买卖不破租赁实务问题探析

《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

传统上多将《合同法》上述第229条的规定认定为中国法上的“买卖不破租赁”规则。实务中如甘肃省宁县人民法院，在宁县早胜镇人民政府诉刘凤莲房屋租赁合同纠纷案(2014)宁民初字第1026号民事判决书中便认为买卖不破租赁不仅关切租赁合同的效力问题，尚还指涉“当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效”。

 

但无论如何，出租人将房屋出租后，并不丧失对该房屋的处分权利，自然可再将房屋所有权让与他人，便会涉及出租人、承租人与房屋受让人三方利害关系，实务中因此争议迭生，实在有厘清必要。

一

买卖不破租赁是否适用于动产租赁物情形

租赁合同既然是债权关系，本应只在出租人与承租人之间发生效力，法律例外认为当租赁物权变动时，租赁合同对当事人之外的受让人也发生效力，自然有交易秩序安定性的立法考虑。如在(2011)驻民再终字第53号河南三维房地产开发集团有限公司与河南省德裕量贩连锁有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决中，驻马店市中级人民法院即认为：

“‘买卖不破租赁’原则赋予承租人承租权对抗租赁物所有权受让人所有权的目的是为了维护承租人生活或者经营的稳定，使承租人的正常生活或者正常经营不因租赁物所有权的变动而受到影响”。

就动产而言，因市场上可替代性较高，即使动产租赁物的受让人向承租人主张返还原物，也不会涉及营生困难问题；我国《民通意见》第119条第2款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，也可察觉立法者将“买卖不破租赁”的客体局限在不动产的端倪。鉴于买卖不破租赁既然是对合同相对性的例外突破，在一般租赁交易中，将买卖不破租赁规则限定于对交易稳定性有特别利益的不动产租赁领域，也较为合乎法理。

二

买卖不破租赁何时对受让人发生效力

《合同法》第229条固然规定了租赁物的权利变动，不会影响租赁合同效力，《城镇房屋租赁解释》第20条也只是规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，并未确切租赁合同何时对房屋受让人发生效力。

 

在(2016)闽07民终353号福建南平农村商业银行股份有限公司与林金为房屋租赁合同二审纠纷民事判决书中，南平市中级人民法院便认为，“当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对该受让人有效。受让人在受让该租赁物的所有权时，就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束”，就此可见，在受让房屋所有权时，无论承租人是否同意或知情，受让人均概括承受租赁合同中出租人的法律地位，租赁合同在此时对受让人发生效力。

三

买卖不破租赁情形下的租金收取问题

之所以探讨租赁合同对受让人生效的时点准据，主要是为了确定承继出租人地位的受让人在租赁合同项下享有的权利范围问题。原则上，受让人在取得租赁物所有权时，方才继受租赁法律关系，因此受让人只能就租赁物权变动之后的租赁期间，主张租金债权；但若受让人是基于买卖合同取得租赁物的所有权，且出卖人在租赁物权变动前已经向受让人观念交付租赁物的，依据《合同法》第163条“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有”的规定，受让人不必等到租赁物所有权变动后，便可向承租人主张交付后的租金债权了。

 

比较麻烦的是，承租人在租赁房屋所有权变动之前，便已经向房屋原所有权人预交了部分甚至全部租金，此时承受房屋出租人地位的受让人再向承租人主张租金债权时，势必就会产生争议，此时如何处理房屋出卖人、受让人及承租人三方法律关系，便颇为棘手。

 

一般而言，承租人并无法预期，所租赁的房屋在租赁期间内会发生物权变动；房屋出租人基于租赁合同受领租赁期限内的租金，具有法律上的原因，也并非不当得利。承租人向房屋出租人支付未来租金，尽管租赁合同不致因此受有影响，但出租人就该期间内的租金请求权自然因此消灭。据此而言，继受出租人地位的受让人，自然无法行使已经消灭的租金请求权。实务中，重庆市高级人民法院在(2015)渝高法民提字第00085号张习兰与刘继东房屋租赁合同纠纷民事判决书中即认为：

“张习兰通过拍卖取得该租赁房屋的所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《解释》第二十条的规定，租赁合同的效力不受影响，张习兰应当概括承受原出租人的权利义务。刘继东向原出租人交付了租金，有权继续使用该房屋并不需要另行支付租金。而张习兰有义务将房屋继续交付承租人刘继东使用。”

如果房屋出卖人与受让人未在缔结买卖合同时，对预先收取的租金债权事先做交易安排，一旦承租人以租金请求权消灭作为抗辩，房屋受让人势必会向出卖人索要该部分租金。问题仍然在于，房屋受让人应以何种请求权基础向出让人主张权利，而请求权基础的选择，又因为房屋所有权变动与房屋交付的先后而有所不同。

 

如果出卖人与受让人先就房屋办理所有权转移登记，后完成交付的，此时就承租人而言，其已经就所有权变动后一段时期内的租金向原出租人履行了支付义务，该项请求权业已消灭；而出卖人剥夺了应由继受出租人地位的受让人所享有的该部分利益，并无法律上原因，依据《民法通则》第92条或者《民法总则》第122条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，此时受让人可以向出卖人主张返还其所收取的房屋所有权变动后的租金利益。

 

如果出卖人与受让人先完成房屋的交付，嗣后才办理房屋所有权的转移登记的，此时依据《合同法》第163条的规定，受让人对于房屋交付后所产生的租金孳息，已经享有法律利益。鉴于生效的买卖合同是受让人对房屋交付之后的租金利益享有权源的前提，受让人据此向出卖人主张权利的请求权基础便不再是不当得利制度，而是依据《合同法》第163条以及《合同法》第107条的规定，就此部分的租金孳息，要求出卖人承担继续履行责任。

四

买卖不破租赁情形下的押金返还问题

当事人之间缔结租赁合同，常设立押金条款，约定在租赁合同履行前，承租人须先向出租人支付押金若干。就押金功能性质，需要根据当事人意思表示的解释判断，有认为是租金的预付，但多数情形下，可能是对合同履行的担保。在（2016）最高法民再28号太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷申诉民事判决书中，最高人民法院便认为：

“美隆公司收取的押金6459528元，因合同已经解除，应由其向茂业公司全额返还。押金属于为担保合同履行而交予合同相对方的款项，本案双方未约定押金利息，故对茂业公司要求美隆公司承担押金利息的主张，不予支持。”

就此而言，实务中多认为押金具有担保性质，但因其并无定金罚则功能，也常常因为其与出租人的其他金钱资产混同而不具有如《担保法解释》第85条所谓的“特户、封金、保证金等形式特定化”，既非担保法上的定金或动产质，认定押金为让与担保，可能比较适合。

 

如果承租人已经在租赁房屋所有权变动之前，向当时的房屋所有权人支付了相应押金，租赁房屋所有权变动之后，可能仍会面临房屋受让人向承租人索要押金的情形。在这一问题上，无论是否将押金合同如同定金一般在法律上作为实践合同处理，承租人均因为已经向房屋所有权人交付若干押金而有义务履行抗辩，继受出租人地位的房屋受让人自然不能再向承租人主张押金交付。实务中，对此项问题的处理以(2015)江中法民一终字第855号梁愿熙与张超良合同纠纷案的裁判意见较为典型。在该案中，苏州市中级人民法院认为：

“租赁合同中途由张超良作为出租人承接并继续履行合同的余期内容，故张超良依法享有继续持有前述押金的权利，该权利应属原审法院所裁定确认张超良取得涉案房产的所有权及相关的其他权利的范畴。梁愿熙、周友爱在前述裁定作出后拒不向张超良移交所收取的租赁押金60000元，已经构成侵权，依法应承担相应的法律责任。因此，原审判决判令梁愿熙、周友爱向张超良交付租赁押金60000元，合法有据，本院依法维持。诚然，如梁愿熙上诉所述的，陈国坚在租赁物所有权变动前已经履行了交付租赁押金的义务，当租赁押金的所有权在由张超良取得租赁物所有权时未发生转移，张超良确实无权要求陈国坚再次交付租赁押金，但并不影响张超良行使要求梁愿熙、周友爱交付原向陈国坚所收取的押金的权利。”

比较有问题的是，承租人在向房屋出卖人支付押金后，租赁房屋所有权由他人受让，在租赁合同终止后，承租人能否向受让人主张押金的返还。

 

就此项问题，理论上存有争议，基于公平考虑，鉴于受让人并未从出卖人处受领该项押金，且押金返还既然属于作为义务，义务的移转如果没有经过作为受领权利人的同意，自然不发生移转的效果；且承租人是向房屋出卖人支付押金，如果认为未经承租人同意便发生义务自出卖人向受让人移转的效果，无异于要求承租人去承担受让人的破产风险，可能有悖其本愿。

 

依循着这一逻辑出发，实务中也有判决支持该项观点，如苏州市中级人民法院在(2016)苏05民终5832号英维康康复器械（苏州）有限公司与苏州嘉源彩印包装有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书中认为：

“英维康公司有权按原与嘉源公司签订的《租赁合同》继续承租涉案房屋，但并不意味着买受人邹黑男、陆俊应当接受原出租人嘉源公司就其租赁合同履行所应承担的全部债务。邹黑男、陆俊对英维康公司的义务仅是在涉案房屋所有权转移后，按原《租赁合同》约定的租金标准等条件接受该拍卖物上的租赁权负担，而不应当承担原出租人履行《租赁合同》所应承担的债务。嘉源公司按《租赁合同》向英维康公司收取租房押金，目的是确保英维康公司按约履行承租人的义务，该租房押金具有担保性质和功能。涉案房屋所有权变动后，嘉源公司并未将其向英维康公司收取的租房押金交付给邹黑男、陆俊，邹黑男、陆俊并未实际取得英维康公司所交纳的租房押金，并不享有租房押金所赋予的担保权利，故在《租赁合同》到期后，邹黑男、陆俊对英维康公司亦不负有返还租房押金的义务。”

但笔者认为，押金既然是对租赁合同项下承租人义务的担保，实务中固然常将押金条款约定于租赁合同中，在概念上仍然应将租赁合同与押金条款分别作主从关系对待，押金条款既然已经是对租赁合同的一项担保，在现行法逻辑下，自然应当服膺担保法理。承租人依据押金条款交付相应金额便已履行担保义务，其作为租赁合同项下出租人的从属权利，依据《合同法》第81条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”的规定，自然随同出租人地位的概括转让而一道转移。此项担保权的移转系属法律的直接规定，区别于担保权的设定，并不以作为原出租人的出卖人履行交付或登记为生效前提，也不以受让人是否知悉担保而不予转移。就担保权的法定移转是否还须履行交付、登记等设立手续才能有效转移，最高人民法院在(2015)民申字第2040号湖南绿兴源糖业有限公司与丁兴耀等借款合同纠纷申请再审案民事裁定书中认为，“债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭”，准此以言，押金担保不等押金的交付就已经随租赁合同的概括转让而移转于受让人处，承租人向受让人主张返还租金便已情有可原。

 

实践中，上海市长宁区人民法院在（2016）沪0105民初10000号中澄实业发展有限公司与张建华、杜健丽等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书即认为：

“关于押金应由谁返还，本院认为，首先，根据“买卖不破租赁”的原则，买受人将取代原出租人与承租人形成租赁关系。由于涉讼房屋被交易，被告蔡金荣已将与原告的全部权利义务转让给被告张建华等四人，权利义务自然包含先前收取的押金。被告蔡金荣辩称押金已抵扣少付的房款符合法律规定及一般逻辑。其次，根据合同相对性，被告张建华等四人为新的出租人，作为合同的相对方，原告有理由向其追讨押金，因为此时，原告与被告蔡金荣已没有法律关系。”

裁判结果虽然与笔者一致，但推理论据中所依据的相对性合同关系，似乎是指租赁合同，如果严格区分租赁以及作为其担保的押金条款，承租人要求返还押金的依据，实际上是基于押金法律关系。

 

如果重新检视赣州市中级人民法院在（2013）赣中民一终字第15号廖志兰与谢文庆租赁合同纠纷案二审民事判决书中的裁判观点，“买卖不破租赁原则并不意味着，买受人应当接受原出租人就其租赁合同履行所应承担的全部债务甚至包括违约责任，买受人对于原承租人的义务仅是在拍卖物所有权转移后，按照原租赁合同约定的租金标准等条件接受该拍卖物上的租赁权负担，而不应当承担原出租人履行租赁合同所应承担的债务”，固然有其道理，但认为押金返还由原出租人承担则值得商榷。押金如需发挥担保功能，势必要等租赁合同终止清算完毕后才能返还，在时间点上也一定要在受让人承受租赁合同后才会发生押金返还问题，该项义务既然产生于租赁合同继受之后，自应由受让人承担押金返还。基于担保从属性法理，受让人为自己利益计算，大可在租赁合同终止前即向原出租人主张押金的移转。

五

结论

1. 就买卖不破租赁而言，应将一般租赁物的范围限于不动产，即在不动产租赁领域，方有买卖不破租赁规则的适用；

 

2. 在租赁物转让的情形下，受让人自取得租赁物所有权时，租赁合同对其发生效力；

 

3. 如租赁物基于买卖合同的交付发生于租赁物所有权变动之前，受让人即可向承租人主张交付后的租金利益；

 

4. 根据租赁物交付与租赁物所有权变动的先后情形，受让人依据不当得利返还请求权或违约责任请求权，向租赁物的出卖人主张预付租金的返还；

 

5. 承租人向原出租人交付押金以担保租赁合同履行的，于租赁物所有权变动后，即使原出租人未向租赁物受让人转交押金，承租人依然可向该受让人主张押金返还，至于受让人有权要求原出租人转付押金，则属于另一法律关系。