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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 引言：如果房屋买卖合同约定了交房时间，卖房人应当按照约定的时间交房，否则就构成违约。那么，如果房屋买卖合同没有约定交房的时间，且标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间，应当如何认定交房时间呢？《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……” 这是对没有约定履行期限的一般性规定。 《民通意见》第119条规定：“……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……” 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是买卖不破租赁的规定。 根据特殊规定优先于一般规定的法理，买卖不破租赁的规定优先于《合同法》第62条有关没有约定履行期限的可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间的规定。即标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间的，视为双方同意在租赁期限结束后交房。 上面所说的“交房”都是指的狭义上的交房，即交付空房，买房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至闲置。但是，如果双方约定（包括事后达成补充协议约定）以交钥匙、签订房屋交接书、办理完毕水电煤气有线电视等的更名手续、变更了租赁合同的出租人（由卖房人变更为买房人，或者虽未变更但是收取房租的主体由卖房人变更为了买房人）作为交房的标志的，以完成上述事宜作为卖房人完成了交房义务的标志。 附：邹某与邓某、张某某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2013 年1月1日，邹某与邓某、张某某经上海置富行房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》和作为附件的《房地产买卖合同》，其中房地产买卖合同约定：邓某、张某某应于邹某取得房产证并支付第二笔购房款后20日内，将房屋交付邹某。嗣后，双方于2013年1月9日签订了正式备案的《上海市房地产买卖合同》，约定：由邹某购买邓某、张某某位于嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋（以下简称系争房屋），建筑面积166.94平方 米，总房价人民币（以下币种均为人民币）344万元；双方应于2013年2月9日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；邓某、张某某未按合同约定 期限交接房地产的，每逾期一日，应向邹某支付已收款0.05%的违约金。合同中未对交付房屋的期限作出明确约定；也未注明系争房屋存在租赁情况。合同签订 后，邹某于2013年1月至2月20日期间陆续支付房款总计344万元，系争房屋的产权于2013年2月17日核准登记至邹某名下。原 审法院另查明，邓某、张某某于2012年7月30日与案外人刘某签订租赁合同，将系争房屋交由刘某使用，租赁期限为2012年7月30日至2016年7月 30日。邹某与邓某、张某某签订房屋买卖合同前，邓某、张某某已将房屋上存在尚未到期的租赁合同的情况告知邹某，但未告知具体的租赁期限。邓某、张某某收取系争房屋的租金至2013年6月底，每月租金4，700元。邹某与邓某、张某某未对房屋交付前的租金收益进行过约定。因与刘某协商解除租赁合同未果，邓亚、张某某于2013年4月24日向原审法院起诉，要求解除租赁合同。经原审法院主持调解，邓某、张某某与刘某于2013年8月15日达成调解协议：解除租赁合同；邓某、张某某应补偿刘某16，000元（含押金）；刘某于2013年8月26日前搬离系争房屋，并将房屋交付。2013年8月26日，邓某、张荣华向邹某交付了系争房屋。 2013年7月，邹某诉至原审法院，要求：1、判令邓某、张某某立即将系争房屋交付邓超；2、判令邓某、张某某支付逾期交房违约金79，120元（按已付房款344万元的日万分之五自2013年3月10日赞算至2013年4月25日）。 原审审理中，因邓某、张某某已于2013年8月26日将系争房屋交付邹某，邹某对第一项诉请不再主张，将第二项诉请变更为判令邓某、张某某支付逾期交房违约 金288，960元（按已付房款344万元的日万分之五自2013年3月10日计算至2013年8月25日，共168天）。邹某表示其在诉前向邓某、张荣 华要求交付房屋时要求其涤除租赁合同，邓某、张某某对此予以确认。邹某称其在3月10日至3月中旬多次电话催告邓某、张某某交房；邓某、张某某对此予以否认，称邹某当时只是询问其与案外人的租赁合同的处理情况，并未明确要求其何时交房。 裁判原文节选： 一审【案号：上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689号】邹某与邓某、张某某之间签订的房地产买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。本案的争议焦点在于双方是否约定了明确的房屋交付时间、邓某、张某某是否存在迟延交付房屋的违约行为。邹某主张邓某、张某某迟延交付是依据作为居间合同附件的房地产买卖合同的约定，认 为邓某、张某某应在办理产权过户且邹某交付第二笔购房款之后20日内即2013年3月10日前交付房屋；邓某、张某某则认为因房屋尚有未到期的租赁合同， 故双方在签订正式的房地产买卖合同时未对交付的具体时间进行约定，仅口头约定由邓某、张某某尽快将租赁合同解除并收回房屋后再向邹某交付房屋。鉴于邹某在与邓某、张某某签订房地产买卖合同之前已获悉系争房屋尚有未到期的租赁合同，但明确要求邓某、张某某将租赁合同涤除后再交付房屋，应认为邹某基于买卖不破 租赁之规则，容忍邓某、张某某待租赁合同届满后履行交房义务，且双方未在之后签订的《上海市房地产买卖合同》中约定明确的房屋交付时间，故法院认为邓某、张某某关于双方口头约定将租赁合同涤除后再交付房屋的抗辩意见符合本案的实际情况，予以采信。 根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案邓某、张某某在与邹某签订合同后，积极与案外人就提前解除租赁合同进行磋商，在协商不成的情况下向法院起诉，最终在赔偿承租人16，000元后解除了租赁合同，并在承租人返还房屋后及时向邹 超交付了房屋。该期间邓某、张某某没有故意拖延涤除租赁关系的行为，相应期间属合理期间。综上，原审法院认为邓某、张某某已积极履行了合同约定的房屋交付义务，邹某主张邓某、张某某逾期交房并应支付违约金缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条之 规定，判决如下：驳回邹某的诉讼请求。本案受理费5，634.40元，减半收取2，817.20元，由邹某负担。 二审【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第2165号】本 院认为，根据查明的事实，邹某与邓某、张某某签订房屋买卖合同前，邓某、张某某已将房屋上存在尚未到期的租赁合同的情况告知邹某，邹某作为买受方，对系争房屋上的租赁合同有审核义务，现邹某称，邓某、张某某隐瞒事实，理由不能成立。邹某知道房屋上存在尚未到期的租赁合同，且在与邓某、张某某签订房地产买卖 合同之前已获悉系争房屋尚有未到期的租赁合同，故原审法院采信邓某、张某某关于双方口头约定将租赁合同涤除后再交付房屋的抗辩意见，本院认同。上诉人邹某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。审理中，邓某、张某某表示愿意一次性支付邹某18，800元，与法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689号民事判决； 二、邓某、张某某应于本判决生效之日起十日内支付邹某人民币18，800元。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币5，634.40元，由上诉人邹某负担。 本判决为终审判决。 |
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