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因为入住问题或者是孩子上学落户口问题，很多人选择买二手房。一些人见过太多买二手房的坑人事件，对二手房是敬而远之。其实二手房的优势很多：比如房屋质量一目了然，产权明晰，周边配套设施完善，居住成本低，如碰上好的的卖家，送装修、送家具家电，能省一笔钱等等。  凡事有利有弊，新闻报道的那些典型二手房官司事件确实真实存在。如果买房之前做足功课，你完全能做到趋利避害。 那么买二手房究竟要注意哪些事项呢？简单概括7要素：即中介、卖家、房子、合同、付款、过户、时间、户口。  选择有口碑的中介 确定你要购买二手房，如果自己嫌麻烦，最好找中介，选择具有良好口碑的中介为你服务，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。 核实卖家身份 最直接的做法查看对方的身份证，可以到所在小区、或者公司旁敲侧听打听卖家社会关系，比如有没有债务缠身、品行等等。 全面考察房子 首先签约前一定要去房地产交易中心或者房屋管理局核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。 其次看房子产权，产权人身份证与产权证是否一致，产权证是否有共有人，如果有，共有人必须能到场签字，不能出席，必须提供公证委托书。  房子是否有租客，如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。 房子产权不同，上市交易的时间也不同： 商品房： 只能在房产证下发之后才能上市交易。 公房： 要让其单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。 经济适用房 ： 一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。 二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即可上市交易； 军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。 考察房子时间面积大小是否和房产一致。  买卖双方约定应体现在合同中 为避免出现纠纷，买卖双方交易过程中任何约定都要写在合同中，主要是关于房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。 尤其是交房时间，最好明确，很多卖家收了钱不搬走的情况比比皆是。 付款方式及时间 这里建议买家在付款时，通过银行转账方式留下付款凭。 房款可以分几次支付，如签合同后，过户后，交房后，户口迁出后。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。 过户税费 先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 过户产生的费用，大块的是增值追、个税、契税。 注意，经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权 过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。  询问户口是否迁出 很多人买房是为了落户解决孩子上学问题，卖家最好问清楚户口是否迁出，如果户口未迁出，也可以预留一笔余款，督促对方尽快迁出户口。 最后注意卖家物业费、电费、水费、天然气费等是否拖欠。最后再提醒，千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。 |
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