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房屋租赁合同中承租人优先购买权实务研究 贡井法院 邓海川 [案情] 2010年7月1日，原告谢某作为承租人与被告宁某签订《房屋租赁合同》，双方约定宁某将其所有店面租与谢某进行商品经营，租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，租金按1100元/月计算。2012年4月22日，被告宁某与被告李某达成《房屋转让协议》，协议约定宁某将该店门以80000元转让给李某，李某支付房款后双方在房屋产权登记部门办理了所有权变更登记并取得该门面《房屋所有权证书》。2012年5月18日，被告李某向原告发出《通知》，将房屋转让事宜告知谢某。遂即谢某起诉宁某、李某侵害其优先购买权，请求认定宁某与李某之前的《房屋转让协议》无效，并承担因此造成的损失。 [分析] 本案涉及以下三个问题：第一，承租人优先购买权的性质；第二，承租人在其优先购买权遭到侵害时享有何种救济途径；第三，侵害优先购买权应承担何种责任。 一、优先购买权的立法价值 所谓优先购买权，是特定的民事主体依照法律的规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利[1]。我国民商法中对优先购买权的大致规定有承租人优先购买权、共有人优先购买权以及合伙人、股东之间转让出资份额的优先购买权。本文讨论的是承租人的优先购买权，即承租人在出租人出卖租赁房屋时享有以同等条件优先购买的权利。承租人依照房屋租赁合同可以占有、使用房屋，但出租人作为房屋的所有权人并不丧失处分权，其作为具有完全民事行为能力人可依自己的意愿决定是否出售房屋，与谁、以何等价位签订房屋买卖合同，一般地根据意思自治原则法律对出租人的选择不得加以干涉，但承租人优先购买权实则是对出租人选择买受人的限制。 笔者认为法律确定承租人优先购买权制度的目的在于： 1、对承租人基于房屋租赁建立的社会关系的保护。房屋属于不动产，其较动产具有不易移动相对稳定的特点。自承租人搬进房屋租住时起，承租人即依附于该房屋建立了新的社会关系。主要表现在：第一，承租人生活秩序的维护。理性承租人为了减少纠纷产生，势必需要对周围环境、邻里习惯加以适应并或多或少的放弃自身原有习惯以求达到和谐共处的目的。较之于买受人，承租人已对环境适应付出相应成本，其依据优先购买权成为租赁房屋的买受人，有利于减少搬迁成本，维护依附于租赁房屋建立起的生活秩序。 第二，住所地建立产生的管辖利益保护。对公民而言承租人对房屋稳定的占有使用达到一年以上，该房屋即成为承租人的经常居住地，对法人而言该房屋成为法人住所地，故以承租人为被告、因该房屋纠纷提起的民事诉讼均属于该房屋所在地人民法院管辖，承租人享有管辖利益。 2、提高房屋利用效率，便于物尽其用。承租人先于买受人占有、使用房屋，法律规定承租人可经出租人同意对房屋进行改建、装饰装修。承租人成为买受人可延续对房屋的使用方式，免于买受人对房屋使用方式的重新变更，有利于最大经济效益的发挥房屋的效用，提高利用效率。 二、承租人优先购买权的性质 性质决定效力。优先购买权就其性质来说，大致有两种代表性的观点： 第一种观点认为优先购买权具有物权先买权性质，即承租人优先购买权可以对抗任何人，不限于出租人与承租人之间可以主张，对于买受人亦可主张，具有对世效力[2]。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（以下简称《民通意见》）第118条即赋予了承租人请求人民法院认定出租人与买受人之间房屋买卖合同无效的权利。 第二种观点认为优先购买是应当缔约请求权，即承租人在与买受人具有同等条件下请求出租人与之缔约的权利[3]。故此观点认为承租人优先购买权仅具有债权效力，只于出租人与承租人之间主张。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第二十一条即认为承租人无权请求人民法院认定出租人与买受人签订的房屋买卖合同无效，其只能请求租赁合同相对方的出租人承担赔偿责任。 笔者同意第二种观点。原因在于： 1、承租人优先购买权不是法定物权。根据物权法定原则，物权的种类和内容应由法律作出强行性规定。承租人优先购买权是房屋租赁合同中承租人享有的法定权利，从其权利来源讲是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）直接规定的[4]，出租人违反该项法律规定应承担的是违约责任。 2、承租人优先购买权只能是请求权。观点一赋予承租人对出租人与买受人之间合同效力的否定权，以突破租赁合同相对性效力，显然是将承租人优先购买权视为支配权。但承租人要实现其优先购买权显然不能仅凭自己的意志即可完成，其需要依靠出租人的力量达到自己的意思，主要体现在出租人出卖房屋的通知义务。 3、保护买受人信赖利益。根据私法意思自治的原则，行为人之所以从事某种行为，是其对交易相对人的信任以及从事行为后果的预期判断。买受人之所以与出租人签订房屋买卖合同是其基于对房屋所有权公示公信效力的信赖，至于出租人在出卖租赁房屋时是否向承租人履行通知义务等系出租人与承租人之事宜。 4、维护交易安全。观点一的价值取向偏向保护静的安全，要求作为房屋租赁合同之外的买受人在其签订合同时对出租人是否向承租人履行通知义务、承租人是否行使优先购买权等进行实质性审查，势必增加交易成本并消耗更多时间。观点二系保护动态安全，只要房屋买卖合同系出租人与买受人真实意思表示即可，有利于降低成本、符合合同法促进交易的目的。 三、承租人优先购买权的要件及效力 1、承租人优先购买权的构成要件。 根据《民通意见》第118条、《合同法》第二百三十条以及《房屋租赁解释》的相关规定，笔者认为承租人要实现自己的优先购买权需要以下构成条件： ⑴房屋租赁合同合法有效。承租人之所以享有优先购买权是其基于房屋承租人的身份而取得，即要求出租人与承租人之间订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且尚未解除或依法被认定无效、撤销。 ⑵承租人与买受人具有同等购买条件。 笔者认为，首先承租人优先购买权是在买受人与承租人提出同等交易条件时承租人享有的优先购买权。那么，在买受人与承租人提出的交易条件不同等时，根据商主体具有理性经济人的特点，其为获得更多收益，当然选择对自己更有利条件的相对人进行房屋买卖。 其次，同等条件必须具有客观能为一般人比较的标准，比如价款的多少，而不应以出租人的主观意愿为标准，否则承租人优先购买权即形同虚设。 再次，“同等条件”除了最常见的同等价款条件外，还可包括能够评估折算成价款进行比较的互易条件、赠与条件等。但承租人优先购买权可因买受人特殊身份条件而丧失，根据《房屋租赁解释》第二十四条规定，包括买受人系房屋共有人、买受人与出租人具有近亲属关系。 ⑶承租人应在规定的期限内明确表示购买。 ①承租人应在规定期限内作出意思表示。《房屋租赁解释》第二十四条规定承租人应在买受人通告以后十五日内表示购买，在承租人未作出购买表示时，出租人缔结合同的权利受到承租人优先购买权的限制，其权利处于悬而未决的状态，影响权利行使与物权变动，故法律仅规定十五日的期间，且为除示期间，不得中止、中断或延长。 ②承租人作出购买意思表示期间的起算点。自出租人履行通知义务后即出租人出售房屋的通知到达承租人时开始计算。但出租人应在何时履行通知义务？ 对此，《合同法》仅规定出租人出卖房屋，应当在出卖之前合理期限内履行通知义务。而《民通意见》则规定出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。至于应如何认定“出卖前”，有观点认为以出租人形成出卖意向时开始起算；有观点认为以出租人与首个买受人签订房屋买卖合同时起算[5]。笔者认为前述两种观点均有失偏颇，前者出卖意向的形成是出租人内心形成的意思表示，但在出租人外界表达时不宜被外界知晓，不利于证据搜集；后者直接影响出租人与买受人房屋买卖合同的履行，出租人承担风险过大。应以出租人与买受人首次进行磋商时起算为宜，即出租人应在与买受人首次进行磋商后的合理期限内向承租人履行通知义务，既有利于举证又平衡出租人风险。 ③购买的意思表明须以明示方式作出。否则即推定为不愿意购买丧失优先购买权，且作出意思表示的对象应当是出租人而不是买受人，通常承租人愿意购买的语言到达出租人即视为意思表示已完成。 2、违反承租人优先购买权的责任 综上所述，承租人优先购买权是其基于与买受人房屋租赁合同而产生的法律规定的权利，出租人违反承租人优先购买权应承担违约责任。 ⑴违反承租人优先购买权根据出租人与买受人是否办理房屋产权变更登记分为两类：第一，出租人违反承租人优先购买权已与买受人签订房屋买卖合同，但未实际办理产权变更登记。此时，买受人与出租人的负担行为有效，承租人不能请求人民法院认定承租人与买受人之间的房屋买卖合同无效，而只能要求出租人赔偿损失。 第二，出租人违反承租人优先购买权已与买受人签订房屋买卖合同，并且办理了房屋产权变更登记。此时，买受人与出租人的负担行为有效同时处分行为亦有效，承租人既不能请求人民法院认定房屋买卖合同无效，同时买受人根据善意取得原则以及物权的公示公信效力取得房屋的所有权。 ⑵出租人损害赔偿范围 既然出租人违反承租人优先购买权应当承担违约责任，《房屋租赁解释》第二十一条[6]规定出租人应承担赔偿责任，根据《合同法》对损害赔偿范围的规定，出租人违反承租人优先购买权造成承租人损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。 首先，关于违约损失的总体范围。笔者认为，出租人违反承租人优先购买权的行为并未造成承租人在租赁合同中的损失，只要租赁合同未到期承租人仍然享有承租人对房屋的占有、使用等权利。承租人优先购买权是取得订立房屋买卖合同的权利，其丧失优先购买权实际是丧失了以同等条件购买房屋的机会，故违反优先购买权既是租赁合同的违约行为，也可视为房屋买卖合同之缔约过失行为。理论上可认为有可能发生缔约过失责任和违约责任之竞合。就此而言，违反承租人优先购买权造成承租人的损失在总体上相当于房屋买卖合同缔约过失责任范围，即对以同等条件订立房屋买卖合同的期待利益损失，包括为订立房屋买卖合同承租人所支付的各项实际费用损失，例如交通费、通讯费等。 其次，关于可得利益损失赔偿问题。即因出租人违反承租人优先购买权致使承租人不能取得房屋所有权而产生的房屋增值的损失。由于承租人与出租人未签订房屋买卖合同，并未发生房屋买卖交易，亦没有生成经济利益，仅仅是丧失一次订立合同的机会，故可得利益损失应不予支持。 综上所述，笔者认为上述案例中出租人宁某与买受人李某不构成共同侵权，承租人谢某仅能要求宁某承担赔偿责任，其既无权要求人民法院认定宁某与李某之间的房屋买卖合同无效，亦无权认定房屋产权变更无效。 （作者单位：自贡市贡井区人民法院） |
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