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1、房地产企业拿到开发用地后，常常需要再次转让，实务中的操作受限于两个问题：一个是土地管理部门是否能够过户；另一个是过户的税负是否能够接受。 2、《城市房地产管理法》明确对于开发用地转让做了限制：“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”实务中由于这个限制导致很多企业土地无法过户，最终要么放弃合作，要么转化为两种类型： 第一种类型，土地不再过户，转化为合作开发模式； 第二种类型，暂由合作方（受让方）投入建设资金，在转让方投资达到25%后在实施过户。 3、土地使用权直接转让主要涉及四个税种： （1）增值税：如果是营改增前取得土地，可选择按照5%简易计税，且差额征税；如果营改增后取得土地，只能按照11%一般计税，能否差额征税目前尚无定论。可开具专票下游企业进项抵扣。 （2）土地增值税：因为拿到土地未做投入即转让，不能加计扣除，直接计算增值额和增值率，使用对应税率。 （3）企业所得税：评估增值正常缴纳。 （4）契税：取得土地方正常缴纳。 4、如果投资额超过25%后转让，则不再是土地使用权转让，而是在建项目转让，涉税处理发生重大变化： （1）增值税：不再按照“转让无形资产”处理，而是按照“转让不动产”处理。如果是营改增前老项目，可选择按照5%简易计税，且不可差额征税；如果营改增后新项目，只能按照11%一般计税，可以从销售额中减除土地价款实现差额征税。 （2）土地增值税：因为拿到土地已做投入25%，可以加计扣除，直比照转让商品房在清算中加计扣除，计算增值额和增值率，使用对应税率。 （3）企业所得税：评估增值正常缴纳。 （4）契税：取得土地方正常缴纳。 5、实务中很多企业还采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理，针对全资子公司，很多地方土地管理部门认定为同一控制人，在投资额未超过25%情况下也允许过户。但以土地使用权投资到全资子公司涉税处理稍有变化： （1）增值税：同土地转让。 （2）土地增值税：同土地转让。 （3）企业所得税：评估增值正常缴纳。但依据财税〔2014〕116号文件规定也可选择在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，分期缴纳企业所得税。另依据财税〔2014〕109号文件规定，符合特殊性重组条件的可以免征企业所得税。 （4）契税：取得土地方正常缴纳。但依据财税〔2015〕37号文件规定认定为同一控制人资产划转的可以免征契税。 |
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