上诉人（原审被告、反诉原告）:朱云飞，男，1957年7月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:方向，男，1984年4月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:金晶，女，1984年6月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 二 被上诉人共同委托代理人:黄琴，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人朱云飞因与被上诉人方向、金晶合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第3923号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 本案现已审理终结。 原审法院认定，2015年5月7日，方向、金晶与朱云飞签订《合作意向书》一份，约定:朱云飞将位于杭州市西湖区玉古路×号的房屋租赁给方向、金晶用于民宿、咖啡、工作室等经营业务，合作意向书签订后5日内，方向、金晶支付合作订金30000元，在签订合作意向书后朱云飞不得将房屋租给第三方，正式签订合同后，订金冲抵租金；租赁时间10年，前三年租金为32万元/年，第四年租金为34万元/年，第五年开始每年递增4%；标的物所在地兰家湾地块景观道路全部施工完毕，整体验收后，完成装修开始营业之日为房租起租日；朱云飞如不能按合作意向书约定与方向、金晶签订合同，应退还订金，并按90000元赔偿违约金，因方向、金晶原因不能按合作意向书与朱云飞签订合同，订金不予退还。 2015年5月8日，原告交付订金30000元。 2015年7月，金晶与杭州墨蓝文化艺术和策划有限公司签订了《室内装饰设计合同》一份，约定委托杭州墨蓝文化艺术和策划有限公司对涉案房屋进行装饰设计。 金晶分别于2015年7月28日、8月20日、10月15日支付设计费6320元、9480元、15800元，合计31600元。 双方签订合作意向书时，涉案房屋因政府景观道路改造而正由朱云飞自行拆除重建中，至2015年12月该房屋建造已完工，但外立面装修尚未完成，政府部门未对涉案房屋进行验收。 合作意向书签订后，双方多次协商签订正式房屋租赁合同时，因朱云飞要求提高租金，而方向、金晶未同意，故而未能签订正式房屋租赁合同，方向、金晶要求朱云飞退还订金及进行赔偿，经多次沟通无果后，方向、金晶起诉至原审法院，请求判令:一、解除方向、金晶与朱云飞签订的合作意向书。 二、朱云飞返还订金30000元，支付违约金90000元。 后朱云飞提起反诉，请求判令:一、解除方向、金晶与朱云飞签订的合作意向书。 二、方向、金晶支付违约金90000元。 三、方向、金晶支付朱云飞本案律师费10000元。 朱云飞为本案诉讼，聘请律师进行代理，花费律师费用10000元。 原审法院认为，双方签订的合作意向书系真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。 现双方均提出诉请要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条 “当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对双方该诉请，该院均予支持，解除合同后，方向、金晶要求返还订金符合法律规定，该院予以支持。 根据本案查明的事实，双方在签订合作意向书后之所以未能签订正式房屋租赁合同的根本原因系朱云飞要求增加租金，而该要求违背了合作意向书的约定，因此，朱云飞的行为构成违约，应承担相应的违约责任，而方向、金晶并未违约，故朱云飞要求方向、金晶支付违约金及律师费的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。 方向、金晶要求朱云飞按合作意向书中的约定支付违约金90000元的诉请，根据本案查明的事实，该约定的违约金过份高于方向、金晶的实际损失，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情调整为50000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条 、第一百零九条 、第一百一十条 之规定，于2016年5月16日判决: 一、解除方向、金晶与朱云飞于2015年5月7日签订的合作意向书。 二、朱云飞于判决生效之日起十日内退还方向、金晶订金30000元。 三、朱云飞于判决生效之日起十日内将支付方向、金晶违约金50000元。 四、驳回方向、金晶的其它诉讼请求。 五、驳回朱云飞的其它反诉请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2700元，由方向、金晶负担1012.5元，由朱云飞负担1687.5元；反诉案件受理费1150元，由朱云飞负担。 宣判后，朱云飞不服，向本院提起上诉称: 一、一审法院事实认定不清。 （一）租赁合同未签订的根本原因是双方对租赁合同条款未协商一致，一审法院认定根本原因在于朱云飞是错误的。 双方就房屋租赁签订的《合作意向书》仅为框架性条款，具体的权利义务并未明确，双方需以《合作意向书》为基础签订正式的房屋租赁合同。 2015年5月7日，《合作意向书》签订之后，朱云飞就将正式的房屋租赁合同提供给方向、金晶，并通过电话及短信方式催促其签署正式房屋租赁合同。 但二人收到房屋租赁合同后一直以各种理由拖延签署，并不断修改朱云飞提供的房屋租赁合同条款。 即使按照方向、金晶的陈述，朱云飞要求提高10年期租赁合同的总额6万元，折算到月租金仅提高了几百元，不是双方未签订合同的根本原因。 （二）一审法院认定方向、金晶对租赁房屋支付装饰设计费用，是错误的。 方向、金晶向一审法院提交的“室内装饰设计合同、收款收据、浙江省增值税普通发票、设计图”来证明其对租赁房屋支付了装饰设计费用，但未提供相关款项的支付凭证。 朱云飞在庭审中也未认可该事实。 事实上，朱云飞的房屋至2015年12月份才建造完成，但外立面尚未完成。 12月份之前，租赁房屋尚未建造完成，设计公司无法在此前完成设计图；同时，方向、金晶本身就是房屋设计师。 故上述装饰设计费用并未实际发生，一审法院忽视房屋建造的时间点、在未查明款项是否支付的情况下，即认定该份证据的效力，是错误的。 二、一审法院适用法律不当，将违约金认定为50000元，是错误的。 双方未签订正式房屋租赁合同的根本原因在于双方对于合同条款未达成一致意见。 即使认定是朱云飞原因导致房屋租赁合同未能签订，朱云飞也仅需返还30000元订金。 违约金是以实际损失为基础，本案中方向、金晶并未产生实际损失——装饰设计费用。 同时，《合作意向书》第6条约定“甲乙双方协商决定何时开始装修，装修期间所产生的水电费、垃圾清运费等相关费用由乙方承担。 ”双方未签署正式的房屋租赁合同，朱云飞也未同意方向、金晶的装修行为。 因此，即使真实存在装饰设计费用，也是由于方向、金晶未按照合同约定单方面造成的，该部分损失与朱云飞无关。 综上，一审法院在未查明装饰设计费用是否实际发生之前，是否为朱云飞原因产生，即认定为实际损失，并要求朱云飞支付50000元违约金，是错误的。 一审法院事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决第二、三项，改判驳回方向、金晶的诉讼请求，支持朱云飞的诉讼请求，一、二审诉讼费用由方向、金晶承担。 被上诉人方向、金晶共同答辩称:1、一审法院认定双方未能签订正式房屋租赁合同原因系朱云飞违背合同约定要求增加租金，是正确的。 双方签订意向书后第二天，朱云飞就要求增加租金，在方向、金晶退让后，双方对合作意向书进行了变更，后朱云飞又再次要求变更，可见朱云飞并无诚信，双方未能合作的过错在朱云飞。 2、一审认定方向、金晶对租赁房屋支付装修设计费的损失正确。 方向、金晶本职并非设计工作，二人喜欢民宿，会加入自己的想法，但并非代表有能力装修200多平的房子。 对于自己开的第一个民宿，早早安排装修合情合理。 因朱云飞不诚信，导致方向、金晶的心血白费。 3、关于违约金的问题，合同约定的违约金为9万元，一审中朱云飞并未提出违约金过高的抗辩，故原审法院应该按照合同标准计算，现方向、金晶同意一审5万元违约金。 二审中，朱云飞向本院提交《这对夫妻爆改经济适用房，成为airbnb上最受欢迎的中国房东》一文照片42张，以证明方向、金晶本身就是设计师，无需外聘设计公司花费设计费。 方向、金晶对该证据的真实性无异议，但认为关联性合法性有异议，该文章是软文宣传，主要目的是方向、金晶拍摄的民宿，精确性待考虑，不能证明二人本职工作。 本院认为，因方向、金晶对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认，是否能够达到朱云飞的证明目的，本院将于后文一并予以阐述。 方向、金晶向本院提交下列证据:1、杭州华正建筑设计院证明、淘宝店卖家中心网页截图，以证明方向从事的工作是广告策划，金晶本职工作是淘宝网店店主，二人并非是从事设计工作的专业人士；2、《浙江南鸿装饰股份有限公司设计委托协议》、《杭州市住宅装饰装修施工合同》、设计图、户口本，以证明朱云飞提供的《这对夫妻爆改经济适用房，成了airbnb上最受欢迎的中国房东》的文章报道中的房子系由方向的父亲委托浙江南鸿装饰股份有限公司设计装修并施工。 对于方向、金晶提交的该些证据，朱云飞认为，证据1的真实性有异议，二人可以白天、晚上做不同工作，朱云飞提交的证据图片第五页显示双方都是设计师，是二人在网上展示的，不可否认；证据2中图纸、户口本的真实性无异议，其余证据有异议，即使签订了相应的合同，也无法证明是否已经实际履行，如果实际履行了应该有相应的款项支付凭证。 本院认为，方向、金晶提交的杭州华正建筑设计院证明真实性予以确认，淘宝店卖家中心网页截图的真实性不予确认，是否能够达到二人的证明目的，本院将于后文一并予以阐述；证据2与本案无关，本院不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为:本案的二审的争议焦点为双方当事人未能签订正式房屋租赁合同的原因是否可归责于朱云飞，及朱云飞是否应就此承担相应的违约责任。 根据审理查明，双方签订《合作意向书》后，未能签订正式的房屋租赁合同。 方向、金晶主张系朱云飞提高租金导致正式房屋租赁合同未能签订。 朱云飞则主张其将空白的房屋租赁合同交给方向、金晶后，二人对房屋租赁合同存在多处修改，其曾向二人发送短信表示，在没有更改的情况下其随时可以签订正式房屋租赁合同。 本院认为，方向、金晶一审中提交的录音等证据材料，已经可以证明在《合作意向书》签订之后，朱云飞曾提高租金，并导致双方未能签订正式的房屋租赁合同。 而朱云飞主张未能签订正式的房屋租赁合同的原因在于方向、金晶更改其交给二人的房屋租赁合同。 本院认为，首先，朱云飞并未提交充分有效的证据证明其曾将空白房屋租赁合同交付给方向、金晶，以及二人的更改情况。 其次，即使双方已经签订了《合作意向书》，就房屋租赁合同的租金、租期、起租日等达成一致，但对于正式的房屋租赁合同的签订及条文细节，仍然应当由双方协商并达成一致，朱云飞以方向、金晶不能更改其提出的房屋租赁合同文本为前提要求双方签订房屋租赁合同，显然不符合合同意思自治原则，故未能签订房屋租赁合同的原因不在于方向、金晶。 故原审法院认定双方未能签订正式的房屋租赁合同的原因在于朱云飞，朱云飞应当返还二人订金，并承担相应的违约责任，并无不当。 对于朱云飞应当承担的违约责任的问题。 根据《合作意向书》的约定，朱云飞应支付方向、金晶违约金90000元，在朱云飞没有提出违约金过高的抗辩的情况下，原审法院考虑本案的实际情况将违约金酌情调整为50000元，尚属合理。 至于违约金调整考量的因素之一，即方向、金晶一审中提交的证据2室内装饰设计合同、收款收据、发票、设计图所证明的朱云飞违约给二人造成的损失，因朱云飞对该组证据的形式真实性无异议，原审法院予以认定，并无不当。 至于方向、金晶是否为设计师，并不影响该项损失的存在。 综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。 本判决为终审判决。 审判长徐丹 审判员金瑞芳 代理审判员毕克来 二〇一六年九月三十日 书记员曹姝隽 |
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