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这几天各大银行推出了租房贷款，早就想谈谈了，正好这几天有时间就一并写了。对于租房贷款，我认为就是旧社会永佃权的延续，是古代农田拆分出田骨和田皮进行租赁的新社会翻版，我称之为房骨和房皮的分离。 先说说新推出的租房贷款，以建设银行为例，建行与碧桂园等11家房企开展合作，鼓励长租，为了防止租户交不起长租款，推出个人住房租赁贷款“按居贷”，贷款享受基准利率，额度最高100万，最长期限10年。 如果你买了房子，付了首付，那你就是住房贷款，按月还月供，除了最近几个月买的房子会上浮10%利率之外，如果是以前买的房子，基本都是基准利率的85折或者9折。而租房贷款，也是按月还款给月供，利率是基准利率。银行的钱不会打给租户，而是直接打给房企，租户获得10年的使用权。 之所以这么玩，是因为房企响应国家号召只租不卖，但是每个月收租来钱太慢，于是和银行合作，银行一次性借10年房租款给租客，房企直接拿走缓解资金压力，房企收了这一次后，以后每10年都可以收一次款，银行和房企皆大欢喜，各取所需。至于租客，以前月供了30年就可以获得房子产权，现在月供了10年，房是开发商的，继续月供。。。这个贷款方案，让我想起了旧社会的田骨和田皮，很多人对这个词汇很陌生，我今天给大家科普一下。 大家都知道，古代有一种职业叫大地主，坐拥大量土地，靠收租生活，还有一种职业叫佃农，靠租种地主的土地，每年交租子，靠剩余的粮食生活，这是一种单纯的租赁关系，类似于我国目前的房东和租客的关系。明清时代，随着我国商品经济的逐渐发展，这种田亩租赁开始了分化，演化出田骨和田皮。 什么叫田骨，确切的说是土地的所有权，你购买了田骨，你就是这块土地法律上的主人了。什么叫田皮，确切的说是土地的租佃权，也称永佃权，你购买了田皮，你就有权利耕种这块土地，只要你交足了契约上约定的租金，无人有权赶你走。 为什么把一块地的权利给分割为二种，最开始的起源很简单，是灾荒期间，有部分农民处于饿死边缘，没办法被迫出卖祖传的土地，但是如果卖了土地，地主直接赶走他们把土地让给别人耕种，他们未来就要被迫流浪背井离乡。所以这些农民不愿意全部出售自己的土地，只愿意出售所有权给地主，但是耕种权归农民。也就是说，按照合同约定的租金，比如每年三斗粮食等等，只要农民交齐了租子，地主无权换人，必须让他耕种。如果地主同意这个条款，那么农民就会把土地卖给他，当然，由于少了随心所欲更换佃户的权利，所以土地的售价也会低廉，这就是永佃权的来历。 随着社会的发展，田骨和田皮已经被整个社会默认为是两种权利，是可以分开出售的，很多地主，有时候也把自家土地剥离开，只卖田皮而保留田骨。大家莫要认为田皮权是个小权利，是可有可无不值钱的，实际上田皮，也就是永佃权是非常厉害的一个权利，按照清朝的价格，其价值和所有权几乎不相上下（田皮田骨价值基本等同的研究成果援引自周桐所著的罗马法原论[m].商务印书馆，1994），也就是说一块土地，其田骨和田皮，售价是差不多的，而田皮可以拿来单独典当、转租等。 田骨和田皮进行分离之后，根据双方权利义务的约定，佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主东家无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之'只准佃辞东，不准东辞佃';同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓'换东不换佃'。清朝户部则例规定:'民人佃种旗地，地虽易主，佃农依旧，地主不得无故增租夺田。' 地主拥有田骨，承担政府税收，并向佃户收取租金，农民拥有田皮，必须向地主交租，但是在田皮持续期内陆主无权撤佃。由于古代田骨持有期是永久，故对应的田皮持有期也是永久，所谓永佃权。 你租种地主的土地，每年给地主交租子，这是一种权利，不是一种义务，重要的事说三遍，给地主交粮是你的权利、权利、权利！不仅是权利，而且这个权利还非常值钱，几乎和田骨等价，当农耕社会发展到极致的时候，即便你想给地主家交粮食，你也要先花钱去购买这个权利才行，你以为电影里的佃户很惨吗？还有更惨的，那就是佃户都没权利做的穷苦人。 我很久以前就看过田骨和田皮的历史资料，当时觉得是旧社会的一个特色知识，仅此而已。不过最近推出的租房贷款，让我有了一种新时代田皮的感觉。 如果把房子看做是旧社会的土地的话，那么房东就相当于小地主，拥有大量房产的地产公司，就是大地主。原来的房主是拥有房骨和房皮的，所谓房骨就是房主拥有房屋的所有权，他可以自由买卖这套房子，所谓房皮就是这套房子的经营权，房主想租给谁就租给谁，和你签了半年或者一年的租房合同，合同到期之后，房主有权利把你逐出房子更换租客。 而这个租房贷款，就颇有一种房皮的感觉了，租客一次性缴纳10年租金，获得房屋的经营权，10年里房主不得无故增租夺屋，哪怕房屋易主，但租客依旧。我国目前是中国特色土地制度，拍卖的土地也只有70年产权，所以政府强制长租只准租10年，如果租的更久，那么租赁和买卖就没有区分性了，就会动摇土地拍卖的根基。 假设我国房屋产权和外国一样，是永久性的，一次性租赁30年甚至是永久性租赁，先支付一部分金钱获得永租权，然后逐年缴纳租金，租金不以逐年贬值的货币缴纳，而仿照古代以实物缴纳或者金银缴纳，那就是妥妥的永租权，新时代房皮。 大力推进租房市场是我国的国策，很多土地只允许自持出租不允许出售，随着这种只租不售的地块变多，市场上一定会形成这样的一批房源，可以长期居住，获得长租权利，这种权利可以出售甚至可以拿出去抵押，其价格也非常昂贵，如果房皮和房骨的期限都是永久的话，那么双方的价格还真的是相差无几，房皮会略低，但是低的不会太离谱。 农业社会的土地权利，发展到极致，演化出了田骨和田皮，新社会的房产权利，发展到极致，演化出了房骨和房皮。只要是私有制社会，随着财富的积累，这种分化是一定会有的，古代的土地是个固定值不会增加，随着人口的增多自然会有人永远买不起土地，只能当佃户，更穷的连田皮都买不起，佃户都没得做。现代社会的房屋虽然理论上是无限的，但是大都市的房屋是有限的，不过涌入大都市的人口是不断增多的，那一定会有人永远买不起房子，只能租房住，也就是花钱买房皮，更穷的连房皮都买不起，只能被迫离开大都市。 英国、美国、德国、法国这种老牌资本主义国家，经济那么强盛，一样有50%的人口一辈子租房住，这个比例甚至远高于中国，那么可想而知，中国的未来，一样会有50%的人口一辈子租房住，这个矛盾是解决不了的。 我今天写这个文章，并不是讨伐中国贫富分化差距增大，也不是说政府大力推行的租赁市场不好，这些都是没办法解决的，我写这个文章是告诉大家，随着住房租赁市场的快速发展，未来的中国，是存在房皮的，也注定是有一批人一辈子只能租房住，不可能人人都买得起房子，当然我指的是一线城市或者至少是准一线城市等人口不断流入的城市。未来的中国大都市里，一定会存在有人买得起房骨，有人只买的起房皮，还有人连房皮都买不起只能被迫去二三线城市工作生活这种事情。 这个事情听起来是很悲哀的，但是任何私有化和贫富差距达到一定的地步，都会形成这种现象，我这里只做陈述，不做批判，这文章的意义就是撕开这个社会温情脉脉的面纱，给大家展露一个冷酷无情的嗜血丛林，从古至今，人类都是这样过来的，现在也不会例外，我们唯一能做的，就是努力工作赚钱，给子孙先留下一块祖传良田。 |
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