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1 产品概览 该项目的发行规模为35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%，预期收益率为5.7%。优先A2类证券21亿元，占比60%，次级4亿元，占比11.47%，预期收益率为6.9%。次级全部由原始权益人石家庄勒泰房地产开发有限公司认购。从累计发行的19只类RETIs产品来看，本只位列第四。 基础资产 石家庄勒泰中心 该只类REITs产品底层资产为石家庄市勒泰中心。标的物业地理位置优越，处于石家庄市城市主轴线交汇处，紧邻首条地铁。 从业态上来看，石家庄勒泰中心由六层商业裙楼和地下四层超大型停车场、法国家乐福超市，及46层豪华智能写字楼、29层5A（LOFT）高档写字楼、45层商务型超高层国际五星级酒店、30层公寓式假日酒店四栋塔楼组成。 由于该只产品尚未披露详细发行说明书，根据证券日报的报道，本次纳入类REITs产品的基础资产应该为石家庄勒泰中心的六层商业裙楼，建筑体量约40万平米。该商业中心于2012年12月18日开业，出租率在95%以上，日均客流量10万人次。 类REITs产品累计发行情况 投资逻辑转变 截止2017年8月5日，我国证券市场共累计发行19只类REITs产品，合计规模474.56亿元，仅占我国2万亿的存量资产证券化市场的2%左右。 从资产类型来看，涉及写字楼、商场、门店、酒店、书店、商业综合体以及物流地产。 从物业的城市分布来看，基本处于北京、上海、深圳、广州等一线城市的核心商业物业。
由于我国当前的税收政策及法律环境所限制，从已经发行的19只类REITs产品结构来看，在设计交易结构时，为提高评级、降低发行利率，通常还会引入集团公司做担保，基础物业资产无法产生持续经营现金流时，担保机构有义务继续还款。而从该单产品的宣传来看——“首单不依赖主体信用评级”，说明该单产品除了传统的由发行人认购次级以结构化的方式做内部增信外，并未提供集团公司对优先级担保增信。 该只产品的成功发行具有巨大的参考意义，这说明在资金端，投资人的投资逻辑正在发生改变，向真正的资产证券化靠拢，即完全依赖资产本身的现金流来判断投资价值。 而由于过去几年大资管市场的发展，投资人的“信仰”大多建立在强主体的信用逻辑上，即用“非标做债”的一套思路来判断资产证券化产品的投资价值。往往纠结到最后，依然回归到了看发行人、看担保人的老路上来。 从投资人的角度，穿透到资产证券化产品的底层，真正核心的准绳只有一个，那就是“现金流的稳定性和可预测性”。 为什么会是石家庄 下一单非一线城市商业物业类REITs 会花落谁家? 在金融圈，涉及到不动产资产证券化领域业务对接时，无论你是投资人还是各类专业中介结构，在对接项目的时候，90%以上的项目筛选标准为“一线城市优质商业物业、二线城市核心商业物业”。抛开产品交易结构设计、基础资产本身、原始权益人的分析以外，背后更高一层的判断逻辑是“城市发展”。 不难理解的是，由于商业物业的资本化属性，我们在判断其价值的时候往往关注两个核心指标：净现金流量和资本化率。而资本化率较多受国家宏观经济政策以及区域内供求关系（同时考虑资产端和资金端）影响。净现金流量则是核心中的核心，而且是易于入手分析的操作性指标。 净现金流量则涉及到商业物业的租赁情况、出租率以及租金价格水平，其背后的逻辑是一个区域乃至一个城市的人口净流入及消费升级。 因此，在筛选项目的时候就陷入了到底是项目优先还是城市优先的判断？这个问题其本质就是“精确的错误和模糊的正确之争”。 为什么是石家庄，也许下图能够从一个角度说明这个问题： 统计数据显示，过去的五年内，以上城市人口净流入超过50万人以上。天津以207在万居首，后面依次是北京、深圳、广州、重庆。而人口净增超过50万以上100万以下的有6个城市，分别是郑州、成都（不含简阳）、武汉、上海、长沙、石家庄。 毫无疑问，中国未来至少五年的城市发展趋势，是大都市圈、区域城市群。如果说过去十年甚至更长时间的城市化，是农村走向城市的话，在未来必然是三四线城市人口向一线、二线核心区域城市聚拢。而伴随着城市中产阶级的崛起以及消费升级的驱动，必然涌现以新的内容为载体的优质商业物业
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来自： wujinlan吴金兰 > 《园区资产证券化》
