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小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对街道文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动街道的和谐发展具有重要意义。 一、基本情况 建宁路街道东至至中央门立交，西至大桥南路，南至城北护城河。北至铁路，占地面积约2.3平方公里，地理位置优越，交通便利。辖区内有47个老旧小区，其中物管小区6个，业主自治1个，单位自管1个，街道托管小区23个，总户数20391户，总人口5.7万人。多年来，我街道的物业管理不够到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 二、存在问题 （一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，结合我街道情况，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。另外，很多小区存在无自行车棚或自行车棚内卫生状况差的现象。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的杂物不易清理，极易造成鼠害或滋生其他传染病。五是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。六是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。七是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，时有堵塞污水横溢，居民多有投诉。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，使居民安全感不高。虽然近年来市、区都出台相应的政策，使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理，小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但出现排水堵塞等问题后，市政管理部门只负责管养区域，小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决，部分居民只投诉不缴费，原建设责任单位不愿意承担疏通费用，造成排污疏通问题得不到及时解决。 （二）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分小区居民以各种理由，长期拒缴物业费。例如，五所村小区，该小区有71栋楼，封闭较好，街道一直想引进物业管理，之前一家物业公司接管，没多长时间，物业公司突然撤离，主要就是部分业主拒缴物业费，导致物业公司入不敷出。目前，我街道托管小区的收缴率几乎为零，街道办事处和社区居委会不得不垫资雇佣老、弱人员清扫背街小巷和小区卫生，导致卫生管理不到位，脏乱差现象严重。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。 （三）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。 （四）绿化养护难。近年来，各出新的老旧小区，扩大了绿化面积，但维护问题一直没有解决，尤其是浇水问题不好解决，导致部分草坪已经枯死。另外，一些居民画地为牢，占用公共绿地面积种植蔬菜。 （五）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、无物业管理用房、物业费收取困难，物业管理出现空档，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。 （六）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。 三、对策建议 （一）发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治 老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善，尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区，市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金，逐年、逐步有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。区政府应发挥主导作用，在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况，首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，形成相对封闭独立的小区，进而引进物业。在认真总结整治经验的基础上，本着因地制宜的原则，逐步在其他老旧小区进行推广。 （二）根据南京物业管理条例，逐步规范非物业小区管理 鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议对所有非物业小区统一实行统一管理。目前，南京市已经实施了非物业小区由街道托管的办法，在街道成立“两站一中心”，即物业矛盾调解站、物业管理应急维修站和物业服务中心，并在社区成立分中心，但经过几年的实践，效果并不明显，主要由于老旧小区内人员的素质和经济能力造成的。所以建议：一是加强宣传，使居民明白“花钱享受服务”的道理；二是托管小区收费标准必须明确。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可通过调查、召开居民代表或业主大会等方式确定收费标准，定期收费，用于聘请保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是大力推广物业化管理。对条件成熟的非物业小区，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的非物业小区，暂时由业主自治或街道托管进行管理。三是收费问题。物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素，应规定：房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金，纳入金融诚信系统，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为弥补经费不足，可在小区内划分停车泊位，收取停车费用。小区出现下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。 （三）因地制宜，建立物业管理长效机制 为确保老旧小区整治成果，老旧小区整治工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用，“两站一中心”要在房地产管理部门具体指导下，把条件成熟的非物业小区作为实施物业化管理的试点，制定优惠政策，吸引物业公司参与老旧小区管理，并制定多条物业服务标准，“花不同的钱就享受不同的服务”，让居民根据需求以及经济能力自己选择，待试点成功后逐步在全市推开，使老旧小区逐步走上物业化管理的轨道。 （四）处理好社区建设与物业管理的关系 物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区居委会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚，另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。 在人民生活水平日趋提高的今天，提高小区居住品质，对老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适，已经成为当今一个重要议题。我们要充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管和托管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平，使城市面貌焕然一新，跟上现代化城市的脚步。 （作者刘晓军系区人大代表，建宁路街道党工委书记；参与调研人员：韩强，建宁路街道代表组联络员） |
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