gaoshanLEGAL@163.com。
离婚房产分割问题实务分析
作者|王景(北京德恒(济南)律师事务所,wangjing@dehenglaw.com)
*本文经授权发布,仅代表作者观点,不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场,且不作为针对任何个案的法律意见*
离婚时如何分割房产是实践中一个很重要的问题,几乎每一个离婚案子都会涉及。解决房产分割问题之前,要先解决房产权属问题。 现行婚姻法司法解释对夫妻房产权属及房产分割问题给出了一些规定,但是由于实践中的情况多种多样,现有的条文并不能完全涵盖所有的情形。对于条文没有明确规定的情形,我们应该根据现有条文的立法精神,来寻找适用的裁判规则。
本文先将涉及到夫妻房产权属及房产分割问题的司法解释罗列如下:
对上面条文的关键词及逻辑关系进行分析,可以得到如下结论:
判断房产权利归属,重要的变量有三个,第一个是房产购买于婚前还是婚后,第二个是房产登记在一方名下还是双方名下,第三个是父母是否出资。上述三个变量不同情况的组合,就会产生不同的权属认定。
下文论述的结构,先区分婚前和婚后这个变量,然后在每个变量下面,区分产权登记在一方名下还是双方名下,以及父母是否出资,分别对权属如何认定进行分析。最后再分析一下,权属登记由一人变更为两人时,是否构成不可撤销的赠与,导致权属变动为共同共有。
一、婚前,双方出资购房,产权登记在双方名下,离婚时如何分割?若产权登记在一方名下时,有何影响?包含双方父母出资时,有何影响?
解决房产如何分割的问题,首先要解决产权归属问题。对于此种情形下的产权归属问题,《最高人民法院婚姻法司法解释三理解与适用》(以下简称《婚姻法解释三理解与适用》)一书有如下论述:
根据上述观点阐述的精神,婚前购买房屋的,双方应按各自的出资份额,按份共有该房屋。如果有父母出资的,子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下,还是登记在一方名下,不影响对产权的定性。按份共有,离婚分割时,一般应按各自拥有的份额分割。
对于这个问题,实践中基于上述理论判决的案例,可举例如下。北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第05777号李某与孙某离婚纠纷二审民事判决书认为:
这个案例中,是婚前购房,双方均出资,其中还有一方父母出资,产权登记在一人名下。法院的处理结果是双方按各自的出资份额——其中一方加上了父母出资,按份共有房屋,与上文所述理论完全吻合。
当然,实践中也有不是全然按上述理论来操作的案例,例如上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民一(民)终字第3873号高某与张甲离婚纠纷二审民事判决书认为:
法院的上述裁判思路,是将一方父母的购房款出资视为对一方的金钱赠与,从房屋总价中扣除后,将剩余部分按共同共有来平均分割。在房屋有巨大升值的情况,按法院的上述裁判思路,由于从房屋总价中仅仅扣除了一方父母出资的原始数额,使得一方父母的出资享受不到房屋升值的收益;而按份共有的分割思路,可以使一方父母的出资享受到升值收益。这是两种分割思路在实践中的不同。
由于上述第二个案例作出时间在《婚姻法解释三》之前,参考效力较弱。而且从法理上讲,婚前购房,由于尚未存在婚姻关系,还不存在夫妻共同财产制的问题,按份共有应是大原则。从情理上讲,双方离婚已经是不讲感情只讲利益了,房屋价值分割还是要考虑投入与产出的公平。因此,笔者较为同意上述第一个案例中按份共有的分割思路。
对于这个问题,可以再与一些地方性司法解释对比一下。《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定,夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引(2014修订)》第26条规定,夫妻一方婚前出资购买房产,登记在夫妻双方名下,如双方未对该房产作出特别约定,应认定该房产为夫妻共同所有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。
上面这两个规定,与本文上面赞成的婚前购房双方按份共有的观点,似乎是有些矛盾的。比如一方出资占比30%,依上文观点,双方就是按份共有了;但若一分钱不出,按上述两个规定,就是共同共有,出资的一方只是适当多分。要调和这个矛盾,一个比较合理的解释是:若婚前购房,只有一方出资,还愿意登记两个人的姓名,就含有赠与的意思,这种婚姻形态,是一方依附型婚姻,对依附型婚姻,为了适当保护依附方,认定为共同共有。而如果婚前购房,两人均出资,则不论出资比例为多少,都可以视为平等型婚姻,就如同舒婷在《致橡树》中所言的“我必须是你近旁的一株木棉,作为树的形象和你站在一起”,法律此时认定为按份共有,从精神层面上是对双方的尊重。
二、婚前,一方出资购房,产权登记在自己名下,婚后另一方参与还贷款的情形,分割方法《婚姻法解释三》第10条规定的非常明确,实践中不存在争议。但是对于补偿数额如何计算,实践中争议很大,本文限于篇幅不详述。
对于这个问题的详细论述,大家可参考两篇文章,一篇是最高院民一庭吴晓芳法官的《不动产婚内共同还贷及增值计算》,载《民事审判指导与参考》2016年第1辑,另一篇是郭璇玲律师的《离婚时共同还贷房产如何分割》,「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。应当说明的是,婚前一方出资购房,出资中可以包含父母对其的赠与,这一点应当没有争议。
三、婚后,双方出资购房,产权登记在双方名下,离婚时如何分割?若产权登记在一方名下时,有何影响?父母全额出资或部分出资,有何影响?
相比于婚前购房,婚后购房的问题复杂得多,本文依由简到繁的顺序依次分析。
第一,婚后,用双方共同财产购房,产权登记在双方名下,房屋属于双方共同共有,即便产权登记在一方名下时,房屋也属于双方共同共有。这个结论可以从《婚姻法解释二》第19条推导出来,第19条规定由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产,虽然条文中有一方婚前承租的表述,但从法理的角度探究,去掉承租这一限制条件,也不影响将房屋定性为共同共有。
“用双方共同财产购买”如何界定,其与双方出资是否有区别?举个例子来说,甲乙夫妻二人,婚后,甲以婚后所得50万元,乙以婚后所得30万元,共80万元购买房屋,则房屋应当认定为共同共有。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元,乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元,共230万元购买房屋,则房屋产权的定性是否有不同呢?本文认为,上述两种情况无需分别对待,均应认定为共同共有。虽然第二种情况,双方购房款中夹杂了部分婚前财产,但是双方共同购房,并且婚前财产与婚后财产混用的行为,就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有,这符合夫妻共同财产制的一般原理,也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思,需要进行特别的约定或进行按份共有登记。
对于这个问题,可参考《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第12条的规定:夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财产。在产权登记中未约定按份共有的,应认定共同共有。
对此还可以参考《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南》的解释:对登记在一方名下的房屋性质认定:由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制,因此婚姻关系存续期间购买的房屋,原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其所有,必须承担举证责任,证明该房屋系其个人出资所购,或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买等情况。
第二,婚后,双方父母出资为子女购房,产权登记在双方名下的,视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的,视为按份共有。这个结论可以参考《婚姻法解释三理解与适用》一书的论述:
此时如果既有双方父母出资,又有双方自己的出资,混在一起时,如果产权登记在一方名下时,如何认定产权归属?对于这个问题,将上述1、2两部分的论述结合起来,符合逻辑的结果就是,父母出资部分,双方按份共有,个人出资部分,双方共同共有。最终计算份额时,一般按双方自己出资的总额一人一半,再加上各自父母出资的数额,来最终确定双方应得的分割比例。
第三,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产,这种情况属于《婚姻法解释三》第7条第1款明确规定的情形。但是在适用这个法条时,需要辨析的一个问题是,一方父母出资为子女购买不动产,支付全款购买房产自然是应有之义,但若一方父母出资仅为部分房款,比如首付款,则此时房屋产权如何认定,如何分割呢?
观点一:对于这个问题,《婚姻法解释三理解与适用》一书是这样论述的:
按照这个思路,一方父母出资的首付款,视为对自己子女的赠与,房屋分割问题就转到按《婚姻法解释三》第10条规定的方法来分割。也就是说,婚后一方父母出资支付首付款购房,产权登记在自己子女名下,双方共同还贷的问题,和婚前一方支付首付款购房,产权登记在自己名下,双方婚后共同还贷的问题,处理结果是相同的。
观点二:就这个问题,最高院民一庭编《民事审判指导与参考》2013年第2辑民事审判信箱栏目给过一个解答:
同样的,《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第27条规定:婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,由夫妻共同偿还余款的,不属于《婚姻法司法解释三》第七条第一款规定的情形,该不动产应作为夫妻共有财产,在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
北京高院对此问题,还作出了一个参阅案例,即《北京法院参阅案例第19号:陈某某诉薛某某离婚纠纷案》:
上述案例中,购房时一方父母出资18万,而另一方父母花费装修费10万元,从公平角度讲,确实将房屋认定为共同共有,平均分割较为公平,法院也提到了公平原则。但是如果案例的情形中,去掉装修费10万元这一情节,或者如果一方父母支付首付款并非18万,而是100万,离婚时房屋价格还是330万,平均分割的结果就未必公平了。但是按照上述参阅案例确定的裁判思路,不管情况如何,只要一方父母支付的并非全款,则产权都要确定为共同共有,原则上平均分割。
再进一步,一方父母支付首付款比例未必都是30%,也可能会达到50%、60%、甚至70%,此时按上述思路处理问题,结果未必公平,恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必须付全款购房,才能视为对子女一方的赠与,在现实生活中,确实有点强人所难。父母无力付清全款,只能支持首付款的情况下,最有可能的本意也是要对自己的子女进行赠与。而按上述观点二,要达到赠与子女一方的目的,就要做出特别约定,这恰恰又不符合中国的现实情况。本来《婚姻法解释三》第7条的立法精神,就是要从产权登记上,客观推断父母的赠与本意,因为父母这种赠与本意,在子女婚姻关系尚圆满的情况下,是不太好意思作出特别约定的,第7条正是要解决这个问题。而上述观点二,恰恰违背了上述立法精神。
因此,笔者认为,不论是从法理、情理还是逻辑一贯性上,上文的观点一都要优于观点二,但是在目前的实践中,观点二恐怕还是要占上风。
四、在一方没有出资的情况下,产权登记从登记在一人名下,变更为登记在二人名下,是否能够视为房屋变为共同共有。
对于这个问题,可以举一例子,例如《婚姻法解释三》第10条规定的情况,裁判规则是对参与共同还款的一方给予补偿。但是如果在该条规定的情形之外,增加一个双方共同还贷一段时间后,产权登记由一方变更为双方,是否可以认为此时房屋变为共同共有了呢?对于这个问题,答案应该是肯定的,一般认定为是原登记人对加名人的赠与,赠与后,房屋变成了共同共有,实务中争议不大。
例如,北京市怀柔区人民法院(2016)京0116民初3344号何某与郭某1离婚后财产纠纷一审民事判决书认为:
又例如,北京市西城区人民法院(2013)西民初字第10827号靳某与杨某赠与合同纠纷一审民事判决书认为:
五、反思
从上面对离婚房产分割的司法实务观点的梳理中,我们看到,这个问题是比较复杂的。不同情形下的产权认定规则,排列组合在一起形成体系时,我们会发现逻辑的不一贯,尤其是在处理婚后一方父母为子女购房部分出资的情况时。实践中的情况更是千变万化,比本文所归纳的上述几种典型情况要复杂的多,但本文讨论的这几种典型情况,是纲要性质的。处理变化的情况时,要在上面的几个大原则上,根据公平的标准,进行适当变化。 我们同时会发现,在离婚房产分割问题上,实务中不同法院可能就同一情形作出不同的判断,希望最高院能就此类问题发布更多的指导案例,以统一裁判尺度。 至此,就结束了本文的全部内容,由于作者水平有限,思虑不足在所难免,真诚希望读者提出批评意见。 |
|