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先来科普一下，什么是“商品房认购书”！
《房屋认购协议书》（以下简称认购书）是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。 买过房子的人一般都知道，认购书一般都是有开放商指定，具体细则均有开发商拟定，很多人在签订认购书的时候往往不会一条条的研究认购书内容，其实你很可能已经掉入认购书陷阱，千万别被认购书套牢。 陷阱第一步：花枝招展的宣传 你一定听过这样的台词：“最后一套啦”、“明天就要涨价了”、“小区配套超级完善”、“不是所有人都有购买资格”，听起来是不是很心动，简直恨不得马上行动？NONONO~如果你信了，那就已经迈开进入陷阱的步伐了，一定要冷静、冷静再冷静，试想一下如果你是销售，是不是也会使出浑身解数做订单拿提成了呢？ 陷阱第二步：模糊概念的价格 如果认购书上会涉及到有关优惠或价格，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额，以免到时候说不清楚，只能让开放商牵着鼻子走。 陷阱第三步：让人心动的诱饵 一般，为了进一步能让购房者签订认购书，销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现，一句政策问题将所有承诺全部推翻，而购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”，为了防止口说无凭，建议买家将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。 陷阱第四步：过于简单的内容 你想要的一个都不少？错了，是你想要的一个都没有。如果开发商拟定的认购书连最基本的房屋信息都没有，那你就要注意咯。比如楼盘地址，选购楼层、选购面积、交房日期，以及预售许可证等等。一份合格的认购书，这些信息是必定详细介绍的。如果没有或是模棱两可，让购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，都是为了骗取定金。 陷阱第五步：实力牵制的条款 前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现，以免不必要的损失。 陷阱第六步：不对等的权利义务 注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款，尽量避免不对等的权利义务出现。 陷阱第七步：提前预缴的费用 现在很多开发商为了刺激顾客购买，提高成交率，都会在购房者签订认购书的时候，预缴部分费用，开发商称其为“认购金”。认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”所以一定要清楚“认购金”和“定金”的区别，认购金不等同于定金，切勿被开发商混淆视听。 总之呢，购房者与开发商因商品房认购书问题所引发的法律纠纷层出不穷，主要是由于购房者对认购书的理解与开发商理解有所差异，或者就是被开放商错误引导。所以，如果在购房时避免不了认购书环节，一定要认真阅读所有细则，必要时可以请地产朋友或懂法律的朋友做参谋，不要认为反正认购书不是合同而草草签订，让自己无形中陷入被动。 |
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