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一个专注于不动产统一登记的公众号 点击蓝字即可关注  对于不动产登记行为的性质，我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》将其视为行政机关依其职权所实施的行政行为；《物权法》虽然确认了不动产的登记制度，但未涉及到登记行为的性质；《不动产登记暂行条例》（下称条例）也仍然没有解决登记行为的性质问题。然而现实中，不动产统一登记后，许多因涉及不动产登记而产生的行政和民事交叉问题日益增多，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼解决这些问题，这就有必要对登记行为的性质进行界定。笔者认为，不动产统一登记后，登记行为具有民事性、行政性兼容的特点，但更多地体现为民事性。 登记机构行政机关性质决定其具有行政性。行政行为是行政机关为实现行政管理目标而作出的、对外部具有强制力并产生法律效果的行为。要确定是否属于行政行为，其前提条件在于是否是行政机关依法作出的（法律、法规授权的其他组织除外）。国际上，各国对不动产登记机构规定并不统一，有的国家是由司法机关负责不动产登记，有的国家则由行政机关负责不动产登记，有的国家由专门的机构负责不动产登记。从我国不动产登记机构的历史沿革来看，不动产统一登记前，不动产登记机构与行政机关的职能是一一对应的，不动产监督管理、交易、登记的各个环节呈“一条龙”格局：土地管理机关负责土地权利的登记，房屋管理机关负责房屋所有权登记，林业主管机关负责树木登记等，登记行为属于完全的行政行为。不动产统一登记后，行政法规确立了县级以上地方人民政府一个工作部门为本行政区域的不动产登记机构，分散在各行政机关的登记机构整合成一个部门，行政管理的职能将大为减弱。鉴于行政机关的性质仍然没有变，且相关的单行法律尚未修改完善，即使不动产登记机构参与私法活动，不动产登记行为仍具有行政性的特点。 登记行为履行法定职责决定其具有行政性。在我国，法律、行政法规规定不动产登记行为是不动产登记机构的一项法定职责，这决定了不动产登记机构的首要任务是实现行政管理目标，鉴于登记行为是行政机关依职权作出的外部行为，具有产生法律效果的行为，故仍视为行政机关作出的一项具体行政行为。 登记行为遵循的行政程序决定其具有行政性。不动产登记机构严格按照《条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的登记程序进行办理。一是对申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致进行审查，审查主体是否适格。二是对权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致进行审查，审查不动产的权属状况。三是对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等进行审查，审查不动产的自然状况。四是履行公告、公示程序，在登记事项记载于登记簿前进行公告，公告期不少于15个工作日，公告期满无异议或者不成立的，应当及时记载于不动产登记簿等。上述审查、公告、记载于不动产登记簿及对申请人的审查环节和内部的报批流程都严格按照法律、行政法规规定的行政程序办理，因此登记具有行政性。
申请人登记申请及请求具体内容属于私法范畴。不动产登记行为，主要是由当事人向登记机构申请登记的行为和登记机关将不动产记载于不动产登记簿的行为这两部分组成。根据《条例》第14条规定，属于买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；属于尚未登记的不动产首次申请登记及继承、接受遗赠取得不动产权等7种情形的，可以由当事人单方申请。不管是一方当事人登记申请或双方当事人登记申请，都是当事人意思自治的表示。同时，从登记的请求具体内容来看，不动产登记申请的内容是当事人意思表示一致的法律行为，形成民事权利义务，或继承、遗赠等法律行为以外原因形成的民事权利义务。换句话来说，登记的基础关系或原因关系均是具有权利义务为内容的民事法律关系，登记行为是当事人不动产物权发生变动意思表示的推动效果，登记请求权属于私权范畴。 登记行为的功能会产生私法效果。一是物权变动和公示的效力。我国不动产登记采用债权形式主义（即登记生效主义）为主、登记对抗主义为辅的物权变动模式。《物权法》第9条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。以商品房买卖为例，在双方当事人意思表示达成一致时，合同即产生约束力，就形成债权债务关系，但这种权利只是一种相对权。只有通过标的物的登记才能产生物权的变动效力。同时，登记行为就是不动产物权的公示方式，由于物权具有支配权、绝对权、对世权的特点，为了确保当事人的物权以及保护交易的安全和稳定，必须通过登记向社会展示当事人物权变动，才能产生对世的效果。 二是物权的推定效力。只有通过登记公示的不动产物权的权利人在法律上才能推定为真正的权利人，不动产登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人。即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。只有在当事人有相反的证据时，才可以推翻这种推定，从而维护真实上真正的权利人。 三是善意保护效力。《物权法》第106条规定了善意取得的条件，即“善意第三人在受让该不动产或动产时是善意的，以合理的价格受让，受让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付”这3个条件，即使从无处分权人取得不动产或动产，法律仍承认其物权的效力。 权利保护更多适用私法救济途径。一是不动产登记错误的救济途径。真正权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。权利人不同意更正的，真正权利人和利害关系人可以申请异议登记。异议登记作为一项保证真正权利人和利害关系人的临时性措施，其效力暂时中断不动产登记簿的公信力，但上述的权利保障措施只能经过民事诉讼才能实现。 二是保护将来发生不动产物权变动的救济途径。预告登记是指为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，从而保障预告登记权利人的权益。预告登记和异议登记，都是《物权法》设定典型的私法救济制度。 三是民行交叉的救济途径。相当大一部分涉及不动产登记的案件中，当事人主要争议的是登记所涉及民事法律关系，但由于不动产物权基于登记而生效，往往导致登记行为被卷入诉讼，客观上呈现民事纠纷与行政纠纷的交叉。2016年3月1日实施关于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第1条规定，因物权的归属或基础关系所产生纠纷，是平等民事主体间的财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及法律事实进行判断。该条司法解释为解决民行诉讼交叉提供了途径。修改后的《行政诉讼法》第61条规定，“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作出的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关的民事争议，人民法院可以一并审理”。这些规定和司法解释从体现司法经济和效率出发，解决了不动产登记争议而产生的民事法律关系的救济途径。
【作者】杭州市国土资源局萧山分局 刘旭华 猜你喜欢： 登记机构在资料齐备情况下，能否直接受理并审登完成后，以邮寄方式将结果送达网上申报人，从而完成”一次都不跑“办完登记？ 来源：《中国土地》| 如有侵权，请联系删除。 |
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