不动产登记出错该咋赔偿？

端木雪松 2017-05-15

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4月28日下午，江苏省南通市不动产登记中心与中国人民财产保险股份有限公司南通分公司正式签署合作协议。至此，南通创新性设立的不动产统一登记责任保险制度，正式进入实施阶段。

根据这份合作协议，保险公司将在保险期间以及追溯期间，为行政相对人办理的不动产登记行为或登记相关业务行为提供保险服务，承担该市不动产登记中心在办理登记业务过程中因过错、疏忽或过失导致的赔偿责任风险。其中，保险期为合同签订之日起3年，追溯期为10年；年度累计赔偿限额800万元，每人赔偿限额60万元。

不动产登记法律责任是不动产登记制度中不可忽视的重要一环，登记的准确性与权威性至关重要。《物权法》仅对不动产登记错误的赔偿责任作了原则性规定。而关于登记错误赔偿责任的性质，我国司法适用上还存在国家赔偿责任说与民事责任说的争议。

据了解，近年来，由不动产登记引发的行政案件在国内时有发生，不动产登记机构的赔偿风险逐渐增大。自去年5月30日南通市区实施不动产统一登记后，为厘清不动产登记法律责任、有效降低登记风险，该市不动产登记中心结合工作实际，着手研究如何建立不动产登记责任保险制度。

统一登记前，国内已有个别房屋登记机构以购买登记责任险或设立登记赔偿基金的方式，探索过登记赔偿制度。南通市房管、国土资源部门也曾经考虑过登记赔偿制度，与财政部门、保险公司进行过一定的沟通，因为当时各项政策条件不成熟，最终没有付诸实施。

自2016年5月南通市开展不动产统一登记后，南通市不动产登记部门又将目光转向登记责任险，是出于以下一些考虑：

一是统一登记开展初期，因系统、业务、人员等还处在磨合阶段，数据、系统和登记簿等各种问题频频出现，虽然已经加强了质量管理，但无法确保完全没有遗漏。

二是近年来当地败诉案件增加，赔偿风险加大。2013年～2015年，南通市区房屋登记败诉案件9例，其中赔偿案件为1例，经协商支付赔偿金额15万元。此外，从统一登记开展后的信访工作来看，因登记审查疏漏等原因导致的信访投诉仍普遍存在。

三是历史遗留问题处理还存在漏洞，房地登记政策不一，房地统一登记政策还在逐渐完善中，登记人员政策掌握和处理历史遗留问题的能力等偏弱，产生登记错误的概率较大。

在上述种种情形下，尽快建立登记赔偿制度、有效降低登记风险，就显得尤为重要。为此，南通市不动产登记中心结合工作实际，进行了初步的制度设计。该中心借鉴安全责任险等有关险种政策，提出通过购买登记保险建立赔偿制度的设想。他们通过争取，将保费纳入了2017年南通市不动产登记中心财政预算；并在确保保险覆盖登记工作全流程的基础上，通过与多家保险公司洽谈，合理确定保险方案，尽量节省财政经费。

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国家负担模式

在德国，登记收取的全部费用上缴国库，赔偿金由国家负担。这一机制的优点在于登记错误赔偿责任的承担主体有国家信用作保障，实现可能性较大，但赔偿范围较为狭窄，仅限于当事人直接的、实际的损失，且寻求赔偿的程序烦琐，这些都不利于当事人权益的保护。

责任基金负担模式

澳大利亚、新西兰及美国部分州，因登记错误而产生的赔偿金由登记错误赔偿责任基金负担。登记机关抽取一部分登记费来建立这一基金。其优点在于赔偿金来源稳定，但在实际操作中仍存在难点：登记费用加重；登记错误的出现具有偶然性，抽取登记费用的比例较难确定。

保险负担模式

英国有私人经营的“ 产权保险公司”，通过审查投保人的资料，确定突然出现第三人影响投保人权利可能性的大小，根据这种可能性与投保人签订保险合同。一旦登记错误造成损害，保险公司向投保人支付保险金来弥补损失。其优点在于赔偿资金源于商业化的保险公司，能较快赔偿到位。然而，这套机制的运作需要完善的配套机制，即保险公司掌握详尽的登记信息，才能发挥功效。