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导读： 营改增后，按照标的物的不同，经营租赁服务分为了有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，在增值税上适用不同的税率，并且不动产租赁还涉及房产税。因此，纳税人对不同性质的资产租赁如何缴纳增值税及房产税产生困惑，下面且听我来为您答疑解惑： 一、有形动产经营性租赁 （一）一般情形下的有形动产租赁 有形动产租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 一般纳税人提供有形动产租赁服务的适用税率为 17％（小规模纳税人征收率为 3％）。 对试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。即增值税一般纳税人可以选择按照取得租金收入的 3％计算缴纳增值税，但一经选择，36个月内不得变更。 （二）有形动产租赁的特殊经营行为 1.财税〔2016〕36 号规定，动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 2.对于不配备操作人员，不承担提供劳务过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的有形动产租赁，应当按照有形动产租赁缴纳增值税。但出租人为承租人提供了驾驶人员（机组人员或者操作人员），且负担人员工资、维修费用等，因为利用工程机械提供的工程服务，属于建筑工程的组成内容，应属于建筑业范畴，所以，应当也应当按照建筑服务缴纳增值税。比如塔吊租赁。 3. 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 二、不动产的经营租赁 （一）不动产租赁，顾名思义，即是将不动产的使用权转让给他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 1.不动产租赁增值税 （1）一般纳税人（出租其2016年5月1日后取得或出租其2016年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的），按照11%的征收率计算应纳税额。 （2）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得（购入或者自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 （3） 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 （4）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 （5）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 （二）不动产租赁房产税 1.房产税的计税依据 与动产租赁不同，不动产租赁除了增值税之外，还需要在不动产所在地交纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）文件规定，房产出租的，房产税按租金收入的12%计算交纳。营改增后，财税[2016]43文件又规定，此租金收入为不含增值税收入。 2.不动产租赁不征房产税的例外情况 （1）根据财税地字〔1987〕3 号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙，烟囱，水塔，变电塔，油池、油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 （2）财税〔2008〕123号规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 （3）财税地字〔1986〕8 号规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。 3.不动产租赁房产税的优惠 对企业出租给员工居住的，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（四）款规定：“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税。” 但应注意，无论出租人是否提供免租期，以及合同中是否约定了租金逐年按一定比例递增的条款，在同一个不可撤销租赁期（由同一份租赁合同约定）内，都应该把不可撤销租赁期内的租金总额在整个租赁期长度内分摊。 财税专家简介：敦秀娟，女，注册税务师，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，曾在企业任职会计多年，有着丰富会计从业经验。主持多家企业的涉税鉴证和房地产土增税清算等工作，并担任多家大中型企业的税务顾问。 |
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