|
作为地产人，你可能对项目的容积率及优化了如指掌，但是，你可知道：规划局在编制区域控规时是如何确定容积率？有何潜规则？今天分享的就是规划局确定区域容积率的四大法门： 1. 整体分层控制的方式 2.经济测算的方法 3 .典型实验的方法 4 .指标叠加的方法 1、 整体分层控制的方法 宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。 中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准，也是控规编制的依据。 微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。 2、 经济测算的方法 经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。 3、 典型实验的方法 1.城市设计：突出重点营造城市景观 城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。 基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。 2.形体模拟法和经验分析 形体模拟法 通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。 此方法长处在测算地区容量，同时从空间角度研究形态布局，使控规更好的兼容了城市设计的要求。 归纳分析法 将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用，这种方法，比较简便易操作，缺点是经验指标的运用到与原有总结情况类似的地方，如有新的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性 此方法需要借鉴一些功能分析方法、经济分析方法，来确定地块的功能、用地性质，以及根据运迁量、周边环境、区位交通对合理的容积进行测算。 4、 指标叠加的方法 （1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率设计图”。 （2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指标范围对应。 （3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和大量调研后才能确定。 5、 小结：合理容积率的确定 容积率确定的合度空间是指在规划方案中能够定量地从经济效益、环境效益角度测算土地开发容积率的最大规划区域。 经济容积率：城市建设过程中，在某一合度空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。 极限容积率：同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。 政策容积率：为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。 合理容积率：是经济容积率、极限容积率、政策容积率交集的容积率区间，是城市规划追求公平与效率的必要条件。 工作方式： 提出一种协作的制度与技术交融的机制。 步骤： 界定的合度空间与有关容积率的概念，“以行动与可操作性为导向”来探讨确定容积率的综合模型。该模型以三条路线同时进行，并在适当的时机交融，经过三次交集运算，最终实现确定控规中控制地块容积率的目的。 综上分析，控制性规划容积率的确定，必须考虑基地在城市的重要地位，商务办公，居住和工业厂房的相互隔离，并已经自发进行城市更新，规划以整体分层法为前提，以经济测算法为基础，以典型实验方法为主，以归纳分析法和指标叠加法为辅助...... |
|
|
来自： 黄沙道上 > 《联盟地产精英讲堂》
