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建筑物区分所有权是物权的一种。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依据本条的规定，业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 从总体上来看，建筑物区分所有权关系是一个所有权关系，具有所有权的一般特征。它是一种对世、绝对的法律关系，业主作为建筑物的所有者，具有占有、使用、收益和处分的权利。其他任何人都是这个法律关系的义务主体，尊重业主的权利，负有不得侵害的义务。
建筑物区分所有权的客体分为专有部分与共有部分。 专有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且区分所有权人可独立使用的建筑物部分。《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。《物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”关于我国建筑物区分所有权的共有部分范围的界定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
案例：原、被告分别系某市某小区的业主，原、被告的房屋东西相邻，原告家小卧室的窗户下，开发商安装了两台空调室外机的空调架，并将原告家客厅、小卧室及被告家客厅空调室外机安装的位置预留在此空调架上，现该空调架上原、被告家均放置了一台空调室外机，后原告家小卧室想安装一台空调，无处放置室外机，要求被告家将空调室外机移走，双方协商未果。 解析：根据一般法理原则，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横向合理空间可以优先利用，他人不得妨碍。业主对自家阳台外侧的横向可利用空间的利用权与其房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上不可分离的状态，如果取得了房屋的所有权，应当认为对相应的阳台外侧的横向可利用空间享有利用权。例如：自家空调室外机及晾衣架的安装，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。假如允许同一幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利用邻人的墙外空间，必然会导致空间利用的混乱局面。 一般，多层或高层建筑，室外空调机安放位置，一般在室外的外墙上，本案争议的室外空调机安放位置，其性质属于建筑物区分所有权业主的共有部分。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，即业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。该条司法解释明确了业主可以合理使用共有部分，利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸。 本案中，双方对空调室外机安放位置的争议性质，实质是建筑物区分所有权的业主之间对合理利用共有部分的纠纷。争议空调室外机安放的位置在原告卧室的窗户下，即在原告专有部分相对应的外墙面范围之内。因此，本案原告对争议空调室外机安放的位置，享有合理利用的权利。而本案被告因争议的空调室外机安放位置，并不在其专有部分相对应的外墙面的范围之内，故本案被告对该争议的共有部分不享有合理利用的权利。 调解结案：被告同意将争议的空调室外机移走，由开发商帮助被告免费移走争议的空调室外机，并重新安装在被告专有部分相对应的外墙面范围之内。 |
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