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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
一、“免租期”的性质
法律上并无“免租期”的规定，因此谈论“免租期”的性质要针对某个具体的合同，因为不同的合同对“免租期”概念赋予了不同的内涵和外延。但是，房屋（含厂房）租赁合同中关于免租期的约定一般都是出租人给承租人几个月的免租期，如果承租人租期未到即退租或违约，则应当补交免租期的租金。从这样的约定来看，“免租期”的性质应当看做是附解除条件的债务免除。所附解除条件是承租人租期未到即退租或违约，条件成就则出租人有权主张免租期的租金。【附《合同法》第四十五条：“……附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”】
当然，如果能够参考积极损失与消极损失的分类，将赠与分为积极赠与（将自己现有或将有的财产给予受赠人，即我们通常所说的赠与）和消极赠与（免除“受赠人”的给付义务，概念上和免除债务类似），可以将免租期理解为附义务的消极赠与或者附解除条件的消极赠与。
二、租赁合同无效的法律后果
我们通常所说的合同无效，是自始、当然、绝对、确定无效，如违建租赁合同的无效即是此种无效。
所谓自始无效，即合同溯及至合同成立时即无效；所谓当然无效，即不需要任何人主张也不需要法院判决，合同都是无效的；所谓绝对无效，即合同对任何人都是无效的；所谓确定无效，即无效的合同不能修复转化成有效合同。一个无效的合同，通俗讲即不存在，什么都没有。
在此，我们要强调的是本文所讨论的无效是合同全部无效。比如，租赁标的物全部是违建，租赁合同全部无效，在此前提下我们讨论本文。如果是部分无效的情形，则将无效的部分适用于本文即可。
合同全部无效，关于免租期的部分也是无效的，即附解除条件的免除债务的约定也是无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款【房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。】的规定承租人要按照租金的标准向出租人支付房屋占有使用费。
三、房屋占用费的调整
合同法的终极目的之一即是实现公平。假设某个租赁合同约定了以承租人承租标的房屋五年为前提给承租人五个月的免租期：（1）如果承租人刚刚享受了五个月的免租期就向法院起诉确认租赁合同无效，在此情况下如果不让承租人支付房屋占用费就对出租人不公平；（2）如果承租人的五年租期即将届满，出租人向法院起诉确认租赁合同无效要求承租人向出租人支付五个月免租期的租金，这样对承租人不公平。
要想实现公平，就要根据承租人实际租赁的时间和房屋租赁合同约定的租期的比例给承租人免租期，剩余比例期限的免租期则按照租金的标准支付房屋占用费。
附上海钦越实业有限公司与上海巧够超市有限公司房屋租赁合同纠纷案
案情简介：2013年5月19日，钦越公司与上海巧够超市有限公司(以下简称“巧够公司”)在案外人上海高潮水族馆市场经营管理有限公司(以下简称“高潮水族馆公司”)的见证下签订《租赁合同》一份，约定钦越公司将位于上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX号商场一楼至三楼(以下简称“系争房屋”)出租给巧够公司经营使用，房屋建筑面积14300平方米；签订本合同前，钦越公司已告知巧够公司该房屋权属情况(该房屋属于无房产证的商业性用途)，产权及权证状况不影响巧够公司在租赁期内按合同约定正常使用，巧够公司不能因此改变合同条款或要求钦越公司承担责任，如因该房屋无房产证从而导致巧够公司相关证件(营业执照、食品流通许可证、税务登记证以及消防审批)无法办理，因此给巧够公司造成无法正常经营，一切责任与损失均由钦越公司全部承担；合同期限15年，自2013年6月1日至2028年5月31日，其中装修免租期6个月，即2013年6月1日至2013年11月30日；租金：第一年即2013年6月1日至2014年5月31日，租金人民币(以下币种均为人民币)2,870,725元，该租金已扣除6个月的免租期租金；第二年即2014年6月1日至2015年5月31日，年租金5,741,450元……；巧够公司另向钦越公司支付租赁保证金600,000元，租赁关系终止时，该租赁保证金用以抵充合同约定由巧够公司承担的费用外，剩余部分无息归还巧够公司。上述《租赁合同》签订后，钦越公司向巧够公司交付了系争房屋，巧够公司进场进行装修，并添置安装了经营超市所需的相关设施设备。同时，巧够公司支付钦越公司租赁保证金600,000元，以及2013年12月1日至2014年5月31日的租金2,870,725元。此后，巧够公司将一楼的部分区域转租给了案外人经营，一楼的剩余区域及二楼由巧够公司自用经营超市，三楼则一直处于空置状态。2014年5月，巧够公司函告钦越公司称，钦越公司为其办理的营业执照地址不对、使用面积不对，二楼因无房产证无法办理出烟草专卖许可证，三楼因无房产证无法办理旅馆业的特种行业许可证，故要求钦越公司将营业执照变更至靖远路XXX号，营业面积变更为9300平方米，二楼要办理出烟草专卖许可证；三楼要办理出开办旅馆业的特种行业许可证，在相关证件办理前，巧够公司将不再缴纳租金等。2014年6月13日，钦越公司回函巧够公司称已接到巧够公司的函告，经核实，经营地址相符，使用面积扩大一事，要求巧够公司于2014年6月16日前提供公共卫生许可证、消防许可证、环评证，逾期将不予办理。2014年6月15日，巧够公司再次函告钦越公司称贵公司6月13日呈我公司的一份函告，其中提到需要我方提供卫生许可证、消防检测报告及环评证，现我司提供卫生许可证、消防检测报告，而环评证的办理需要提供房产证，故没有证件。2014年10月30日，巧够公司发函告知钦越公司，因证照不全三楼至今无法使用空置至今，现愿意支付一楼、二楼的租金，三楼租金待问题解决之后再行支付。但此后巧够公司并未支付一、二楼租金。2014年11月18日，钦越公司发函巧够公司称，因巧够公司未按期支付租金，且在村委会和镇政府的调解后仍无解决问题的诚意，故钦越公司将启动制裁措施，自11月18日午夜1点起正式对二楼商场进行停水、停电，在11月22日对1楼商场停水停电并封闭靖远路XXX号整个商场的大门。此后，钦越公司对系争房屋采取了停水停电措施，导致巧够公司无法正常经营，供应商陆续将货品撤离超市。2015年1月10日，钦越公司、巧够公司签订《交接协议书》及《上海靖远路XXX号商场盘点表》，约定了房屋交还事项，并完成了装饰装修、货架、电梯、空调、消防等巧够公司安装或添置的设施设备的清点、拍照、确认工作。2015年1月23日，巧够公司向钦越公司出具《承诺书》一份，承诺一楼商铺交房后所产生的任何后果均由巧够公司承担，交房期限为2015年2月2日。2015年2月2日，巧够公司连同房屋内的装饰装修及盘点表所列的物品清单一并向钦越公司实际交还了系争房屋，钦越公司接收了系争房屋及室内装修和设施设备，并再次开办超市实际使用至今。钦越公司起诉至原审法院，以巧够公司拒不支付租金为由请求判令：1、解除钦越公司与巧够公司于2013年5月19日签订的《租赁合同》，巧够公司立即清空房屋并将系争房屋交还钦越公司；2、巧够公司支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金2,870,725元以及2014年6月1日至2015年2月2日止的租金3,869,580元，合计6,740,305元。原审审理中，因巧够公司于2015年2月2日将系争房屋交还钦越公司，故钦越公司撤回要求巧够公司立即清空房屋并将系争房屋交还钦越公司的诉讼请求，并将第一项诉讼请求变更为确认钦越公司与巧够公司间的《租赁合同》于2015年2月2日解除。巧够公司提起反诉，请求判令：钦越公司赔偿巧够公司经济损失15,643,457.39元(包括巧够公司投入的装饰装修损失10,638,423.21元、设施设备损失3,992,894元、停产停业损失1,012,140.18元，共计15,643,457.39元)。原审另查明：1、系争房屋未取得上海市房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。2009年5月，江桥镇土地管理所出具《房屋使用证明》，称系争房屋产权属嘉定区江桥镇高潮村民委员会所有，江桥镇高潮村民委员会将系争房屋出租给高潮水族馆公司。之后，高潮水族馆公司又将系争房屋转租给了钦越公司。2、因钦越公司已接收了巧够公司的装修及设施设备等，并实际进行了利用，经钦越公司与巧够公司双方一致同意，经巧够公司申请，法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋中巧够公司投入的装饰装修以及设施设备的现值进行鉴定。2015年10月23日，该鉴定机构出具《沪高法(2015)委工审第413号鉴定意见书》(下称“第413号鉴定书”)及《沪高法(2015)委工审第447号鉴定意见书》(下称“第447号鉴定书”)。第413号鉴定书鉴定意见为靖远路XXX号房屋一至二楼的装饰装修造价为8,667,355元，截止到钦越公司、巧够公司签订《交接协议书》的2015年1月10日，残值为7,728,391.54元。该份鉴定书另载明：我司会同钦越公司、巧够公司现场确认一楼好味当的店铺装修由好味当自行完成，其他部分均由本次鉴定意见书申请人装修，因此本次鉴定意见书仅未计独立店铺好味当店铺装修造价。此外就独立店铺的装修造价另行单独列出，此部分独立店铺的装修造价为732,396元。第447号鉴定书的鉴定意见为系争房屋一至二楼中投入的设施设备造价为3,826,196元，截止至2015年1月10日残值为3,453,141.89元。钦越公司、巧够公司对于鉴定意见书的真实性、合法性、关联性及鉴定机构的资质均表示认可；但钦越公司认为一楼商铺的装修不是巧够公司完成，不应计入鉴定金额中；巧够公司认为计算折旧的截止日期应计算至2014年11月18日停水停电之日。巧够公司反诉主张的装修损失中不包括独立店铺好味当的装修损失，其仅主张了第413号鉴定书中认定属巧够公司装修的部分，好味当的装修损失不要求在本案中一并处理。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第45号】本案的争议焦点有：一、钦越公司、巧够公司就系争房屋签订的《租赁合同》是否合法有效；二、合同解除或确认无效后，巧够公司是否仍有欠付的租金或占有使用费；三、钦越公司是否应当赔偿巧够公司装修损失、设施设备损失以及停产停业损失等，以及相应的金额如何确定。对于争议焦点一，出租人就未取得建设工程规划许可证与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋未取得上海市房地产权证及建设工程规划许可证，钦越公司、巧够公司就系争房屋签订的《租赁合同》应属无效。故钦越公司本诉请求确认租赁合同于2015年2月2日解除的诉讼请求，依法予以驳回。对于争议焦点二，房屋租赁合同无效，钦越公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可予支持。关于免租期的使用费，因签订合同之初，钦越公司即已明确该时段的租金予以放弃，故合同无效后该部分租金不应再构成其损失，钦越公司要求巧够公司支付已经放弃的租金(使用费)，缺乏依据，不予支持。关于2014年6月1日至2015年2月2日期间的使用费，因2014年11月18日，钦越公司对系争房屋采取了停水停电措施，致巧够公司经营受阻，故使用费应分段计算。其中2014年6月1日至2014年11月18日期间，巧够公司实际使用了系争房屋进行经营，应当按合同约定租金标准支付使用费；2014年11月19日至2015年2月2日实际返还日期间，因房屋停水停电导致巧够公司未能正常使用系争房屋，故该期间的使用费应当予以减免，法院酌定按原租金标准的50%支付。钦越公司陈述其在停电后两天即恢复了供电，但对恢复供电一节未能提供证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。针对巧够公司辩称的三楼因系争房屋无房产证导致无法办理出旅馆业特种许可证，致使三楼长期空置，故不应支付三楼使用费的意见，法院认为，钦越公司与巧够公司在签约时对系争房屋未取得房产证的情况均属明知且接受，租赁合同第1.3条约定的“相关证件”均为经营所需的一般证件，而旅馆业(包括烟草专卖行业)属特殊行业，经营者除应具备一般营业许可证件外，还需经特殊的行政许可程序才可开办，旅馆业、烟草专卖业特种许可证并不在钦越公司、巧够公司约定的证件范围之内，而巧够公司超市已正常经营，三楼空置乃巧够公司自身经营风险，不应影响其应付的占用使用费，故此抗辩意见，不予采信。经核算2014年6月1日至2014年11月18日期间的占用使用费金额为2,689,830元；2014年11月19日至2015年2月2日期间的占用使用费金额为597,740元。巧够公司已付钦越公司租赁保证金600,000元，巧够公司撤场后，钦越公司亦应返还巧够公司，该款在本案中一并处理抵扣巧够公司应付的占用使用费。折抵后，巧够公司仍应支付钦越公司的占用使用费金额总计2,687,570元。关于争议焦点三，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。本案巧够公司应钦越公司同意进行装饰装修，租赁合同无效，对于巧够公司投入的装饰装修，钦越公司在第一次庭审中明确表示同意利用、愿意折价后归钦越公司所有，且双方一致同意以委托第三方机构进行鉴定的方式确定装饰装修及设施设备的价值。钦越公司在鉴定结论作出后改变其意见，该意见变更不予采纳，且钦越公司已在系争房屋中重新开办超市，对装饰装修实际进行了利用，故钦越公司理应按鉴定意见书载明的装饰装修残值7,728,391.54元赔偿给巧够公司。钦越公司反诉抗辩称，一楼商铺非巧够公司装修的问题，鉴定意见书已经明确载明钦越公司、巧够公司双方一致确认一楼除好味当店铺外，其他部分均由巧够公司装修，现好味当的装修亦不在巧够公司主张赔偿的范围之内，故对钦越公司该抗辩意见，不予采信。关于设施设备及资产等，因钦越公司已实际接收并利用，故理应向巧够公司支付相应设施设备及资产的残值3,453,141.89元。关于停产停业损失，因租赁合同无效，搬离本属巧够公司之义务，巧够公司主张停产停业损失缺乏法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认上海钦越实业有限公司与上海巧够超市有限公司于2013年5月19日签订的关于上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX号商场一至三楼的《租赁合同》无效；二、上海巧够超市有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海钦越实业有限公司房屋占用使用费2,687,570元；三、上海钦越实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海巧够超市有限公司装饰装修损失7,728,391.54元；四、上海钦越实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海巧够超市有限公司设施设备损失3,453,141.89元；五、驳回上海钦越实业有限公司的其他本诉请求；六、驳回上海巧够超市有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费52,059元，由上海钦越实业有限公司负担27,732元，由上海巧够超市有限公司负担24,327元；反诉受理费57,830.37元，由上海钦越实业有限公司负担41,337元，由上海巧够超市有限公司负担16,493.37元；鉴定费230,000元，由上海钦越实业有限公司负担。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终3259号】本院认为，本案系争房屋未取得建设工程规划许可证，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，原审法院据此认定钦越公司与巧够公司就系争房屋签订的《租赁合同》无效，并依法驳回钦越公司请求确认租赁合同于2015年2月2日解除的诉请，并无不妥。房屋租赁合同无效，钦越公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，可予以支持。对于免租期的房屋使用费，钦越公司认为约定的六个月免租期是以按租赁合同约定的租期履行完毕为前提，现合同未按约定的租期履行完毕，巧够公司不应再享有免租期，理应参照合同约定的租金标准支付2013年6月1日至2013年11月30日的房屋占用费。本院认为合同被确认无效后，巧够公司再主张免租期无合同依据，钦越公司的上述主张尚属合理，可予以支持，原审法院相关认定本院予以纠正。原审法院根据查明事实情况及双方当事人的举证责任确定的巧够公司应支付的2014年6月1日至2015年2月2日期间的系争房屋使用费，并无不妥，钦越公司上诉主张在停水停电两天后即恢复了供水供电，并提供高潮水族馆公司出具的《情况说明》、水电费收据、《巧购王超市、水族馆1至12月用电付费明细表》、《国网上海市电力公司发票联》予以佐证，但钦越公司提供的证据尚不充分，对其主张本院不予支持。钦越公司上诉以双方租赁合同已有约定为由，认为在巧够公司拒不支付租金先行违约的情况下，钦越公司无需退还租赁保证金，有权收回系争房屋并合理处置留置在房屋内的物品，没有义务补偿巧够公司装饰装修损失和设施设备损失，依据不足，原审法院关于租赁保证金和装饰装修及设施设备的处理意见，本院予以认同，相关理由原审已作充分阐述，本院不再赘述。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第45号民事判决主文第一、三、四、六项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第45号民事判决主文第二、五项；三、被上诉人上海巧够超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海钦越实业有限公司房屋占用使用费人民币5,558,295元；四、对上海钦越实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费人民币52,059元，由上诉人上海钦越实业有限公司负担人民币5,053.50元，由被上诉人上海巧够超市有限公司负担人民币47,005.50元；反诉受理费人民币57,830.37元，由上诉人上海钦越实业有限公司负担人民币41,337元，被上诉人上海巧够超市有限公司负担人民币16,493.37元；鉴定费人民币230,000元，由上诉人上海钦越实业有限公司负担。二审案件受理费人民币96,503.60元，由上诉人上海钦越实业有限公司负担人民币77,593.34元，被上诉人上海巧够超市有限公司负担人民币18,910.26元。本判决为终审判决。
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