。这种房子升值非常快。目前来看，就过去几个月，这些公寓的升值已经都达到20%以上。这个房子本身的升值基本上也是在15-20%。如果是学区房，25%也有。

所以我觉得目前在西雅图投资，租金回报是一个方面，我相信租金肯定还是会涨上去的。因为和一些大城市比如说旧金山、纽约相比，西雅图的租金还是算中等。而且目前西雅图房屋出租率已达97%，不愁房子租不出去。租金会涨，但西雅图投资更多还是看房子本身的升值。这个是西雅图房子一个特别大的特点。

投资公寓还是别墅？这是因人而异的一个问题。在短期内没有太多资金的情况下，公寓绝对是一个非常好的选择。因为不用拿出太多的钱就可以投资，加上本身的升值，过五六年转手卖掉就非常方便。别墅要付的钱多一点，不管是现金还是贷款40%，你要拿出来的这个首付款第一笔投入要很高。

考虑未来自住，别墅住起来会更舒服一点。在美国，房子和地都是属于你的。短期来讲，没有那么多钱可以投资公寓。长期来讲考虑孩子教育问题，你可以考虑投资别墅，但是回报率可能不如其他的某些城市好。但西雅图的涨幅目前已经连续五个月都是全美最高了。

问题4：西雅图与旧金山纽约相比有什么优势吗？西雅图目前经济怎么样？房价似乎已经不低了，未来支撑房价的理由有哪些？

关于西雅图本身的一个宏观经济和未来趋势的问题，从过去五个月看，西雅图的房价的涨幅是连续保持美国所有城市的第一名。去年12月底的全年数据，全美房价涨了5.8%，西雅图涨了10%。接下来的二月份，西雅图更是刷新了记录，涨幅达11.3%。二月，西雅图这边的公寓涨了20%。一些不是好学区的房子涨到了12.4%。在全美各大城市中，大家可以看到西雅图的这个涨幅非常猛。有朋友就问，都已经涨了这么高了那我是不是应该还投资呢？

对于一个房地产快速增长的城市，推动它的无外乎就是炒房团，然后是炒概念。第二个就是本身的经济是推动这个房价的一个刚需，这个实际增长。

西雅图是属于第二种，真的是有需求。过去两三年，西雅图的IT公司的扩张非常的明显。可以看到过去几年，整个城市多了好几万人来到西雅图。

先看推动西雅图整个经济发展的这几大产业。第一最重要的就是IT产业，主要是几个大公司都在这。比如西雅图市中心的亚马逊。上图是在未来三年，亚马逊在Lakeunion（西雅图市中心往北）的总部之一。可以看到未来布局，很多楼都贴着的A就是亚马逊。这边有一个google的那个标志，谷歌在那边要建四栋楼，2019年竣工。右边看到有facebook。

这个图只说明了一小部分问题，只是在Lakeunion那一块，在未来三年亚马逊、谷歌、facebook要在那边。其实很多其他的IT公司像微软，在西雅图东边的一个城市叫Redmond有很多微软的园区。不管是说亚马逊还是微软，它都是从西雅图发展起来的，是总部。其他从湾区那边过来的，像谷歌和facebook都是看好西雅图本身IT人员资源。他们分别在西雅图办分公司、建立分部，都是长远投资。

除了IT，西雅图其他公司也在兴起，还有一些本来就是西雅图的一些知名的公司，比如星巴克，特大超市Costco。然后T-mobile，一个德国公司，它的美国总部就是在Bellevue西雅图东边的一个城市。还有旅游网站Expedia ，总部是在Bellevue将来会搬到西雅图这边来，有一个特别大的一个园区。波音以前的总部在西雅图，现在搬到了芝加哥，但很多工厂都留下了，目前是西雅图最大的雇主。

除了这些传统企业服务业，其实很多研发机构也在这。比如癌症治疗的研发机构、游戏软件公司，很多业界知名的公司也纷纷到了西雅图。现在西雅图虽然比纽约、洛杉矶、旧金山来说要小，但它的企业产业规模是非常大的。由于很多公司的扩张，人才纷纷来到西雅图，包括很多软件工程师。

跟美国传统大城市相比，目前西雅图是上升阶段，和旧金山比，西雅图房价中位数是62.4万美元，旧金山已经110多万，所以它可以支付的水平是远远高于旧金山的。旧金山那边的收入相对高一点，但它生活成本、房价太贵。

挣同样的钱，刨去生活成本，实际消费水平西雅图还是要有很大优势。而且房子比起来硅谷、纽约，整体还是有优势的，虽然它已经上升了一两年。

硅谷的人到西雅图买房就觉得太便宜了，好学区房才120-140万。目前西雅图的房子少，大家不愿意卖房，卖了房之后买不到房，第二竞争非常激烈。

所以就是这样的情况让西雅图的房价快速上升。实体产业的蓬勃发展的刚性需求，支撑了西雅图房价的上升。我个人觉得在未来三五年之内房子还是会上升。

西雅图有没有好的教育资源？从西雅图本身来讲，第一，它的高中在全美排名很高，然后它的大学教育，像最有名的华盛顿大学现在得到了很多资助和捐款，比如说比尔盖茨。

西雅图这边最好的学校、最好的学区在Bellevue。然后主要是集中在东边。他们的gifted program就是天才班，这个是要考进去的，班里的孩子非常棒。你要这么想，西雅图东边是亚洲人聚集的一个地方。中国人、印度人、日本人、韩国人对孩子的教育是非常在意的。所以那边学校的师资是非常好的。

一些比较好的学区在 Bellevue、Issaquah、Tukwila、Sammamish包括西雅图也有好的学校。这就看家长怎么选择，十分的学校很多，九分也有。如果要孩子全面发展，可能送他到西雅图这边来，因为学习压力没有那么大。如果希望孩子以后考特别好的大学，可能送他到学习比较严的地方，这是有选择的。当然，上大学是为了什么？就是让孩子找一个比较好的工作。像华盛顿大学那些孩子大三的时候很多都已经出offer了。

问题5：房屋转手率高吗？需要什么费用？

转手率之前是三到四年卖，现在是五到六年基本上会卖一次。

美国人买卖房屋的佣金都是由卖方来出的，我们现在基本上佣金都是5-6%，这个是买方和卖方是对半分的。比如说6%，那就是买卖双方各3%。这是房价你最后成交价的百分之六那这个百分之六是卖方出的。

还要交exercise tax。其实就是跟温哥华那边的一个转让费似的。这个是1.8%，你就当它是2%。加上佣金就8%了。

还有特别大的一块就是资本利得税，就是所得税。比如说你卖了房子，比你一开始买房多出的那部分钱，在美国要交税。

所以大家别太快地买卖房屋,现在五六年比较健康，刨去这些税之后，还能有不错的回报。今天买了，明天就卖，还不够交佣金费和这些资本所得的费用，所以对这些大家要考虑一下。