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房企开发用地再次转让涉税管理清单

2017-10-19  安之若素...
  1、房地产企业拿到开发用地后,常常需要再次转让,实务中的操作受限于两个问题:一个是土地管理部门是否能够过户;另一个是过户的税负是否能够接受。

  2、《城市房地产管理法》明确对于开发用地转让做了限制:“按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”实务中由于这个限制导致很多企业土地无法过户,最终要么放弃合作,要么转化为两种类型:

  第一种类型,土地不再过户,转化为合作开发模式;

  第二种类型,暂由合作方(受让方)投入建设资金,在转让方投资达到25%后在实施过户。

  3、土地使用权直接转让主要涉及四个税种:

  (1)增值税:如果是营改增前取得土地,可选择按照5%简易计税,且差额征税;如果营改增后取得土地,只能按照11%一般计税,能否差额征税目前尚无定论。可开具专票下游企业进项抵扣。

  (2)土地增值税:因为拿到土地未做投入即转让,不能加计扣除,直接计算增值额和增值率,使用对应税率。

  (3)企业所得税:评估增值正常缴纳。

  (4)契税:取得土地方正常缴纳。

  4、如果投资额超过25%后转让,则不再是土地使用权转让,而是在建项目转让,涉税处理发生重大变化:

  (1)增值税:不再按照“转让无形资产”处理,而是按照“转让不动产”处理。如果是营改增前老项目,可选择按照5%简易计税,且不可差额征税;如果营改增后新项目,只能按照11%一般计税,可以从销售额中减除土地价款实现差额征税。

  (2)土地增值税:因为拿到土地已做投入25%,可以加计扣除,直比照转让商品房在清算中加计扣除,计算增值额和增值率,使用对应税率。

  (3)企业所得税:评估增值正常缴纳。

  (4)契税:取得土地方正常缴纳。

  5、实务中很多企业还采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理,针对全资子公司,很多地方土地管理部门认定为同一控制人,在投资额未超过25%情况下也允许过户。但以土地使用权投资到全资子公司涉税处理稍有变化:

  (1)增值税:同土地转让。

  (2)土地增值税:同土地转让。

  (3)企业所得税:评估增值正常缴纳。但依据财税〔2014〕116号文件规定也可选择在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,分期缴纳企业所得税。另依据财税〔2014〕109号文件规定,符合特殊性重组条件的可以免征企业所得税。

  (4)契税:取得土地方正常缴纳。但依据财税〔2015〕37号文件规定认定为同一控制人资产划转的可以免征契税。

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