商品房价格构成中，大约20%是开发商的利润，20%是相关税费，另外60%是土地和建造成本。两万元的楼面地价，通常商品房售价大概38000/平方米。100平方米的房子要380万，你去买来出租，月租5000元，年租金回报率1.58%，相当低。
如果你据此来说，租赁住房没有盈利空间，那就错了。即便是同样的地价，开发商持有物业的成本要比你低30-40%，租金回报率可达2.5%左右，何况通常租赁住房的地价会比出售商品房的楼面地价要低。
还是以上面为例，如果租赁住房的楼面地价降至1.5万元/平米，开发商的物业持有成本就只有你的一半，在不考虑租金增长的情况下，收益率也达到3.2%。如果租赁住房楼面地价降至1万元，租金收益率可达9%左右。
可见，租赁住房的地价是决定租金回报率的关键因素。“不幸”的是，一些低成本的土地正被引入租赁市场市场，租金回报率将会更高，比如存量的商用房用地、集体建设用地，甚至物流和工业园区用地。
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