人民法院是否有权对预查封的商品房进行拍卖□邹志强 江西理工大学  一、案情简介2015年5月11日，瑞金市人民法院受理原告曾某诉被告钟某、赵某民间借贷纠纷案，在案件审理期间，法院依原告曾某申请，对被告赵某购买的还未办理房产证的商品房进行预查封。2015年7月1日，法院依法作出民事判决，责令被告钟某在判决书生效后七日内归还原告曾某借款1100000元，被告赵某对此承担连带责任。该判决生效后，被告未履行还款义务，法院依原告曾某申请，在房地产开发企业甲公司明确反对的情况下，对预查封被告赵某名下的房屋进行拍卖。因甲公司为案涉房屋的建设单位，以房产证未办理房屋产权应归甲公司所有，被告赵某未补交面积误差款、契税及住房维修基金等费用为由向瑞金市人民法院提出执行异议，法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认定涉案房屋所有权人为赵某，驳回甲公司的执行异议申请。 二、争议焦点本案的争议焦点在执行阶段，人民法院是否有权对预查封状态的商品房进行拍卖？ 观点一：在买受人支付全部购房款后，不论是否办理房产证，房屋实际产权都归买受人所有。本案中，人民法院有权依申请执行买受人即被告赵某名下的房屋。 观点二：在买受人支付全部购房款后，在未办理房产证的情况下，房屋产权仍归房地产开发企业所有，买受人仅享有商品房预期财产性利益。只有在房产证办理到被执行人名下，预查封才能转为查封，在此之前，法院不得对预查封的商品房进行拍卖。 三、理论分析针对争议焦点，笔者赞成观点二，具体理由如下： 1.人民法院对预查封的房产进行处理，不符合《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的有关规定 最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封。虽然该司法解释规定预查封和查封在限制标的物转让的效力上相同，即在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，也不得办理转让、抵押手续，但并未明确预查封和查封完全相同。 预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。《通知》创立预查封制度的目的是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。 预查封和查封在法律效力上有如下区别：因预查封的标的物产权尚处于不确定的状态，人民法院不能对预查封的标的物进行处理；在预查封期间，登记机关除按规定将预查封的标的物登记在被执行人名下之外，不得为其他登记。据此，法院将涉案预查封房屋进行拍卖不符合司法解释规定，依法应撤回拍卖委托。 2.被执行人的预期财产性利益与实际财产的内涵不同，司法解释赋予法院对预期财产性利益进行查封的权利，但并未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利 《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”权利人的归属。据此，我国对不动产物权采用登记要件主义，本案房屋所有权人仍为甲公司，而非法院认为的属于被执行人赵某所有。 被执行人赵某虽然通过银行按揭方式支付了绝大部分购房款，但还未缴纳契税、未补缴面积误差款、也未办理入户及房产证，其对房屋所享有的仅是预期财产性利益，而不是房屋所有权。预期财产性利益因客观原因的发生，可能无法产生达到现有利益的价值，正如预查封不必然直接转化为查封一样（还需满足一定条件）。司法解释允许对预期财产性利益进行查封，但并未赋予法院对预期性财产利益进行处分的权利。因此，如果需要拍卖涉案房屋，必须经过所有权人即甲公司同意，法院擅自处分涉案房屋不符合法律规定。 3.法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认定涉案房屋属被执行人赵某所有，进而认为法院有权对该房屋进行拍卖，也应在履行相应的手续且确保甲公司合法权益的前提下再进行 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定是指在执行房地产开发企业名下的商品房时，针对已支付大部分房款的居住型购房者应从法律上给予特别保护，而非指买受人为被执行人时，应特殊保护买受人的债权人的利益，更非对房屋所有权认定的法律依据。因此，法院援引该司法解释的规定认定涉案房屋属被执行人赵某所有属于法律理解错误。 其次，人民法院在司法执行过程中，不仅要保护申请执行人实现生效法律文书的权利，也要保护案外善意第三人的合法利益。原则上善意第三人对被执行人的民事权利不因执行而遭受不利损害，申言之，就是第三人对被执行标的的物权性权利不应因执行而丧失。 因此，人民法院认定涉案房屋属被执行人赵某所有缺乏法律依据，擅自对涉案房屋进行拍卖损害了甲公司的合法权益。 4.在申请执行人曾某未向甲公司支付剩余房款且法院也未同意剩余房款从该房屋变价款中优先支付的情况下，对案涉房屋进行查封、拍卖的行为违法，依法应予以纠正 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，被执行人赵某还未缴纳涉案房屋的契税、住房维修基金，也未向甲公司补缴面积误差款，在申请执行人曾某既未向甲公司支付剩余价款，也未同意从变卖价款中优先支付甲公司剩余价款的情况下，法院对案涉房屋进行查封、拍卖不符合法律规定，损害了甲公司作为房屋所有权人的合法权益。 综上所述，瑞金市人民法院对产权属于甲公司的房屋进行预查封，并在预查封后在甲公司明确反对的情况下仍进行拍卖属于法律适用及客观事实认识错误，依法应予以纠正。  陈品禄/责任编辑 |
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