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城市更新是破解深圳市土地资源匮乏的困境重要手段，城市的快速发展使得任何可能被改造的土地资源都成为了开发商争相抢夺的香饽饽，数量庞大的集体用地占据了深圳存量可开发建设用地的，一直以来都是城市更新改造的重点。 随着深圳城市更新管理权力下放，深圳各区均已搭建集体资产交易平台，城市更新涉及集体土地交易均需在平台完成交易，集体用地交易更加规范，促进城市更新市场平稳健康发展。 本次研究所指合作开发是指股份合作公司通过引进其他市场主体合作开发或以土地作价入股成立项目公司风险共担利益共享等方式进行城市更新。 通过解读深圳市及各辖区集体资产交易相关政策，绘制了深圳各区城市更新合作开发模式下集体用地交易流程图，虽然各区交易流程和规则不同，但主要流线表现为：城市更新规划报批、可研评估、资产评估、制定方案、方案公示、“三会”审议、股东代表决议、方案审查、备案等。下面分区展示城市更新合作开发模式下集体用地交易流程。 深圳市各区集体用地交易平台及主要政策文件 深圳市各区城市更新合作开发模式下集体用地交易流程 1、福田区：根据《福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地等集体用地开发和交易指引》，集体用地开发和交易形式包括：自主开发、合作开发、实施城市更新、土地使用权交易，本次主要介绍单一市场主体实施城中村改造项目交易流程。 2、南山区：根据《南山区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地等集体用地开发和交易指引》，集体用地开发和交易形式包括：自主开发、合作开发、实施城市更新、土地使用权交易，本次主要介绍单一市场主体实施城中村改造项目交易流程。 3、罗湖区：根据《罗湖区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）》相关规定，集体土地参与城市更新前需完成城市更新规划报批，下图为开发模式下集体用地交易流程图： 4、龙华区：集体用地使用权通过招拍挂或竞争性谈判方式交易适用于《龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范》规定，本次主要介绍竞争性谈判方式交易流程。 5、龙岗区：根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》，龙岗区集体用地交易类型可分为：集体用地自主开发（含自主实施城市更新）、集体用地合作开发（含作价入股）、集体用地参与城市更新、集体用地使用权转让、集体用地项目公司股权转让、集体用地使用权抵偿债务等项目，本次主要介绍集体用地参与城市更新模式下交易流程： 备注：龙岗区集体土地参与城市更新分为股份公司具备主动权和不具备主动权，对项目具备主动权指城市更新项目中集体用地面积占城市更新项目用地总面积超过20%，或改造前城市更新项目中集体物业面积占城市更新项目物业总面积超过1/3。
6、宝安区：根据《宝安区股份合作公司集体土地使用权交易管理办法（试行）》，股份合作公司集体用地土地使用权合作开发，可采用公开招标或竞争性谈判等方式引进合作方。本次主要介绍竞争性谈判方式引入合作方集体土地交易流程： 7、盐田区：目前盐田区尚未公布关于集体资产交易流程相关政策，盐田区的城市更新参照《盐田区城市更新实施办法（试行）》（深盐府规[2017]1号）的规定，但该规定未对城市更新合作开发模式下集体用地交易作出明确规定，建议根据盐田区实际情况参照其他成熟区域相关规定制定集体资产交易流程相关政策，推动集体土地参与城市更新进程。 8、坪山区：根据《坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）》规定，坪山新区范围内股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地以自主开发、合作开发、作价入股、转让等方式进入市场交易的适用实施细则。本次研究集体用地参与城市更新项目的交易流程：
9、大鹏新区：根据《大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》，股份合作公司以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的集体用地应为除原农村居民用地（含统建楼用地）和公共设施用地外的非农建设用地、征地返还用地和拆迁安置返还用地。实施细则集体用地交易模式包括自主开发建设、合作开发、参与城市更新、项目公司股权转让、集体用地使用权转让等项目。本次研究竞争性谈判选择合作方的集体用地参与城市更新项目的交易流程：
10、光明新区：根据《社区集体企业集体用地合作开发交易程序》（征求意见稿），集体用地合作开发涉及城市更新的，合作开发交易流程应该在城市更新项目完成计划审批后启动。
总结：
早前，深圳市委、市政府办公厅发出《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》，要求各区建立综合监管平台系统，随着各辖区城市更新政策不断完善，集体资产交易平台建设进一步提升，集体土地参与城市更新将更加规范化、公开化、市场化。 -The End- |
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