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文｜唐海锋，安徽省阜阳市颍州区清河办事处，法务之家版权作品，转载请注明来源和作者 经过几年的努力工作，加上一些不能免俗的生活压力，笔者竟也充满幸福感地成为了一名“房奴”，也有机会走完了贷款购房的整个流程，但一直困惑笔者的是小区车库、位所有权归属的一些细节问题。笔者一直在寻找一个明确的答案，但未果。那么小区的车库、位所有权到底属于谁呢？ 先看根本大法《物权法》条文之规定： 七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 “七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 上述第七十四条基本上明确了探求车库、车位所有权归属问题的路径，开发商也往往通过房屋买卖合同条款约定车库、车位的所有权归属于自己，同时提醒购房者通过购买或租赁的形式取得车库、车位的使用权。停车库、位的所有权原始归属被格式条款统一约定为开发商所有，而且往往是合同附件中的格式条款。 但，是否所有车库、位的权属都需要通过约定来确定呢？ 何为规划用于停放汽车的车库车位呢？ 何又为占有业主共有道路及共有场地的车库、位呢？ 笔者所在的小区，院内分明分布着的大量位于公共道路以及公共绿地之间的地面停车位，根据物权法第七十三条，公共道路以及公共绿地属于业主共有，但为何这两项业主共有的场地中间犬牙交错的停车位成了开发商所有呢？在商品房买卖关系中，购房者往往处于信息弱势地位，在小区绿化率往往并无事先合同约定的情况下（销售时大肆宣传绿化），这些凭空出现的地面停车位怎么成了可供权属约定的规划停车位呢（会有监管部门的备案吗，假如备案的话又合理合法吗？）？而且这些小区地面停车位的投入使用开发商往往并不付出任何成本，假如在地面简单施划停车线能算是付出成本的的话！相反，小区地面停车位更像是侵占小区公共道路以及公共绿地的产物，而且其规划分布相当随意。 笔者倾向认为，小区内归属开发商的停车库、位应该是开放商投入一定相当成本并且不占用小区共有面积的车库、位。比如单独规划的地下停车库、位，地面独立于小区共有面积之外的单独规模的停车、库位。甚至连占用地下人防工程的停车库位都不能称之为规划用于停放汽车的车位、车库。 因为根据笔者所在的省份实施《中华人民共和国人民防空法》办法： 第十二条 城市规划区内新建民用建筑，建设单位或者个人应当按国家和省有关规定修建战时可用于防空的地下室。 第二十条 城市人民政府应当鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资开发利用人民防空工程，其开发利用实行谁投资谁受益的原则。 首先人防工程并不是专门规划用于停车的设施，开发商利用人防工程作为停车位充其量只能算是对人防工程的再利用，由于房产开发企业的收入源自卖房的收入，归根结底，人防工程开发所得的车位也只能算是全体业主所有。 同样根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》，那些占用小区公共通行区域地面的车位也根本不能算是单独规划用于停车的库位，《规范》B3.1 ： 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。 根据《规范》，笔者也倾向认为，归属开发商的停车库、位需满足两个条件，即首先不占有共有面积，其次需投入一定资源进行开发。 就算是不占有共有面积，但不需要投入过多资源即可作为车库、位使用，本着停车库、位作为满足业主生活需要的附属性设施，也应该归业主共有。而占用小区公共通行地面区域施划的分散停车位应属业主共有。而且，更进一步，笔者倾向于归属于开发单位的停车库位只限于地下停车位库位。任何占用地上面积的停车库、位均应归属于业主共有。因为开发商在取得国有土地使用权后，在其之上开发商品房分别卖予全体业主，整个小区地上规划面积应视为所有业主的公共活动空间。而所谓的《规范》中不记入共有面积的部分，也仅仅是一种计算方法，不记入也不意味着不归属业主共有，典型的物业管理用房，因为多幢服务，具体计算单个业主的公摊面积时并不记入公共面积，但不意味着产权不共有。 而且，不归属于开发商的车库、位其后期的调整规划也应经过业主的同意，从现实看来，应该更多的发挥业委会的功能，并通过物业公司进行共有停车位的规划调整以及管理，而不是由开发商一卖了之、一租了之，看似符合物权法、合同法的相关规定，但忽略了车库、位的特殊属性，忽略了不同车库、位的开发基础，也忽略了全体业主的共有利益。 另外，根据笔者所在地的省《商品房销售明码标价规定》实施细则，笔者签署购房合同时收到一份作为合同附件的物价局监制的明码标价书，分明写着购房款包含停车库、位，而后又与房产开发公司签署了一份写明车库、位归属开发商的合同附件，两份文件明显冲突。看来这价格主管单位与开发商就车库、位的归属问题也存有一定的分歧。 2016最值得关注的法律公众号 ↓↓↓等待您的品鉴↓↓↓ |
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