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笔者按： 房屋是现今大多数家庭的最大资产，也是赖以生存的必须品。在商品房的购买中，涉及到的各方法律关系是较为复杂的，尤其是购买期房，购房的整个时间跨度是很久的，从最初的看房，到确定意向之后的交付定金，签订认购书，再到付款、签购房合同（预售）备案，一直到收房直至最后拿到不动产权证书，少则三两年，多则四五年。 在这么长的时间跨度里，很多意外情况都会发生，可以说最让人担心的就是楼盘烂尾、因手续不齐不能及时办妥产权证书致使权利瑕疵或者开发商因为其他债权债务关系被法院执行尚未办理产权登记的房屋。 第一部分 基本案情 笔者代理的一宗执行异议之诉的案件就是由于开发商自己的债务原因而最终影响到购房者的权益。此案件可以说是十分经典，一波三折，历经了申请执行异议被驳回，提起诉讼一审法院支持我方诉求，到二审改判驳回我方诉求，再到广东省高院再审提审最终改判支持我方诉求，阻却法院对涉案房屋的执行。 基本案情如下：香港居民邓某于1994年与A房地产开发公司签订了《购房认购书》，支付齐了购房款，并交付房屋使用至今。因A开发商的原因一直未能办理过户登记，房屋仍初始登记在A房地产开发公司名下。最终由于A房地产开发公司对某银行有债务没有偿清，导致法院查封了涉案房产，将拍卖该房产，直接影响到了邓某的切身利益。 第二部分 法律分析 本案的核心在于以下递进的两个焦点问题： 一、邓某与A房地产开发公司之间签订的《购房认购书》是否为合法有效的书面买卖合同 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。” 结合本案案情，邓某与A房地产开发公司之间签订的《购房认购书》就房屋的面积、价款、交付期限、违约责任等主要内容进行了约定，符合上述条款的相关规定，应认定为双方之间签订了合法有效的书面买卖合同。 二、本案法律的适用问题（其实非常明确，不存在适用问题） 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(２００５年１月１日起施行)第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 邓某作为购房者，按照日常生活经验，定是急于早日办妥产权登记。房地产开发企业不仅房屋买卖合同中主要义务的履行方，而且相对于购房者是强势一方，掌握房产、楼盘相关的初始登记证书、测绘图、平面图、证明资质文件等，还需及时缴纳房屋公用设施专用基金等费用，而这些材料都是申办产权登记最主要的材料。 本案中开发商并未提供证据证明邓某存在不配合办理产权登记的情形，不能认定邓某存在过错而驳回邓某的诉求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行）第二十九条指规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释已经对之前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》关于购房者对抗法院执行的条款进行了变更，去掉了“无过错”标准。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2015年2月4日施行）第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案外人对执行标的物提出权属请求的执行异议之诉，人民法院应当就案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，并据此作出相应判决。具体到本案中，人民法院应根据涉案房屋的买卖、实际占有使用等情形对涉案房屋权属作出确认并依此裁判是否阻却执行行为。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（2016年3月1日实施）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”对于房产的真实权利人，并不必然以产权登记为准。人民法院在具体案件的审理中，可采用“穿透原则”直接认定房产的真实权利人，以还原房产的真实权属状态，化解当事人的诉争。 其实，最高人民法院于2002年所颁布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(2002年9月1日施行)第七十一条第（五）（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：(五 )特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”该规定可理解为在房屋买卖中，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的，房屋产权不再属于出售人，即物权已由出售人让渡到买受人，不再视为破产企业的财产，不得进行破产处理。 即便根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定需要由购房者举证证明自己对于未能办理产权登记无过错，但从法律适用规则来说，亦应支持购房者的诉求。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》较之《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为新出台的司法解释，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，二审判决应当优先适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于“执行异议之诉”和房产权属的规定对争诉房产权属进行确认和处理被诉执行行为。 综上两点，邓某对涉案房产的相关权益是足以对抗法院的查封的。广东省高级人民法院最终判决如下： （可在裁判文书网上检索案号浏览相关判决书） 第三部分 启示 前事不忘后事之师，总结本案，有以下几点是值得我们学习和注意的： （一）当购房者没有获得不动产权证之前，一定要时刻关注自己的房产状态、开发商经营和涉诉情况，从而及时提前处理，提前预防。 （二）当购买二手房时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在非房地产开发商手中购买二手房，如果想对抗法院的查封，还需要实际占有房屋和对没及时办证不存在过错，因此购房者需要注意，尽量在支付完毕购房款之后就实际交付房产，占有房产。 （三）对于逾期未能交付、未能办理产权登记的，应及时提起诉讼，以司法裁判的形式确定购房者对房屋的实体权利，并通过司法途径推进房屋的交付和办理产权登记。 （四）律师在代理案件时，要坚持执着，全面考虑，全面举证，尽可能地穷尽对己方有利的法律法规、司法解释、其他规范性文件和案例，准确理解立法机关、司法机关在制度相关法律法规、司法解释和其他规范性文件的意图和所要保护的法益，充分论述，争取法官作出对已方有利的裁决。 |
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