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最近，客户张先生留言咨询，父母家有一套价值400万元，60平方米的老房子，打算百年之后留给他。听说直接继承过户，今后房屋对外出售需缴纳房价的20%，张先生询问，如何过户最省钱？ 房屋过户一般有三种方式，分别是买卖、继承、赠予，方式不同，交易的流程不相同，产生的税费也不一样。那房子过户费怎么算？哪种过户方式最省钱？今天小编就为大家具体讲解一下三种不同方式的交易流程和税费。 一、继承过户 流程 （1）继承人要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。 （2）继承人要到区或市公证处办理继承权公证，并提交被继承人死亡证明、房屋的产权证明、身份证件等资料或者直接去所在区县的不动产登记部门办理继承。 （3）继承人前往相关部门办理房屋过户登记，并向登记机构提交房地产登记申请书、身份证明、房地产权证书、继承权公证文书等资料。 税费 契税：法定继承人继承房产，免征契税，但遗赠（比如奶奶去世，遗产没给父亲而是直接给了孙子，或者非法定继承人依照遗嘱接受土地、房屋权属的），需要缴纳契税3%。 增值税：需缴纳5.6%增值税税率，但转让出售购买时间超过5年的普通住宅的，免征增值税。 个税：目前免征，但继承后对外出售的，需缴纳房价的20%，若继承的房产是满五年且为家庭唯一住房的，同样也免征个税。 登记费：80元。 公证费：继承权公证费按照继承人所继承的房产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 友情提醒：继承包括继承和遗赠，在公证书上会予以体现。 二、赠予过户 流程 （1）赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。 （2）受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，交纳契税，领取契证。 （3）受赠人前往相关部门办理房屋所有权转移登记手续，并提交申请书、原房地产产权证身份证、户口簿、赠与书及公证书等资料。 （4）赠与人将房屋交付给受赠人。 税费 增值税：直系亲属或具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产的，免征增值税。 个人所得税：直系亲属或具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产的，免征个税。 契税：赠与房产的领受人需要全额缴纳契税，按照3%的比例缴纳。 印花税：5元。 公证费：一般为评估价的1%。 三、买卖过户 流程 （1）买方要对房子的产权进行调查，审查房屋产权的完整性、真实性、可靠性。 （2）买卖双方签订二手房买卖合同。 （3）如果要办理贷款，那就向银行提交申请。 （4）买方去不动产部门,查询名下房屋套数，做房产税认定。 （5）贷款批出来后,上家的贷款注销资料拿到后，买卖双方一同去交易中心缴纳税费，办理转移登记和抵押登记手续,拿到收件收据。 （6）买方凭收件收据领取不动产权证和抵押证。 税费 契税： 是否购买的事家庭内唯一一套，90平以下1％，90平以上1.5％，购买家庭内非唯一住房的，契税一律按3％征收，不管面积大小。 房屋权属登记费：产权登记费80，抵押登记费80。 增值税：房产证未满2年的，缴纳全额，满两年的普通住宅免交，非普通的交差额。 个人所得税：房产交易利润部分的20%或者普通住宅房款的1%,非普通住宅房款的2% 哪种过户方式最划算？ 三种方式中，子女继承是最省钱的。但这也有个条件，继承是基于过户方已去世的前提，如果父母尚在就想将房产过户给子女，以后考虑卖出的成本，买卖是最合算的。 一般来说，普通住宅买卖划算，非普通住宅赠予划算。 |
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