 长三角产业宏观分析与华夏幸福实践 演讲嘉宾：华夏幸福产业发展集团总裁助理 秦文才 非常高兴能跟各位沟通，我是2007年加入华夏幸福的，经历了华夏幸福2007年15个亿的销售额，一直到2017年1521亿销售额的一个快速的增长的阶段，我个人这十年一直在做产业，做招商引资。 我今天的分享分为两个部分，第一部分是关于长三角整个区域产业的发展，现状和态势等一些宏观的东西。第二部分讲一讲华夏幸福在长三角的发展。华夏幸福是从河北起家的，在京津冀深耕了这十多年之后，接下来如何在全国快速的去布局，如何去发展，包括珠三角和成渝区域，这其实也是我们重点布局的重要的区域。目前大家从公告当中也看得到，我们国内的事业版图遍及北京、河北、广东、湖北、江苏、浙江、四川、安徽、河南等省市几十个区域。但是我的内容重点还是聚焦在产业这个部分，和各位来做一个分享。 一、长三角产业宏观分析 长三角很早就是国家级战略区域，但是这一次明确了长三角城市群的一个国家级的战略，而且在这个过程当中，把长三角城市群列为六大世界级的城市群之一。它的GDP其实也达到了2.1万亿美元这样一个级别。在政策上，它的经济体量已经是非常高，而且这一次把原来的江浙沪增加了安徽的一部分。
长三角有三个特点：第一个是它的国家历史国家战略的位置高，第二个是综合经济实力强。第三是城镇化率优，长三角城镇化水平达到68%，比全国平均水平高24%，城镇分布密度达到了每平方公里80个，是全国水平的4倍。 长三角从产业的角度上来讲，从上海开始沿着传统的沪宁线、沪杭线，还有往中间延伸到合肥这个区域的长三角。在浙江部分，从产业的角度上来讲它们更多的是一种块状，就是说一个小镇或一个小的区域，是一个特别大的集群。从产业的门类的角度上来讲，整个的制造业在沪宁这条线上是非常强的，它的集群也是非常的明显的。随着整个我们产业的发展，随着各个地方政府对于产业招商，对于经济发展的越来越重视，那么各地的产业发展呈现了一个差异化的情况，很明显地形成了三大梯队。那么这三大梯队我们和研究机构一起来合作做了研究，那么第一梯队应该是以上海和南京为主，第二梯队就是杭州、武汉、成都和重庆，这是整个的在产业经济带上。第三梯队就是合肥以及长沙，这是在整个的长江经济带上是这么分布的。
第一个梯队是南京。南京它因为传统上就是在承接上海的产业转移，以及跟上海进行产业布局的一些切分，在传统的电子信息、智能制造、装备制造就是一个非常强的区域。我们首先从沪宁线上来看，它2016年整个的GDP在6.5万亿人民币左右，这样一个GDP的量实际上占到了整个江苏GDP的85%，同时也占到了整个长三角区域的41%。还有一个数字，可以给大家分享一下，2016年县域经济百强，其中有17个在沪宁线上，属于江苏的范围。那么我们从南京的角度看，它的传统的产业是非常优质，而且大家刚才也都说了，其实江苏虽然政府在进行控制，但是在交通的环境上是非常方便的，因为很明显的能比较出来。基于这样交通非常便利的条件，所以他的产业发展是非常的有优势的，虹吸了周边区域。此外，南京还有很好的一个优势就是科研的资源。 我们看几个数字：南京的集成电路占到了全国的1/2左右；南京的新型显示占到了全国的1/3左右；南京的高端装备制造占到了全国的1/4左右；南京的汽车占到了全国的1/5左右、电动车也在1/4左右。这是从产业的角度，第二个从科研的角度上来讲，因为产业的支撑是需要有非常强大的科研人才的支撑的。南京的院士占到了全国院士的1/4；南京有4所211高校；万人本科生来看，南京是全国的第二；万人的研究生、包括硕士博士后，是全国的第一名。南京拥有这么雄厚的教育资源，它的技术的创新，他的科研成果的转化，以及跟传统企传统产业的这种升级的连带性是非常强大的。所以基于这样的条件，南京成为了第一梯队。 第二梯队是杭州。杭州所依托的就是浙江的民营经济，其产业特点接近广深的民营经济。虽然过去几年浙江的民营经济增速放缓，但是从整体的角度上来讲，它的块状经济的特点还是非常的明显的，制造业基础相对要薄弱一些，但是它未来的发展的前景在创新。而且我们看在杭州创新知识和互联网+加上沪杭线上G60的创新带成为了三个关键词。在杭州这边，浙江的民营经济发展又产生了新四军，浙大、阿里、海归和浙商。杭州在制造业二产的基础相对薄弱，但是它的创新的环境发展的特别的好。所以说在一定程度上，杭州确确实实是抓住了整个新经济发展的大潮和亮点。
第三梯队是合肥。大家原来可能觉得合肥产业基础不是特别好，那么在合肥的传统产业中，它的有汽车有各种家电，它的洗衣机产量占到了全国的两成，冰箱占到了全国的三成。近些年随着京东方的入驻，随着一些集成电路企业的入住，新型显示和电子信息成为了合肥的第三大支柱产业。而且合肥在很大程度上还承接了深圳的产业转移和重新布局。深圳的一些智能终端企业，也在往合肥这边布局，因为合肥以及和周边拥有非常优厚的产业腹地和振幅提供很好的条件。 这是整个的三个梯队的情况，也就是说我们刚才看从政策的角度是长三角城市群上升的国家战略，然后新一轮的产业布局当中，长三角成为投资的热点，那么我们从产业的角度上来讲，整个的区域是一个发展高地，门类齐全，集群非常的明显。同时从梯队的角度上来讲，三大城市群各具特点，面临不同的发展机遇。 我们把产业分成四个大类，第一是增量的获取，现在并没有特别好的基础，刚刚处于启动的阶段，但是未来的前景非常好，而且发展速度非常快。第二类是转型升级性，它本身也有很好的技术，比如说像电梯，像家具，像浙江这边的纺织皮革等。第三个就是协同发展，因为有一定的规模，但是需要在整个产业链的不同的环节之间形成更好的一个区域的协同。第四个就是优势保持，像原来的传统汽车、家电。我们在产业的角度上来讲，更多的还是聚焦在二产和二点五产。 二、华夏幸福在长三角的产业布局 在全国的布局方面，我们是在15年底提出来一个三年百城的战略计划，所以应该是到18年，现在我们就有80多个产业新城在全国的布局，还有二三十个小镇在进行拓展。在重点的长三角区域我列了一个清单，从大家可以看出来，12年13年14年三年的时间，我们才拓展了两个产业新城。我们的特点就是先进入核心城市的周边，16年增加到了5个。截止至17年公司在整个长三角已经签订了18个产业园区，公司2017年整体销售额提升中除了京津冀外，长三角区域的贡献度大幅提升。从规模的角度上来讲，环南京和环杭州的城市群用了三年时间就成了公司收入的重要增长极。这三年时间成为一个新的增长期。从产业的角度上来讲，整个17年招商的企业数量在长三角区域也占到了1/3左右，在长三角区域是有一个长足的发展。从空间上来看，我们有三个重点的环，环南京、环杭州和环合肥。我们的环某一个核心城市并不是局限于他的行政区划和行政的管理范围，而是围绕着整个的核心城市和它的交通距离来进行划分的。 图1：华夏幸福在长三角区域的布局情况  接下来讲一下华夏幸福的产业生态服务体系。幸福属于一个非典型的地产公司，因为涉及到了新城，我们的业态除了基础设施公共设施的建设之外，也包含商业。这十多年我们也总结出，从八个角度对于产业招商，把它形成一个比较完善的一个体系。 第一是产业研究。华夏幸福的研究团队已经成立超过10年，并且与知名的咨询机构建立了长期的合作关系，我们内部的研究团队已经超过200人。从研究方向的角度，我们会看宏观中微观，从全球整个经济发展产业发展周期一直到每一个产业的链条，再到价值链上的很多的企业，以及它的布局的特点，有没有全国布局的可能性，有没有区域性迁移的可能性。第三个方面是我们研究的方法，这几年我们也是随着整个技术的发展，大数据的应用在各个领域都非常普遍，同样我们也采用大数据的方式进行产业结构和产业趋势以及产业布局的一些分析。
第二是全球招商，在高能级产业聚集地设立招待办公室，抓住全球及国内产业转移项目源头。设立德、日、港澳台三个招商中心，建立全球招商对接机制，吸引外资企业进驻华夏幸福产业新城。设立上海、深圳、苏州招商办公室，一方面截取投资项目信息，另一方面收集适合外迁的企业名单。
第三是提供综合选址服务，围绕经济发达的大城市布局，事业版图已涉及80多个产业新城、30多个产业小镇，可为企业提供全国范围内的一揽子选址服务。并且可以利用丰富的产业经验帮助企业对接。综合选址服务不单单体现在价格上，还有一系列价格上没有直接体现的优质服务，如高管住宿等服务。通过优质详细的综合服务，华夏幸福击败了竞争对手，打动美国ATI公司落地香河。 第四是行业圈层。我们在跟各个协会以及民间智库，还有一些私董会顶级峰会，高端智库的各个做产业研究和客户能够有一些接触的机构，我们筛选出了我们所关注的这些行业，全国对于这些企业影响力比较大的一些机构提出了全面的战略性合作。基于此搭建行业圈层，多元化创新项目源。帮助直接精准的对接我们招商的目标客户的沟通。
第五是资本驱动，依托华夏幸福（北京）股权投资管理有限公司，再联合地方政府和金融投资机构成立多支基金。尤其是这几年，基金对在招商的环节当中起到的作用是越来越大。
第六是产业载体。公司设有专业的新城建设公司，为企业提供免费工程管理服务和代建服务。我们会针对不同行业的客户，依据其行业特点，量身定制其产业园区设计标准。例如曾针对生物科学研究需求，特意设计了适应其要求的建筑。
第七是一揽子政策。我们还会提供一揽子服务，通过提供多层级、多样化的一揽子产业扶持政策，助推企业发展。例如在南京为富士康定制精密制造的产房，为浦口的汽车配套厂商。
最后我们还会提供全程服务。产业园区看上去好像都是一样，但会结合当地特点进行定制化设计，如沪杭这个方向还是以创新为主。我们会针对企业的需求进行全程服务。例如在北京的附近有一家做智能汽车的企业，我们就引入了北斗的相关企业和他对接。
华夏幸福在长三角的发展会考虑到房地产的规模和优势，在产业上也会有很细致和很深入的思考。总的来说是“以绿色生态为底板，以幸福城市为载体，以创新驱动为内核，以产业集群为抓手”，推动地方经济发展，打造全球最佳产业新城。谢谢大家！ Q&A： Q1：长三角区域的地方政府对华夏幸福依赖度是不是会不如其他区域强？ A1：各地政府在依赖度和对华夏幸福业务模式的理解程度有所不同。所以在进入长三角的前三年只做了2个项目。政府对我们的依赖度确实有所不同，长三角在产业上面临的问题和京津冀并不相同。长三角良好的产业基础对华夏幸福有更高的要求。从12年13年开始，有全国性的人才开始进入华夏幸福的高管行列中，我们通过自己的策略来解决政府对我们的需求。大部分政府对我们的满意度都是可以的。
Q2：签约金额快速增长，最终落地的比例有多少？ A2：这里涉及到一个和政府的结算问题，有些地方以制造业为主，有些就没有制造业，我们会和政府协商以什么样的产业业态进行结算。整个投资额既包括固定资产投资，还包括专利方面。没有挨个统计企业落地的情况，随着我们这些年我们能力的提升，转化率在不断提升。而且长三角的政府领导非常务实，会互访。
Q3：我们这个业务和经济周期是否有相关性？ A3：肯定会有影响。例如一季度招商引资少，主要由于制造业开工时间较晚；夏季气温高导致招商淡季。从经济周期来讲，在北京第一次大规模产业外溢的时候，那时候招商相对容易，数量和质量都有提升。08年金融危机的时候也遇到了问题，2010年开始缓过来，公司通过不断丰富招商引资的手段来平抑经济周期的影响，对不同产业的需求进行细致的研究。招商那肯定受到经济周期和不同行业自身周期的影响，市场的旺盛会带来某些细分领域旺盛的投资，我们会不断地丰富招商手段。 |
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