引言 开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低,谁该承担举证责任;开发商逾期交房给购房者造成的损失又该如何认定呢?下面我们通过一个案例进行分析。 案例简述 2009年9月,李某与某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定由李某购买某置业有限公司开发的某小区房屋一套。某置业有限公司应当于2010年4月30日前交房,逾期交房应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止,按日向李某支付房款日万分之五的违约金。合同签订后,李某支付了房款。2011年12月27日,某置业有限公司交房。 因某置业有限公司逾期交房,李某遂起诉请求某置业有限公司按照合同约定支付违约金。诉讼中,某置业有限公司辩称,因逾期交房给李某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定,双方约定的违约金过高,应当予以降低,并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。 法院判决 人民法院经审理认为,根据合同约定,某置业有限公司应于2010年4月30日之前交房,但实际上却于2011年12月27日交房,某置业有限公司应当承担逾期交房的违约责任。 关于在诉讼中,某置业有限公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整的请求,在无证据证明逾期交房给李某造成具体损失的情况下,应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为李某遭受损失的依据。 中级人民法院经审理认为,一审法院按照某置业有限公司的主张及举证,依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决:驳回上诉,维持原判。 律师说法 本案例涉及两个法律问题: 法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利,是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡,体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上,在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果,其本身便难谓“公平”,与法律规定此项制度的本意背道而驰。 2、逾期交房给购房者造成损失的认定问题 那么,究竟该如何认定开发商逾期交房给购房者造成的损失呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,如果合同中对逾期交房违约金未作约定,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出,最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下,明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定,是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金,便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此,如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据,人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。 涉案法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 来源:竞泽房产律师团 |
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