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鉴于 2015版《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》即将到期，为进一步规划社区股份合作公司集体用地开发建设和交易行为，促进社区经济转型发展，区纪委组织各街道对社区股份合作公司集体资产在城市更新项目推进中存在的问题进行调查梳理，结合实际情况进行修改完善后形成2017版《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（征求意见稿），该细则自发布之日起实施，有效期为3年。 《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》意见的函
解析①：细化开发交易流程步骤
为提高社区集体用地开发交易的秩序，做到有章可循、流程清晰，《实施细则》将集体用地自主开发、合作开发、城市更新、使用权及股权转让流程分别进行细化，分别对每一种方式从项目论证到街道办审查和抄报区国资委之间应遵循的步骤程序一一列明，详细明确每个步骤的具体要求，并对报街道办审查应提交的资料进行说明，引导社区科学、集约、高效利用集体用地。 例如，《实施细则》要求集体用地开发和交易事项应经股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会表决通过，在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后，于资产评估报告有效期内报街道办审查同意后，再循有关程序办理相关建设或交易手续，街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。
解析②：规范公司民主决策
民主决策是保障股东合法权益和社区集体利益的重要途径之一，社区过去在集体资产管理上存在的混乱状态很大程度上是因为民主决策、民主监督的缺失。 为避免此类事项再次发生，《实施细则》结合实际情况，以专门章节对民主决策与监督管理进行明确规定，具体阐明民主决策时开会表决的流程、监督内容、表决标准及股东组成条件等，涉及民主决策的每一环节，尤其对股东代表大会（或股东会议）召开前、中、后都作出详细要求，以规范民主决策程序，保证决策的透明性，大幅减少寻租空间，充分发挥社区股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会的决策权、投票权、知情权和监督权。
解析③：明确资产评估具体要求
“资产评估是资产处置的前置环节，也是必要环节，对资产的高估或低估都会造成交易的不公平，轻则使交易双方产生矛盾降低开发效率，重则造成集体资产的流失。”业内人士认为，为保障在集体资产保值增值的前提下促进项目顺利开展，在社区股份合作公司进行集体用地开发交易时，必须充分了解置换前后的资产价值。 这同样是区国资委一直在探索的内容，在《实施细则》中也明确规定在资产处置前必须进行资产评估，明确资产评估的基准日、评估方法等衡量指标，并将评估结果作为制订合作招商方案和确定挂牌转让底价的依据。通过评估指标的尽量精准化与科学化，确定集体资产的合理价值。 为评价评估价值的合理区间，《实施细则》规定将通过公开采购方式建立资产评估服务商预选库和评估报告审核服务商预选库，选择更具专业资质的服务商队伍，以专业检测专业，对价值评估作出进一步检验，提高评估准确性，强化资产评估在集体用地交易中的作用。
解析④：厘清竞争性谈判程序
众所周知，在《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称《若干规定》）出台前，集体用地交易由社区与开发商自主商谈，由于缺乏专业知识与开发经验，社区难以衡量土地物业置换的应得回报，无法充分发挥选择的自主权，维护自身利益。 为此，《若干规定》针对集体用地交易提出的竞争性谈判方式，这点在《实施细则》中得到进一步细化，它从制定方案、方案审议、方案审查、谈判组织、民主决策、谈判要求等方面分别提出要求，明细竞争性谈判方式的各项程序，提高操作效率，让社区在选择开发商时可进行市场比较，通过谈判确定最有利的方案。 （资料来源：龙岗区财政局） *号外：欢迎关注微信公众号“深圳市城市更新网”，力争打造土地推介、城市更新、产业升级和产业园、原住民生态等领域，最新、最全、最权威的信息平台、交流窗口...... |
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