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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 本文主要解决两个问题：一、未依法登记备案的租赁合同是否有效？二、未依法登记备案的租赁合同何时生效？ 一、未依法登记备案的租赁合同是否有效？ 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”这两条都是强制性规定。那么，违反这两条规定，未依法登记备案的租赁合同是否有效？ 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”也就是说要审视未依法登记备案的租赁合同是否有效，就要看《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定是否是“全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规的效力性强制性规定”。 1、《城市房屋租赁管理办法》的发文单位是原国家建设部，不是全国人大及其常委会或国务院，因此违反《城市房屋租赁管理办法》不会导致合同无效（另：《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定也是管理性规定，不是效力性规定） 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》属于法律，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定属于管理性规定还是效力性规定？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规制的是房屋租赁合同的履行行为，违反该规定并不会绝对地损害国家利益或者社会公共利益。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定属于管理性规定属于管理性规定，违反该规定不会导致合同无效。 此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定【当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。】也可以看出，未依法登记备案的租赁合同有效。【注：有其他无效事由的除外】。 二、未依法登记备案的租赁合同何时生效？ 《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 《合同法解释一》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《城市房屋租赁管理办法》第十三条并未规定登记后才生效，因此，合同生效的时间原则上不受登记备案时间的影响。 但是，《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”如果房屋租赁合同的当事人约定了以登记备案为合同生效的条件，那么，就应当自登记备案手续办理之后合同才生效。 但是，《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”这是关于协议变更合同的规定。房屋租赁合同当事人之间关于合同生效时间的条件（附生效条件）的约定，也可以由合同当事人协议变更。所谓的协议变更，即当事人以一个新的协议（口头的或者书面的）改变之前协议（口头的或者书面的）的约定。法律对于协议变更不允许以默示的方式作出，但是法律承认以行为的方式作出的变更，即参照《合同法》第三十七条【采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。】关于合同成立的规定，如果租赁合同当事人虽然约定了租赁合同自登记备案之日生效，但是在登记备案之前当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，视为合同已经生效。 对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款【当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。】也作出了相同的明确的规定。 附陈某某与黄某某租赁合同纠纷案 案情简介：以黄某某为甲方、以陈某某为乙方，双方于2013年2月25日签订一份铺位租赁合同，合同约定黄某某将位于东莞市XXX的一个门口铺位出租给陈某某经营使用，租赁期限自2013年3月1日起至2015年12月31日止，租金每月3，200元，陈某某应于合同签订当日向黄某某交付押金6，400元。合同签订后，陈某某向黄某某支付了押金6，400元及转让费20，800元。黄某某于2013年2月28日将案涉铺位交付给陈某某。陈某某依约向黄某某交付租金至2013年6月，2013年7月的租金尚未支付。2013年6月21日，陈某某诉至本院，请求判如所请。 庭审中，陈某某主张黄某某使用隐瞒实际业主的欺诈手段，使陈某某产生重大误解，且黄某某未经业主同意而进行转租，案涉租赁合同亦未经备案，故案涉铺位租赁合同为无效合同。经本院释明，陈某某主张若法院认定案涉合同有效，则仍要求解除合同，解除的理由是黄某某并非实际业主，如果黄某某在签订合同之前已告知其不是实际业主的话，则陈某某不会与其签订该案涉合同，故要求解除合同。黄某某主张若陈某某要求解除合同，应按合同约定提前一个月提出书面申请，并依合同约定承担相应的法律责任。陈某某明确表示不同意按合同约定处理。黄某某并主张案涉合同为有效合同，并提供了其与蔡洪涛的铺位租赁合同予以佐证。该铺位租赁合同由黄某某与蔡洪涛签订，合同约定蔡洪涛将位于东莞市XXX的两个门口铺面出租给陈某某经营或转租使用，租赁期限自2012年5月1日起至2015年12月31日止，合同还约定了租金标准、交租日期、违约责任等内容。陈某某质证认为，对其真实性无法确认。陈某某还提供一份装修费的收款收据，拟证明对案涉铺位进行了装修，装修费用为40，000元。黄某某质证认为，对陈某某装修的情况并不清楚。 上述事实，有陈某某提供的铺位租赁合同、收款收据，黄某某提供的两份铺位租赁合同以及本院庭审笔录等附卷为证。 裁判员文节选【案号：东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第504号】本院认为：本案系租赁合同纠纷。围绕双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、案涉租赁合同的效力；二、陈某某诉请解除案涉租赁合同理由是否成立。 关于焦点一。首先，黄某某与出租人蔡洪涛签订的铺位租赁合同中，明确约定黄某某对于案涉铺位可自行经营或转租使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，黄某某将案涉租赁物转租给陈某某，符合法律规定，亦不违反其与蔡洪涛签订的铺位租赁合同。其次，陈某某主张黄某某在案涉合同签订过程中存在欺诈的行为，致使其产生重大误解，根据谁主张谁举证的民事证据规则，陈某某并未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对陈某某的该项主张，本院不予采信。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，陈某某以案涉合同未经备案为由主张合同无效，本院对此不予采信。综上，陈某某与黄某某签订的案涉铺位租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。 关于焦点二。如前所述，黄某某作为承租人，可以就案涉铺位自行进行转租。陈某某以黄某某并非实际业主为由，主张解除案涉铺位租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。陈某某以合同解除为基础诉请黄某某返还转让费20，800元、双倍押金12，800元、装修费40，000元，缺乏事实依据，本院亦不予支持。另外，陈某某提出解除案涉合同，黄某某则认为若合同解除应依合同约定处理相应法律后果，陈某某则明确表示不同意按合同约定处理，故双方对案涉合同是否解除及相应的法律后果，可另行协商处理或循法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告陈某某的全部诉讼请求。 本案受理费820元，由原告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 |
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